房企动向：开抢新经济资产赛道 凯德中国16.8亿收购首个物流资产包

（文/解红娟 编辑/马媛媛）继今年4月收购首个数据中心项目后，凯德又通过收购四个优质物流资产获取首个物流资产包。

10月12日，凯德投资旗下的凯德中国信托宣布以16.834亿元向非关联第三方收购一个物流资产包，包括位于上海、昆山、武汉和成都的四个优质物流资产，预计该交易将于2021年底完成。

此次收购完成后，凯德在国内的新经济资产布局将扩大至9个产业园区、4个物流地产和1个数据中心。

新经济资产占比达21.4％

资料显示，凯德集团是亚洲知名的大型多元化房地产集团，总部设在新加坡，投资组合横跨多元房地产类别，包括综合体、购物中心、办公楼、旅宿、住宅以及新经济领域，以新加坡和中国为核心市场。

凯德布局新经济领域始于2019年1月，彼时，凯德计划以110亿新元收购淡马锡附属公司星桥腾飞旗下两家全资子公司的所有股份，从而切入物流/商务园、工业地产等新经济领域资产运营。

不到一年时间，整合星桥腾飞所带来的收益就在凯德当年业绩报中充分体现。管理层表示，公司2019年运营净利润创历史新高，达到10.57亿新元，其中星桥腾飞业务贡献占了很大的比重。

即使如此，商业地产依旧是凯德当时的主战场。

变化出现在2021年年初。受新冠疫情影响，商业地产价值缩水，凯德置地2020净亏损15.743亿新元，据管理层表示，主要归因于投资物业的重估以及项目和股权投资的减值总额24.981亿新元。

不到一个月，凯德集团进行业务重组，将投资业务和房地产业务拆分，前者整合为“凯德投资管理（CLIM）”于新加坡证券交易所上市，后者完成私有化由凯腾控股所持有。并在年中宣布将中国6个来福士项目部分股权出售给平安人寿，交易价格不超过330亿元。

重组后的凯德将投资重心倾斜至新经济领域。4月28日，凯德从中航信托以及无关联第三方手中，以36.6亿元收购一个位于上海市闵行区的超大规模数据中心园区，也是凯德在中国的首个数据中心项目。

值得一提的是，数据中心作为基建工程，设有准入门槛，“外资进入数据中心只能是资产层面，不是运营层面。”一位深度参与新经济资产的业内人士透露，凯德作为开发商，主要通过出租数据中心收取租金。

6个月后，凯德以16.834亿元向非关联第三方收购四个物流资产，加重其在新经济资产赛道的份额比例。凯德中国信托管理有限公司首席执行官陈子威先生表示，收购该物流资产包，标志着凯德中国信托首次进入中国物流市场。

据悉，此次收购的四个现代化物流资产总建筑面积为26.53万平方米，截至2021年8月31日的出租率为96.3%，加权平均租期为2.1年。其中三个项目于2016年至2018年间建成，另外一个于2010年建成。

在完成上述收购后，凯德中国信托的管理资产规模将增长8.0%，达到47.292亿新元。与此同时，按资产规模计算，新经济资产在凯德中国信托投资组合的占比将从15.3％升到21.4％。

三年内资产管理规模翻番

重组后的凯德给自己定了一个较为激进的业绩目标。

凯德集团（中国）投资与投资组合管理首席执行官的潘子翔在接受媒体采访时曾表示，完成重组后，他需要在三年内将凯德在中国的资产管理规模（AUM）翻番。而截至2021年3月31日，凯德在中国管理的总资产大约为2800亿人民币。

由于凯德集团减少商业地产业务的意图明显，新经济资产将是其扩张的主要领域。这也意味着，收购上海闵行数据中心和物流资产包只是一个开始，凯德未来的类似举动将越来越频繁。

关于凯德入局物流地产，众联智询副总裁蒋凯向观察者网表示，一方面，受疫情影响，国际贸易环境不太理想，货币政策宽松又无法流向地产或者生活必需品，“铁公基”等基础设施建设的投资反而会加大；另一方面，国内电商、快递等行业发达，物流地产投资回报率较高，外资项目年化收益率一般能达到8%-9%。

世邦魏理仕数据显示，2015-2020年，社会物流总额年复合增速约为9.53%，北京、上海、广州等一线城市的物流地产投资净回报率在6%-8%，高于商业地产的4%-5%。

物流地产热度不断上涨，参赛者也在不断增多。例如，有“华尔街PE之王”之称的黑石以44.1亿接手富力广州物流园70%权益，规划总建筑面积约142万平方米；保德信房地产收购新宜中国位于南京、上海以及廊坊的物流地产，双方总投资金额为 3.23亿美元。

“除了通过收并购获得现成资产，自己拿地建设、运营也是外资投资中国物流地产的模式之一。”蒋凯表示，不论通过哪种方法拿地，集中在一二线或者是交通枢纽城市是大家的共识。

可以参考的是，根据凯德集团描述，此次收购的四个现代化物流项目特征之一就是，位于国内的主要物流枢纽城市，靠近港口、机场和铁路等交通节点。

为了寻找更好的物流地产标的，不少外资企业着手成立物流基金。其中，新宜中国与QuadReal Property Group成立10亿美元中国物流基金，投资1线、1.5线和部分2线城市的领先高标库；贝莱德投资中国冷链物流地产开发商美库的机遇型基金一期和二期。

凯德投资（中国）首席执行官潘子翔表示，凯德看好新经济产业的发展前景，而凯德投资旗下的多元化基金平台，让其能够更好地把握投资机会、持续扩大管理资产规模。

据悉，截至 2021年6月30日，凯德投资管理房地产基金规模约830亿新元，通过6支上市房地产投资信托基金（REITs）和商业信托以及遍及亚太、欧洲和美国的20多支私募基金持有。

“事实上，不仅境外资本，京东、万科等境内企业也在抢新经济资产的赛道。”在蒋凯看来，境外资本也可能会面临水土不服的问题，包括政策壁垒等，比如黑石对SOHO的收购就遇到了反垄断法审查中断。

如此看来，要实现中国资产管理规模在三年内翻番，凯德需要解决的问题还有很多。

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