57亿打包出售海南两项目，鲁能集团走到“十字路口”

（文/张玉 编辑/马媛媛）将海南两家地产公司“摆上货架”后，鲁能集团的未来走向成为业内关注的焦点。

9月23日，鲁能集团在上海联合产权交易所公开挂牌转让海南盈滨岛置业有限公司100%股权和海南永庆生态文化旅业有限公司100%股权及4.66亿元债权，总的转让价格合计57.31亿元。

对于此次挂牌转让海南项目的原因，鲁能集团并未予以披露。而根据鲁能集团控股子公司广宇发展在9月25日披露的公告，鲁能集团上述举措或是为了履行此前避免同业竞争的相关承诺。

9月26日，观察者网分别致电鲁能集团和上市公司广宇发展进行求证。鲁能集团客服人员表示，相关问题没有资料报备，需要联系其他部门。广宇发展董秘办相关负责人则回应表示，一切以公告为准。

溢价率均超200%

上海联合产权交易所信息显示，海南盈滨岛公司成立于2007年7月，注册资本为3亿元，目前拥有133个职工。2020年，公司共实现营业收入3.6亿元，净利润7798.58万元。截至2020年12月底的基准评估日，公司净资产为10.87亿元。

而截至2020年12月底的评估基准日，海南盈滨岛公司评估价值约为30.03亿元，较2020年底的净资产溢价176.26%；此次鲁能集团的挂牌转让价格为36.04亿元，较去年底净资产的溢价率为231.55%。

另一家打包出售的公司是海南永庆公司，公司成立于海南省澄迈县。不过，一直到现在，公司的职工人数也只有9个人。2020年，公司营业收入为7684.42万元，净利润为-1602.45万元。截至2020年12月底，公司账面净资产为5.4亿元，评估价值为13.84亿元，溢价率为156.3%。

据悉，此次海南永庆公司挂牌价格为21.27亿元，其中标的企业100%股权部分为16.61亿元，债权部分为4.66亿元。若仅按照标的企业100%股权计算，相较于净资产的溢价率也高达207.6%。

进一步研究不难发现，挂牌项目大幅溢价与两个项目公司背后所拥有的土地储备不无关系。

据悉海南盈滨岛公司现持有琼（2020）澄迈县不动产权第0020000号、琼（2020）澄迈县不动产权第0024549号两宗土地，分别为鲁能海蓝福源桃花涧（东一区）商业楼和温德姆酒店土地。

而海南永庆公司开发建设的海蓝福源-西区项目，位于澄迈县盈滨半岛旅游度假村。截至2020年底，西区项目已办理国有土地使用证，证载土地面积合计126万平方米。海蓝福源-西区项目分为西一区（一期和二期）、内海商业街、西三西四区、永庆寺（已移交政府）等组团进行开发建设，其中西一区一期、二期已开盘销售，西三西四区、内海商业街正在建设中。

同策研究院资深分析师肖云祥指出，评估价格是第三方评估机构对当前资产的价值评估，而从出售方而言，挂牌价格不应低于评估价格。鲁能作为央企，原则上不可低于评估价出售。挂牌价大幅溢价也表明公司对资产未来预期较高。海南升级为自贸港后，对产业、商业等物业需求量将会增加，而挂牌资产中包含商业、酒店等用地，符合未来市场的需求。

为规避同业竞争？

   一个值得思考的问题是，在海南项目前景向好的前提下，鲁能集团为何还会选择将上述项目出售呢？

这或许可以从鲁能集团控股子公司广宇发展日前发布的公告窥得一二。据悉，早在2016年10月，鲁能集团就出具了与上市公司避免同业竞争的承诺，对重组时未注入上市公司的房地产开发企业及未来可能形成的同业竞争采取措施予以安排。

鲁能集团承诺，海南盈滨岛公司和海南永庆生态公司尚有部分资产和经营等方面的历史遗留问题处在解决过程中，目前无法达到注入上市公司的条件。如若上述公司存在的部分资产和经营等方面的历史遗留问题在当时重大资产重组交割日起3年内解决完毕，并在两公司连续两年扣非后归母净利润为正后，由广宇发展对其收购，或采取其他可行的房市注入广宇发展。如广宇发展放弃优先收购权，则集团承诺三年内在合适时机出售给与集团无关联的第三方，或在项目开发完毕后予以注销。

不过，如果上述资产和经营等方面的历史遗留问题无法在三年内解决，则由集团在一年内采用适当的房市将其出售给与集团无关联的第三方。如果没有合意的第三方受让上述股权，则鲁能集团将与广宇发展签署托管协议，将上述公司的经营管理权予以托管。

截至2020年9月底，上述两家公司存在的部分资产和经营等方面的历史遗留问题未能解决完毕。

那么，上述历史遗留问题是什么，为何3年仍未解决？就此，广宇发展方面仅表示，具体问题要问控股股东，“我们只是根据他的履行承诺情况进展发公告。”

而针对上市公司未来是否会有意接手上述项目，上述董秘办负责人表示，如果有意接手，公司后续也会发布相关公告，一切以公告为准，“因为现在挂牌期还没满，谁报名现在也不知道。”

控股子公司欲置出地产

上市公司是否最终接盘尚无定论，值得一提的是，广宇发展自身过得也并不容易。

半年报数据显示，上半年公司共实现营业收入99亿元，比上年同期减少了1.89%；归属于上市公司股东的净利润9.5亿元，同比减少31.07%。此外，公司资金状况也不乐观。上半年，广宇发展经营活动产生的现金流量净额为-18.19亿元，去年同期为-11.71亿元。此外，公司上半年房地产开发的毛利率为28.43%，比上年同期减少了1.16%个百分点。

在半年报中，广宇发展表示，作为整合及发展中国绿发系统内住宅类房地产开发业务为主的综合性业务平台，公司致力于发展绿色、健康地产，服务国家新型城镇化建设。

然而，到了今年9月6日，广宇发展突然发布公告称，公司拟将所持所属房地产公司及物业公司股权等资产负债与鲁能集团、都城伟业合计持有的鲁能新能源100%股权进行资产置换。本次交易构成关联交易，预计将构成重大资产重组。

简言之，如果上述重大资产重组成功，上市公司的业务体系内将不再包含房地产业务。

一石激起千层浪。9月6日~8日，广宇发展连续三个交易日收盘价格偏离值累计超过20%，属于股票交易异常波动情况。随后，9月9日、10日、13日连续3个交易日；9月14日、9月15日连续两个交易日；9月16日、17日连续两个交易日，广宇发展收盘价格偏离值累计均超过20%。9月26日，广宇发展又发布了关于股价异常波动的公告。公司在9月22日~9月24日期间连续三个交易日收盘价格涨幅偏离值累计超过20％。

股价的异常波动也迅速引发监管部门的关注。9月17日，深交所向广宇发展发送关注函，并要求其说明此次资产置换是否可能导致公司经营业绩出现较大波动。

9月25日，广宇发展回复表示，由于置入资产和上市公司的全年经营情况尚未确定，尚无法明确结合全年业绩情况，是否可能导致公司经营业绩出现较大波动。

庞大的地产版图

打包出售两个海南项目背后，鲁能集团的未来发展方向也令人看不清楚。

如果此次广宇发展资产置换成功，摆在控股股东鲁能集团面前的或许有两条路：一条是继续绿色、健康地产的打造；另一条就是像此次出售的海南项目一样，将待售地产项目彻底摆上“货架”。

公开资料显示，鲁能集团成立于2002年，曾经是国家电网的子公司。在“退房令”之前，鲁能集团的主业仍然是煤电和矿业。2010年，国家出台央企“退房令”，鲁能并未被列入首批16家地产主业央企范畴。不过，随后，鲁能并没有完全退出房地产业务，而是大量抛售非地产业务，使得房地产开始成为鲁能的核心主业。也正由于此，2013年，鲁能就成功跻身为21家主营业务为房地产的央企之一。

而从目前来看，鲁能的地产盘子并不小。2017年，在北京冬奥会筹办工作时，鲁能集团在助力冬奥会筹备的同时大力发展冰雪运动，在长白山投资建设滑雪场和滑雪学校。

根据公司官网，鲁能集团现在已经有长白山·鲁能胜地、泰山·鲁能胜地、神农架·鲁能胜地、千岛湖·鲁能胜地、九寨沟·鲁能胜地等9个文旅产业项目。

此外，集团还拥有8个鲁能城及13个美丽汇等商业产业。在健康产业方面，鲁能集团旗下鲁能泰山9号等医康养项目已经布局文安、济南、苏州、文昌等四个区域。

去年8月，经国资监管部门批准，将国家电网持有的鲁能集团100%国有股权无偿划转至中国绿发。

而观察者网注意到，鲁能集团也在自己的官网中描述称：作为责任央企，深入践行“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念，大力推进绿色能源、绿色服务、低碳城市发展，全力推动产业体系绿色升级，为加强生态文明建设、实现可持续发展贡献智慧和力量。 其中未明确提及房地产业务。

而早在2013年，公司的介绍还是：“成立于2003年……形成了以房地产、新能源为核心，以持有型物业为重要方向的产业发展格局。”

只能说，时移事易，鲁能集团如今再次走到了发展的“十字路口”。而其此前极度不愿割舍的房地产业务未来命运如何，仍有待时间给出答案。

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