旭辉永升服务6.96亿收购物业资产包，新增商业在管面积超400万平方米

（文/解红娟 编辑/马媛媛）物业收购越发频繁。

10月15日，红星美凯龙家居集团发布公告称，根据公司业务发展需要，拟与旭辉永升（海南）投资有限公司签订关于上海美凯龙物业管理服务有限公司（下称“美凯龙物业”）的《股权转让协议》。

根据协议，红星美凯龙同意转让其合计持有的美凯龙物业的80%的股权，股权转让价为税前6.96亿元，受让人为旭辉永升服务旗下子公司旭辉永升投资。

数据显示，截至2021上半年，旭辉永升服务的在管面积为1.3亿平方米，居于上市物企第13位；营业收入为20.6亿元，居于上市物企第12位；综合实力在板块中居于中上水平。

“收并购后，旭辉永升服务将在家居板块释放出更强的品牌效能，有望改变板块竞争格局。”嘉和家业物业服务研究院执行院长唐卓表示，红星美凯龙在国内家居装饰及家具零售行业中占有最大的市场份额，将使旭辉永升服务在家居板块的专业度、技术水平、环节契合度等各个方面得到改善。

红星美凯龙则有望解偿债压力、降低资产负债率。此前，红星美凯龙已出售7家控股子公司及红星地产70%股权以偿还即将到期的债务，避免出现违约风险。

美凯龙物业评估价值8.6亿元

资料显示，美凯龙物业于2021年3月4日由自然人赵宁及红星美凯龙控股集团有限公司（下称“红星控股”）发起成立且未实缴出资，4月6日，根据美凯龙物业股东会相关决议，同意公司的子公司受让赵宁和红星控股持有的美凯龙物业股权。

变更完成后，武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司、哈尔滨红星美凯龙世博家居广场有限公司、上海红星美凯龙悦家互联网科技有限公司、红星美凯龙世博（天津）家居生活广场有限公司、上海红星美凯龙家居艺术设计博览有限公司、盘锦红星美凯龙全球家居生活广场有限公司、上海红美电子商务有限公司、上海星凯程鹏企业管理有限公司分别持有美凯龙物业20%、18%、14%、14%、10%、8%、8%、8%股权。

由于交易标的成立时间不足一年，尚未实缴，截至 2021年8月31日，美凯龙物业尚未产生任何收入及成本费用，账面无任何资产和负债，故目前账面财务数据均为0元。根据北京卓信大华资产评估有限公司出具的资产评估报告，以2021年6月30日为评估基准日，美凯龙物业评估前账面价值0万元，评估价值8.6亿元，评估增值8.6亿元。

“美凯龙物业虽为新成立的公司，但已与红星美凯龙自营商场签订物业管理服务合同，为红星美凯龙经营的50家家居商场提供物管服务。”北京卓信大华资产评估有限公司认为，美凯龙物业未来具备可持续经营能力，可以用货币衡量其未来收益。

嘉和家业物业服务研究院执行院长唐卓表示，红星美凯龙多年的商场经营专业管理经验，为旭辉永升服务在“非住宅”领域的不断破圈提供服务支持，同时为旭辉永升服务带来了最直观的面积增长，新增超400万平方米的商业项目体量。

在此基础之上，旭辉永升服务给出税前6.96亿元的收购价，较80%股权对应的6.88亿元评估价值溢价约为800万元。

保留20%股权

另外20%股权则由红星美凯龙旗下子公司武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司持有。

值得一提的是，红星美凯龙的财务状况并不理想。半年报显示，截至2021年6月末，红星美凯龙流动资产仅171.9亿元，流动负债351.1亿元，短期内，红星美凯龙的现金资产难以覆盖企业的短期债务。

多位业内人士皆表示，红星美凯龙当前现金流比较紧缺，面对偿债压力，只能售卖资产。并且该企业今年也发生了出售资产换取现金流的先例，此次交易也有利于其自身优化财务结构、降低负债水平。

即使如此，红星美凯龙仍保留了美凯龙物业20%的股权。

保留股权并非先例。7月18日，远洋集团发布公告表示，远洋集团、远洋资本与红星控股正式签署协议，以40亿元获取红星地产70%股权，红星控股仍持有重庆红星美凯龙企业发展有限公司30%的股权。

业内人士表示，从几次推售资产不难看出，虽然红星美凯龙背负债务压力，但并不打算甩卖资产，所以尽量保存部分股权获得运营权。

可以参考的是，双方签订业绩承诺如在业绩承诺期内某一个会计年度内目标公司没有达成经营业绩目标，红星美凯龙应向旭辉永升服务支付现金补偿，直至业绩承诺期终止日；业绩承诺延长期内，同样应向旭辉永升服务支付现金补偿。

红星美凯龙和美凯龙物业的深度绑定还体现在合作时间上。双方签订的“物业服务合同”包括，服务红星美凯龙旗下全资自有商场物业的合同期限，原则上不少于 20 年；服务其全资租赁商场物业服务合同期限，不少于承租剩余期限；非全资自营商场物业则尽力促成合约。

唐卓表示，保留20%的股权可能是因为红星美凯龙希望在和旭辉永升服务的合作上，保有一部分话语权，而不是完全放弃物业管理服务业务，也在一定程度上体现出红星美凯龙对商业物业板块前景的认可。

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