受合作项目拖累，华侨城前三季度利润大降35%

（文/张志峰 编辑/马媛媛）随着融资收紧，房企间联合拿地、合作开发项目逐渐增多，增收不增利已成了大多数房企的共同趋势，即便央企也未能幸免。

10月27日，央企华侨城管理层在回答投资者提问时直言，三季度扣非净利润有所下滑，主要是结转的合作项目比例上升。

日前，华侨城发布2021年第三季度报告，企业在营收大幅增长逾六成的前提下，最为投资者所看重的利润却背道而驰，大幅下滑。

合作过度是主因

数据显示，第三季度华侨城营业收入264.3亿元，同比大幅增长62.21%；归属于上市公司股东的净利润18.4亿元，同比减少41%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润16.1亿元，同比减少45.84%。

前三季度整体而言，华侨城累计营业收入494.5亿元，同比增长47.97%；归属于上市公司股东的净利润34.2亿元，同比减少34.85%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润28.6亿元，同比减少42.9%。

华侨城表示，前9月营业收入增加是由于公司在各区域储备的项目进入快速开发期，结转面积、结转收入大幅增加，旅游业务恢复良好；而归属于上市公司股东的净利润减少是由于本期非全资子公司贡献的利润占比较去年同期有所上升。

在三季报中，企业并未公布具体的权益销售金额，但从拿地权益比中也可见一斑。

数据显示，报告期内华侨城新增土地储备项目18个，总面积222.13万平方米，土地总价款265亿元，权益总对价157.4亿元，权益占比59.4%。

业内普遍认为，在融资环境收紧的大环境下，企业间联合开发分摊风险的情况十分普遍，但必须把握一个度。

适度合作既能保证现金流安全，又可帮助企业实现规模快速扩张的“千亿梦”；但合作过度则势必引发少数股东权益暴增，从而导致增收不增利，甚至如华侨城这般营收大涨、利润大降的不利境地。

高利润购地一去不返

除企业披露的合作原因之外，亦有知情人士告诉观察者网，如同华侨城这类背景雄厚的房企，由于过去太过于依赖商业勾地，加上融资成本较低，就会保持非常高的利润率，轻松在竞争中取胜。但随着规模扩张和项目城市布局的下沉，市场公平性逐渐显露，特别是招拍挂成为主流拿地方式之后，此类企业的盈利能力就不可避免的出现下滑。

华侨城正是此类企业典型代表。

观察者网查阅过往财报发现，从土储开发年限（储备面积/销售面积）来看，华侨城同样遥遥领先。2021年前3季度，企业合约销售面积约314.3万平方米，而企业累计土地建筑面积储备高达4365.86万平方米。

截至3季度末剩余的可开发土地建筑面积为2378.76万平方米，仍有超过五成，可支撑企业未来7.57年开发所用，且这一数字在过去几年高点时长期在10以上。

其次，从利润率来看，在2015年－2019年连续5年间企业毛利率始终高于50%，比头部的万科、碧桂园、融创、新城等民营房企基本上要高出20%左右。

这一数字在2020年末首次跌落50%以下，为49.86%。至2021年3季度，企业毛利率呈断崖式下滑。

数据显示，今年前9月，企业对应毛利71.61亿元，毛利率27.09%，同比下降32.57个百分点，与行业持平。

而企业之所以可以保持超高的土地储备及毛利率，很大程度上得益于其作为央企超强的勾地能力。不过，近两年随着招拍挂拿地比例逐渐增多，企业高利润率时代也不复存在。

其中最直观的就是5月31日，苏州首次土地集中出让现场，在数十家房企角逐中华侨城一日内独自连下3城，出资85亿元，实力碾压全场。不过，3宗地块溢价率均在11%以上，在限房价、限地价的新房市场，也注定了未来不可能获取较高报酬率。

借新还旧、卖子纾困

就在发布财报的同日，华侨城还公布了一笔债券融资引发关注。

公告显示，华侨城拟面向专业投资者公开发行的公司债券规模不超过100亿元，债券期限不超过10年（含10年）。

对于此次募集资金用途，企业表示，在扣除发行费用后，拟全部用于偿还回售/到期的公司债券等有息债务、补充流动资金等。

由此来看，过度合作实非华侨城本意，在融资受限的大环境下，这家财力雄厚的央企同样面临缺钱的尴尬。

除了该笔公司债之外，就在数天前的10月22日，据上清所信息平台显示，华侨城集团有限公司拟发行2021年度第五期中期票据。

公开资料显示，该笔债券名称为华侨城集团有限公司2021年度第五期中期票据，该期发行金额15亿元，发行期限为在发行人依据发行条款约定赎回时到期，期限为3+N（3）年，拟用于偿还于2021年11月2日到期的"18华侨城MTN004"。

同时，公告显示，截至该中期票据募集说明书签署日，华侨城及下属企业累计发行债券合计人民币2237.95亿元，美元16亿元，待偿还债券余额达人民币772.81亿元及8亿美元，包括华侨城集团本部超短期融资券50亿元、中期票据60亿元、资产支持票据20亿元、长期限含权中期票据335亿元、公司债60亿元，以及子公司华侨城股份公司债130亿元、REITs19.35亿元、华侨城（亚洲）8亿美元永续债和云南世博旅游控股集团有限公司超短期融资券20亿元、康佳集团股份有限公司58亿元公司债、湖南华侨城文旅投资有限公司20.46亿元公司债。

巨大债务压力之下，华侨城不得不频繁“借新还旧”。而就在该笔债券发布之前，集团于2021年10月11日至2021年10月12日刚刚完成发行25亿元中期票据，票面利率3.49%，拟用于偿还于2021年10月18日到的"18华侨城MTN003"。

值得一提的是，除了借新还旧之外，企业近年来还不得不大量“卖子回血”。

据不完全统计，仅在2020年10月与11月两个月期间，华侨城公布拟处置转让旗下公司资产或股权多达15家。

对于资产处置情况，华侨城在公告中提及，公司去年全年通过公开市场成功完成了重庆悦岚房地产开发有限公司（下称“重庆悦岚地产”）70%股权、襄阳文城实业发展有限公司（下称“襄阳文城实业”）80%股权、太原侨辰置业有限公司60%股权、深圳市和冠房地产开发有限公司95%股权等11个项目的转让工作，合计交易对价68.9亿元。

今年以来，企业详细的出让资产清单尚未披露，但从三季报中，4357.8万元的非流动资产处置损益当中，可见“卖子”情形已有好转。

此外，今年前三季度，计入当期损益的政府补助金额由去年2.61亿元大幅提升至6.38亿元，亦为企业下滑的净利润做出不菲贡献。

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