两家世界500强的生意：传碧桂园百亿入股万达商管

（文/张玉 编辑/马媛媛）当下，流量最大的话题莫过于“恒大还能不能缓过来”，而经常被拿来与许家印作比较的则是当年万达集团董事长王健林“壮士断腕”的魄力。

如今，逐步“企稳”的王健林正在筹谋着携旗下万达商管重新回归资本市场。8月20日，万达商管提交了境外IPO的申请材料。而资本市场，也对其充满了想象。

日前，有消息传出，碧桂园已投资万达轻资产商管公司，投资金额约15亿美元，折合成人民币相当于100亿元人民币。9月23日，观察者网从知情人士处确认了上述消息的真实性。

针对上述市场传闻，万达商管方面回应表示：“不予置评”。碧桂园方面则表示，相关数字并不十分准确，以万达商管披露的公告为准。

合作早有端倪

传闻背后，事实上，此次碧桂园入股对于万达来说并不是完全陌生的“空投”。双方的“惺惺相惜”早在之前的合作中就可以窥见端倪。

今年1月23日，碧桂园和万达正式签署合作协议，双方共同合作打造佛山市顺德区陈村站TOD综合开发项目，投资建设和运营三龙汇·万达广场城市商业客厅。

公开资料显示，碧桂园在2018年6月以总价40亿元，楼面价1.02万元/平方米夺得顺德陈村12万平方米的巨无霸TOD地块，项目后来命名ICC碧桂园三龙汇。彼时，一同参与竞拍的有美的、碧桂园、万科三家品牌房企。最终，由碧桂园将上述地块收入囊中。

在今年1月举行的ICC碧桂园三龙汇·万达广场签约仪式上，据现场介绍，ICC碧桂园三龙汇以轨道+商圈+物业+产业的新型TOD开发模式，集办公、酒店、商业、居住、休闲、教育等全方位功能配套。

除了今年在TOD项目中的合作，2016年，汕尾市碧桂园房地产开发有限公司与万达集团举行合作签约仪式，两家企业将在汕尾联合开发商业项目“万达商业广场”。此次万达集团与碧桂园联合开发汕尾碧桂园商业地块，拟将该项目打造为集购物、休闲、娱乐、文化、餐饮等功能于一体的大型地标性商业综合体。

而在更早之前，2007年在港交所挂牌上市后，碧桂园在2009年就曾派人带队到万达考察信息化建设情况。2017年，时任碧桂园集团办公室副主任、党群部主任高峰也曾带队前往万达集团总部学习调研万达党建经验。

除了在人才和团队打造上相互学习，从业务布局方面来看，碧桂园一直坚定地看好三四五线城市布局，而万达在一二线市场饱和后也是盯紧了三四线对于休闲娱乐的购物需求，在三四线城市布局了不少项目。虽然此后万达提出轻资产战略，其在三四线城市商业项目运营方面的经验也几乎无人匹敌。

同策研究院资深分析师肖云祥向观察者网表示，从投资的角度而言，万达商管在近期有上市预期，此时入股可获得更高的投资回报；在业务上，万达商管在城市布局、品牌和专业能力方面与碧桂园的业务特点可形成互补，万达轻资产模式有利于增强碧桂园在商业开发、管理能力的提升。

商管更具想象空间

毫无疑问，对于投资双方来说，这都是一笔稳赚不赔的生意。

9月17日，天眼查显示，万达商管获得了一笔价值468亿港元的Pre-IPO融资，投资方除了碧桂园，还有PAG太盟投资集团、腾讯投资、蚂蚁金服投资等。

行业龙头企业入局的传闻除了增加了事件本身的神秘感，也在无形中抬升了万达商管的估值和行业地位。

而加入富力物业以后，碧桂园服务总在管面积超过7亿平方米。如果此次传闻属实，从规模面积来看，碧桂园服务将坐稳行业“头把交椅”。

获得行业巨头“青睐”的背后，在业内人士看来，相比于住宅物业，商管物业具有更高的想象空间。

从毛利率指标来看，克而瑞数据显示，万达商管2020年投资物业租赁及管理业务毛利率为74.38%，同比下滑1.87个百分点，低于龙湖投资物业盈利水平，但仍处于监测企业中的中上水准。

而在单店营收上，万达商管2020年单店营收1.06亿元/店/年，与去年同期基本持平，相比于同样重点布局三四线的新城和宝龙，万达广场的单店营收具有一定优势。

此外，2020年9月，万达商管正式对外宣布，从2021年开始，不再发展“重资产”，全面实施“轻资产”战略，即企业不出万达广场的资金，也不再持有项目，只输出品牌，负责设计、建设与运营，并分得收益。

而在已经上市的资本市场上，商管物业也往往更加受到“青睐”。从物业股市盈率（PE）来看，有商业物业加持的物企往往能获得较高PE，如新城悦、宝龙商业、合景悠活等。

Wind数据显示，截至2021年9月24日，商业领域领头羊之一的华润万象生活市盈率为59.3%，而物企行业巨头碧桂园服务的市盈率也仅为41.2。

在业内人士看来，商管物业公司管理的难度通常要大于普通住宅管理板块，并且一线城市商业地产的稀缺性较强，管理收费标准也高于住宅板块。此外，能够跑赢通胀也是市场更加关注商管物业的关键。

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