北京二手房“银十”成交或跌破万套，购房者议价空间增大

“今年春天，我的房报价360万元，还有看房的，也能给到340万元，当时犹豫没卖，现在几乎没什么人来看房，最高报价也只有320万元。”将名下二手房挂牌近一年的李女士（化名）向《证券日报》记者透露，现在这个区域周围新房项目上市较多，价格也不再偏高，吸引了一部分买房人。另外，现在贷款买二手房放贷周期很长，让原本有置业计划的人都放弃考虑二手房。

李女士的困扰并不是个例。“现在市场有更多房可以挑，可以议价。”计划购置学区房的王女士（化名）表示，明年孩子要上学，所以下半年一直在看房，可以说目标学校附近的二手房都挑遍了，也不着急下单。

“整体来看，2021年北京二手住宅月度成交量均维持在万套以上。”诸葛找房数据研究中心分析师梁楠向记者表示，受国庆假期影响，人们旅游意愿较强，二手房市场关注度较低，成交热度不足。数据显示，十一黄金周期间，北京二手住宅成交量不足百套。

买房客“不着急”

“着急卖房的可能遇上不着急买房的，观望的看房者增多，因为银行没有贷款额度，许多看房的人都暂时将买房计划搁置了，其中包括大量换房需求的客户。”在某中介门店，一位经纪人向《证券日报》记者透露，整体市场均价有所下行，但是下行空间并不大。当然，与上半年学区房的高位成交相比确实落差比较明显。但学区房之外，其实整体市场价格相对比较平稳。

“有些客户也能够接受变长的卖房周期了，因为仅有月初银行可以放款，大多数要排到明年了。”上述经纪人进一步表示，成交量确实在走低，但也不是没有成交。因为网签有一定滞后性，“仅从国庆期间来看，我负责的区域是有成交的，单店成交不到10套，但待这些房源完成网签，时间可能就靠后很多了。”

据麦田房产数据监测显示，今年国庆期间的签约量比国庆前7天锐减三成，和去年同期相比下降将近两成，说明目前市场上买家的观望情绪在加重。成交量走低之外，国庆期间调整价格的房源中，下调挂牌价的占87%，说明房东的价格预期在变弱，越来越多的房东可以接受通过降价来加速成交，部分急售房源已经有一定的谈价空间。

“现在市场上比较受欢迎的是全款购房，若是非换房全款购房，单套房源议价空间预计10万元起。”某中介经纪人向《证券日报》记者表示，但想寻求更大议价空间，可能要看具体房源具体情况。

来自官方层面的统计也显示出国庆小长假期间北京二手房成交“惨淡”的现状。

据北京市住建委网站披露数据，10月1日至10月7日，北京二手房合计网签量仅91套。

对此，中原地产首席分析师张大伟表示，降温从今年7月开始出现苗头，到8月份和9月份已经基本上确定降温局面。出现这一局面的原因在于房贷的全面收紧。

“目前放贷周期普遍在3个月以上，个别城市甚至出现6个月以上放贷周期，这直接导致全国二手房交易接近停滞。”张大伟表示。

“银十”成交或不足万套

来自中原地产的一份统计数据显示，从去年9月份至今，北京二手房单月成交量均在1万套以上，但今年10月份至今成交量还不足1000套。有业内人士预计，10月份北京二手房全月成交大概率首次跌破万套。

从进入三季度以来的市场表现看，降温退烧现象非常明显。“三季度北京二手房成交套总价在510万元至530万元左右，较上半年有所下降。”贝壳研究院相关人士向《证券日报》记者表示，主要是城市发展新区进入下半年后交易热度逐步提升，使得城四区高总价房屋占比下降，进而推动套均总价下行。

在梁楠看来，2021年初受“学区房”炒作、违规信贷资金流入房地产市场等因素影响，北京二手房市场成交热度较高，随后在整顿“学区房”炒作乱象、严查违规资金等政策的打击下，市场热度回落，成交量自3月份起连续6个月下滑。

“与往年不一样的是，一季度市场成交量加速放大，二季度持平，三季度信贷突然全面收紧。”张大伟向《证券日报》记者如是说。

对未来市场走向，梁楠预计，接下来随着部分热点区域如海淀区二手房指导价机制的逐步落实，北京二手房价将更趋于稳定。

“从成交量来看，随着国庆假期结束，购房需求集中释放，二手住宅成交量将有所回升，但就整个季度成交量来看，四季度二手住宅成交量大概率不会超过年内季度成交最高水平。”梁楠表示。

（王丽新）