金地华东逆市扩张：销售拿地猛增，营收利润去哪了？

（文/张志峰 编辑/马媛媛）在严控网签数量、新房供应放缓、住房贷款收紧等政策的调控之下，新房市场经历了史上最惨“金九银十”。

近日，上海市房地产交易中心陆续公布第五批即将入市的新建住房项目供应名单。值得注意的是，这同时也是有望在今年完成交易的最后一批房源，各大房企为了销售业绩能够顺利完成，不得不集中推货。

数据显示，在近期公布的57个项目中，房源总数量合计1.52万套，是今年以来单批次供应量最多的一批，其中不乏年中首次集中供地项目。

作为近两年房企中逆势激进扩张的代表，金地集团自然也不会错过这场盛宴。

图片来源：网上房地产

销售额贡献大区

据观察者网不完全统计，其中至少有位于松江、青浦、嘉定在内的765套金地房源等待入市。

需要指出的是，这些新盘所在区位均相对偏远，且单价略高于所在区位竞品，叠加近期房产交易市场遇冷的大背景，不少业内人士预测，这一波去化结果可能不甚理想。

不过，为了给新房销售造势，由金地集团副总裁、华东区域地产公司董事长兼总经理阳侃主导的地产访谈节目《阳侃的茶室》自今年8月重新“开张”，就长三角人口变化、城市圈发展、金地的投资逻辑、产品运营等话题展开了一系列论述，吸引业内关注。

在节目中，阳侃解释称，是为了资金安全性角度考虑，所以在土拍市场上，故意选取了避开热门地块和热门时段的策略。

他表示，金地华东区域有一套“三角模型”理论，即从“安全性、流动性、盈利性”三个指标切入，衡量地块的价值。这三个指标构成了金地华东区域对目标地块的“打分体系”，直指地块的实际价值，其投资更具备穿透周期的远见性，在后续经营中起到正向助力。

事实上，即便不计算第五批入市房源，作为金地近年来最重要的销售大区，以上海为核心的长三角区域一直是整个集团销售额的贡献大区。

日前，金地集团发布了今年的三季报，2021年前9个月，金地累计实现签约金额2287亿，同比增长34%。其中，约40%的销售额来自以上海、南京为主的华东区，位列集团7大区之首。

根据克而瑞统计结果，金地集团在TOP200销售榜上位列第十。金地在年初将年销售目标定在了2800亿，前9个月已完82%。

去年同样如此，尽管在年报中企业并未披露各区域具体销售情况，但根据中指院公布数据，金地在上海去年销售额为209.5亿元，位列第7，一个城市已经相当于集团一些大区的销售额。

先拿地再转让？

除了销售额之外，金地华东区域在拿地方面也表现得颇为激进。

财报披露，金地集团前三季度获取土地 101 宗，新增土地储备 1492万平方米，同比增长超过五成。去年同期获取土地79宗，新增土地储备988万平方米。

从拿地的区域来看，今年前三季度和去年同期，华东区域的拿地金额分别占集团总量的1/4和1/3。

令人迷惑的是，金地华东区在“激情”拿地过后屡屡转让手中土地股权。如其在6月底首批集中供地中，以68.5亿元独立竞得的3幅上海纯宅地，至8月份披露中报时，股权占比却分别变为51%、51%和63%，权益地价只剩下37.6亿元，缩水近半。

或许正是受此影响，2021 年前三季度，金地利用多元化投资方式获取土地101宗，总投资额1135亿元，权益投资额460亿元，权益占比仅40.5%；新增土地储备1492万平方米，其中权益储备599万平方米，权益占比40.1%。比之往年的权益占比大幅下降。

要知道，房企在上海拿地的次数是有限的，因此先独立拿地然后出卖股权，选择合作开发的案例鲜少发生，何况金地同一时间发生3起。

因此，有业内人士分析认为，金地华东区域很可能拿地之前没有考虑好去化和资金压力，“激情拿地”后资金承压，不得不寻求合作。同时，过度合作开发导致权益过低，也会给项目管控造成压力，以及带来房企销售规模“注水”，增收不增利等情形。

增收不增利

值得注意的是，金地华东区域近两年来，在销售规模大涨的同时，营收和利润始终难以挑起大梁的情况已经成为事实。

日前，金地集团发布了今年的三季报，其营收和归属于上市公司股东的净利润增减幅度背道而驰：营收为538.84亿元，保持同比33.25%的高增长；但归属于上市公司股东的净利润却为33.09亿元，同比大跌33.72%。

而这一增收不增利的状况去年已有端倪。

财报显示，金地2020年全年营收839.8亿元，同比大增32.42%，然而归属于上市公司股东的净利润却几乎与上年持平，为103.98亿元，同比仅微增3.2%。

关于利润下滑原因，三季报的解释与年中时大同小异：“主要因本报告期结转的房地产开发项目毛利率下降以及期间费用增加的影响。”

不过，如果细分到每个区域就不难发现问题出在何处。

2021年前3季度，金地房地产项目结算收入为461.82亿，在总收入中占比86%。其中，东南区和华北区是收入的主要来源，结算收入分别为119.33亿和116.32亿，占比分别为25.8%和25.5%。

而作为集团销售额占比高达40%的华东区，“三角模型”理论的“远见性”和“正向主力”却丝毫不见，收入只有31.45亿，占比6.8%，在七大区中排名倒数第2。

如果只是一次，还可以解释为因期房销售制度，销售与结转时间没有计划好而产生的偶然。

但事实却是，2020年全年，销售占比同样较高的华东区域营收占比依然仅有81.9亿元，位列7大区第5，仅高于集团向来较弱的东北和华北区域。

相比之下，同期位列前两位的华南、东南区域分别贡献了241.9亿元、190.3亿元。而通常情况下，这两个大区的销售额反而常常不及华东，或与之持平。

有分析人士向观察者网指出，一方面，房企销售额与营收由于存在结转时间差，即便对不上账也很难查证。另一方面，由于企业间合作开发项目太多，销售额往往成倍增长，但计算营收却只统计控股公司，合营与联营公司则计入投资收益中，这也是企业营收偏低的原因之一，但无论如何，利润被合作方及过度管理所摊薄是毫无疑问的。

此外值得一提的是，迫于销售压力，今年以来金地已有多个上海项目被爆出违规处罚、质量问题等消息。

就在上个月，奉贤市场监督管理局还通报了两起行政处罚信息，两家涉事公司上海卓骕房地产开发有限公司和上海煦辰房地产开发有限公司均为金地控股项目子公司，处罚原因均为“存在虚假或者引人误解的商业宣传的违法行为”，分别被罚款25万元。

根据两家子公司所建项目光语著和酩悦都会的业主介绍，两个楼盘被处罚的具体原因为销售过程中虚假宣传学区，为此曾引发购房者大规模维权。

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