房地产税改革在即，冰封的楼市也随之躁动？

（文/张志峰 编辑/马媛媛）近日，第十三届人大常委会上，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，引发全社会广泛关注。

特别是结合目前楼市成交遇冷，一时间，对于楼市热度及房价走势的各种猜测纷至沓来，甚至部分业主已经开始考虑抛售手中多余房产。

这为如今正处于“冰冻期”的房地产市场增添了一点变数。

上海浦东区某房产中介门店店长王昊告诉观察者网：“这两个月几乎没怎么开单，原本打算本月月底就关门了。但这几天房地产税试点一开，不少业主开始咨询市场行情，有卖房打算。因此，跟朋友商量了一下，计划再挺一段时间，看看年底前成交量会不会有所回升。”

贝壳、中原等行业大哥带头收缩

据了解，受到二手房指导价、信贷政策骤然收紧等影响，目前新房、二手房成交量纷纷呈现断崖式下滑，楼市提前进入寒冬。

中国指数研究院发布的最新数据显示，上周（10月16日－22日）新房、二手房分别成交4.5万套、1万套，环比再次下降7.9%、12.8%。同时，10月新房日均成交同比大幅降33.5%，降幅较9月扩大8.3个百分点。

而在此之前，国庆“黄金周”7天更加惨淡，因为网签数据大部分城市缺失，大部分城市新增成交量都达到近年来最低点，北上广深4个一线城市的新房、二手房均接近0成交。

同时，以往出现的长假三四线返乡置业潮在2021年国庆节期间也丝毫没有反应，三四线城市加速打折现象愈加明显。

图片来源：平安证券研究所

受此影响，全国不少城市出现大量的中介离职潮。

王昊告诉观察者网，前两年生意好的时候，自己已经开了五六家门店，手下百余名员工，自然也赚了些钱。但去年以来生意越来越难做，门店陆续开始转让，到现在只剩下这一间门店，还是与朋友合并之后留下的。

值得关注的是，受到楼市冲击的并不只是王昊这类小中介公司。日前，贝壳、中原等行业龙头企业也纷纷“撑不住了”，陆续发布了“收缩防线过冬”的消息。

10月11日前后，国内最大的中介平台贝壳找房传出裁员消息，称对上海地区金融等部分业务进行调整优化，裁员补偿标准为“N+3”。

尽管贝壳方面一再强调，缩减金融业务是为了聚焦主业，线上线下房产中介业务也并未削减，但业内普遍认为，营收依赖于房屋交易佣金的贝壳，在二手住宅成交量下滑形势下未来发展空间肯定会变窄，缩减金融业务只是企业规避风险及收缩防线的开始。

就在贝壳裁员的同时，另一家老牌中介公司中原地产也传出类似消息。

在中原地产内部下发文件中，企业直言，受市场持续低迷，为了保留核心资源度过寒冬，集团决定调整内地业务规模与架构，所有分公司都要应自身经营情况作出适度收缩，目标在第四季度达到收支平衡。

该份文件还指出，合肥、郑州、济南、南昌、哈尔滨、南京、宁波7家分公司内部编制调整为事业部形式经营，需要大幅削减经营规模。

观察者网了解到，目前上海中原地产正通过降薪等形式要求员工拼业绩并“自救”。

一份微信截图显示，对于连续3个月以上无业绩人员，上海中原地产要求这部分人员立刻转为无底薪或劝退处理。另外，本月开始1-4级人员，月业绩低于1000元的无底薪处理，店董级以上月人均业绩不达标将直接对管理人员进行降薪，其中月人均业绩低于5000元，全额底薪打七折；月人均业绩低于1.2万元，全额底薪打八折；月人均业绩低于2万元，全额底薪打九折。

不过有知情人士向观察者网表示，中原由于都是直营模式，只是内部节衣缩食、开源节流，收缩比例和影响没有那么大。

上述人士还指出，市场不景气是整个行业的事，哪家公司都不能幸免。同时，这次“寒流”也是对全行业的一次“清洗”，实力不够将会被淘汰。

试点目标是超额房产持有人

不过，就此次房地产税试点对于楼市价格与热度的影响，众人看法不一。

有分析人士向观察者网指出，房地产税的开征，作用更多是引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，是稳定房地产市场的重要手段之一。

参考之前上海及重庆作为试点城市的房地产税征收原则，预计第二批试点城市房地产税主要还是针对投资投机购房者，持有多套房产，及购买豪宅的富裕人群，目的是抑制商品房涨幅过快，避免因房价过高影响民生，带来越来越多的社会问题。也顺应当前高层提出的“共同富裕”方向。而对于刚需、刚改等合理购房需求应该影响不大。

对此，东莞证券在研究报告中指出，房地产税试点政策短期将加大楼市观望情绪，预计楼市销售在2021年下半年以来持续走低情况下，将继续维持较低水平。而房地产税对试点城市楼市影响程度，将有待后续政策细则出台及落地运行观察才好判断。

报告认为，从过去十年上海及重庆两个试点城市来看，房地产税对当地楼市影响相对有限。而本次试点城市扩大，预计也将遵循近年来“因城施策”的调控原则，各地政策将可能存在一定差异。

58安居客研究院院长张波向观察者网分析称，如果由于房地产税征收而引发大量房屋被抛售的情形，导致市场供大于求的话，楼市会进一步降温，房价势必下行。而楼市具体成交如何，则要看实时的信贷政策，与房地产税关系不大。

而在贝壳研究院首席分析师许小乐看来，房地产税通过影响超额房地产持有人的决策影响市场供求关系，从而影响房价及成交量，所以要因城而异。

许小乐举例称，结合租金涨幅和房价涨幅，青岛、济南和长沙租金年均涨幅分别为-2%、-1%和-1%，房价涨幅分别为3.0%、2.0%和3.0%，处于供过于求或供求平衡状态，买方议价能力更强，这些地方房地产税试点将会导致总交易金额的下降。

相反，西安、深圳和重庆二手房市场处于供不应求状态，即便出现超额住房持有人出售的情况，由于卖方议价能力更强，城市的总交易额也将会增加。

但中原地产首席分析师张大伟却认为，房地产税究竟对楼市影响几何，是由其税率和税基决定的，关键要持有成本是否能被接受。所以目前虽然大家讨论得很激烈，但真正抛售房产的却几乎没有，都在持观望态度。所以在靴子落地前，讨论其影响是没有意义的。

贝壳研究院高级分析师潘浩也向观察者网表示，目前所谓的激烈讨论和楼市影响都只是受到情绪影响，具体实施方案出台之前所有的预测基础都不牢。而且房地产税调整的目标不是房地产，而是共同富裕，对地产的影响短期不会太大，长期有可能抑制过度投资。

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