融资回血愿望落空，粤系房企方直发展IPO折戟

（文/张志峰 编辑/马媛媛）当行业重新洗牌之际，部分未上市中小房企登陆资本市场筹资的愿望也随之落空。

10月21日，粤系房企方直发展集团向香港联交所主板递交招股书半年之后，已被标注为“失效”状态。这意味着，这场筹备了近一年的IPO冲刺宣告折戟。

有分析人士向观察者网指出，今年以来我国房地产开发行业正在经历一场巨大变革，多个规模房企频频爆雷，随时面临被吞并命运，连过去几年最被港股资本市场看好的物管行业IPO都几乎冻结，中小房企上市难度势必大幅增加。

业绩猛增，毛利率高达41.9%

公开资料显示，方直发展隶属于方直集团，最早成立于1998年。除了方直发展，该集团旗下还有方直投资集团、方直心生活服务集团、方直实业集团等业务，涵盖文旅、科工和商业以及物业服务、园林环境、建筑建设等板块。

IPO前，方直发展董事长兼CEO陈专为企业控股股东，与其配偶陈耀华合计持股达95%。

从招股书营收数据来看，方直发展的主营业务为物业开发及销售。2020年，该板块业务收入为31.17亿元，占比98.9%；而企业该年度合约销售额约为31亿元。

在如今行业集中度空前，动辄数百上千亿营收、数千亿销售额的当下，甚至无缘行业200强。

不过，2020年以来为了给赴港IPO搭桥铺路，企业规模扩张意愿和拿地积极性却表现得空前高涨。

招股书显示，2018-2020年方直发展的新增土地储备分别为38.66万平方米、107.05万平方米、152.47万平方米；土地成本支出分别为4.13亿元、3.56亿元、8.45亿元，占物业开发及销售成本的比例分别为18.6%、18.3%和43.3%。

2021年仅前两个月，方直发展的新增土地储备就达40.20万平方米，超过其2018年全年的新增土地储备。

截至2021年1月31日，企业已布局广州、深圳、惠州、东莞、珠海、中山、江门、阳江、佛山、肇庆等大湾区多个城市。

其中尤以惠州为最。数据显示，方直发展的项目数量共43个，有24个项目来自惠州，占比超过5成。其次是佛山，土地储备占比总量的27.3%。相比之下，其在广州和深圳两个一线城市的项目仅有3个。

在盈利方面，似乎同样在为IPO铺路。

招股书显示，2018年，方直发展归属母公司拥有人的净利润为0.29亿元，2019年则骤然飙升至2.44亿元，同比增长751.68%。2020年，方直发展录得净利润2.90亿元，同比2019年仍然增长18.75%。

值得一提的是，尽管规模不大，但企业毛利率水平始终处于行业高位，其在2019年达到41.9%的高点，几乎是行业平均值的两倍。

近3年融资成本超过11%

不过，与行业其他房企相似的是，方直发展急速扩张之下，同样面临着“缺钱”窘境，甚至犹有过之。

招股书显示，2018-2020年，方直发展的资产负债率分别为93.88%，93.68%，86.83%，尽管略有下降，但依然高于监管要求及行业均值。

而这三年间，企业的借款总额（包括银行贷款及其他借款）逐年递增，分别达到52.53亿元、78.78亿元和95.71亿元。

同时，2020年方直发展的经营活动现金流量净额为-24.51亿元，相较2019年同期的4亿元大幅下降。

对此，公司也坦言：“录得经营活动经营现金流出，主要由于持续增加物业开发活动并加强土地收购工作。”

此外，方直发展的融资成本也居高不下，这或许是其急于谋求港股主板上市的直接动因。

招股书显示，2018年-2020年，企业分别录得融资成本1.28亿元、2.58亿元以及1.58亿元。其中，2018年、2019年的融资成本甚至要超过其当期净利润，2020年也达到了净利润的一半。

3年间，企业借款（包括银行借款及其他贷款）总额的加权平均实际利率分别高达11.2%、11.5%及11.1%。

至在2021年初，方直发展还有3笔银行及信托融资贷需要结清，包括一笔到期日为2021年8月15日、年利率为7.41%的信托融资贷款；以及到期日为2021年9月21日、到期日为2021年12月21日、年利率为5.463%的银行贷款。

这代表着，企业急需补充资金来作为对冲。

在招股书重，方直发展直言拟将募资净额用作三个用途，分别为支付公司近期所收购地块的价格、偿还部分银行及信托贷款以及用于日常营运资金。

分析人士向观察者网猜测，从正在下降的负债率来看，企业事实上已经意识到事情的严重性。之所以在这个融资收紧的关头进行扩张和IPO冲刺，很大可能是想通过上市筹资来尽快摆脱高债务和高融资成本的困局，从而避免被吞并命运。

然而事与愿违，时隔6个月后，企业首次登陆港股资本市场的愿望落空，接下来将继续冲刺港股IPO破局，还是寻求其他脱困方法，仍是未知之数。

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