富力物业卖了100亿：2/3用于纾困，1/3进了老板兜里？

（文/解红娟 编辑/马媛媛）富力的“卖子”自救路还在继续。

9月20日晚间，碧桂园服务表示，于交易时段结束后，碧桂园物业香港（本公司间接全资附属公司）与富力物业签订股权转让协议，据此，本集团同意以不超过人民币100亿元的代价收购富良环球，由此间接收购富良环球所持之各目标公司100%股权。

同一时间，富力地产创始人李思廉、张力对外宣布将“自掏腰包”补充富力流动资金。

具体来看，李思廉及张力为富力地产的执行董事及大股东，与集团沟通，为支持集团将提供约80亿港元的股东资金，并预计于未来一至两个月内完成。富力地产预期于九月二十一日收到约24亿港元。

富力地产称，主要股东以免息贷款形式提供财务支持，展现主要股东对公司持续承诺及对公司业务及发展坚定不移的信心。

有意思的是，主要股东提供的80亿港元财务支持，根据2021年9月20日汇率计算，约为66.42亿元人民币。

也就是说，如果碧桂园服务最后给出100亿元的收购价格，李思廉、张力就有机会将剩余33.58亿余元收入囊中，这是因为此前两人曾凭借3亿元成功撬动富力物业大部分资产。

3亿换33亿？

许多人不知道的是，富力物业早已不是富力地产旗下资产。

早在富力地产2016年中期业绩发布会上，富力管理层就表示正在研究物业管理业务分拆上市。随后几年里，李思廉就按照预期计划一步步将物业从富力地产中剥离出来。

2019年12月23日，富力地产将大同恒富物业服务有限公司的全部股权卖给广州富星，代价为500万元；7天后，又以500万元的价格，将天津华信物业管理有限公司卖给广州富星；2020年4月，富力地产出售天力物业100%的股权予广州富星，代价仅3亿元。

值得一提的是，大同恒富物业、天津华信物业和天力物业是富力物业在中国内地主要的经营实体，也就是富力物业的核心资产。

富力地产通过出售物业公司共筹集到4.85亿元的收益，并称有助于缓解其资金压力。但事实上，不足5亿的收益，还不够富力地产重新拿下一个项目，偿还千亿债务更是杯水车薪。

此外，市场对其交易对价并不认可，这很大程度是因为2020年受疫情影响，物企上市受到资本的狂热追捧。

58安居客房产研究院研究总监陆骑麟曾向观察者网表示，从当时香港上市的近50家物业管理公司市值来看，80%以上的企业市值在10亿以上，而天力物业作为一家一级资质的物业管理公司，3亿元的收购价格应该是低于市场平均价格的。

而之所以选择“低价贱卖”富力物业，主要是因为在李思廉眼中，拆分物业无疑是将资产从一个口袋转移到另一个口袋而已。

天眼查数据显示，广州富星是李思廉和张力于2019年12月联合成立，两人各持股50%。2021年4月14日，广州富星发生股东变更，李思廉、张力退出，新增富力物业服务集团香港有限公司。

据富力物业此前招股书显示，拥有公司核心资产的富良环球由三人持有，其中富力地产创始人李思廉、张力分别各持有46.48%股份，寰图联席董事长兼集团总裁、雅居乐二公子陈思乐持有7.05%股份。

随着富良环球成功“卖身”，李思廉、张力等人将收到来自碧桂园服务约100亿元资金。换句话说，不过一年时间，李思廉、张力等人就成功将价值3亿元的富力物业变成价值100亿元的物业资产，收益颇丰。

而剔除用来支援富力地产的66.42亿元，还剩下33.58亿余元等待瓜分。

尚有300亿债务缺口难平

即使将物业卖上了价，依旧不够富力地产偿还债务。

数据显示，截至2021年6月底，富力地产总负债约为3317.8亿元，较去年底减少约184亿元；其中有息借款约为1433.5亿元，较去年底减少约164亿元；短期借款约为519亿元。

虽然富力地产的负债指标均有下降，但其手头资金仍无法覆盖短债，非限制性现金对短债的覆盖甚至从年初的40%下降至25%。截至2021年6月底，富力地产持有现金及现金等价物（不包含受限制现金）仅为127.6亿元。

即使算上李思廉及张力为支持集团将提供约66.42亿元股东资金，短期债务缺口仍有324.98亿元。

此外，截至2021年6月底，富力地产剔除预收账款后的资产负债率为74.9%，净负债率为123.5%，现金短债比为0.55，“三道红线”全踩，依旧划为“红档”房企，不能新增有息负债。

融资渠道被断，“卖子”是其最好的选择。期内，富力地产曾将旗下富力兴盛置业的部分股权出质予广州市城投，出质股权数额162.5万元。

“富力需要抓紧时间卖项目、卖好的项目。”上海中原地产首席分析师卢文曦表示，债务展期、卖项目、债转股等方式都可以化解企业危机，但从操作层面上看，卖项目是目前能够快速收回现金的主要方式，只要富力愿意出售优质的核心资产，是不缺接盘者的。

卢文曦补充，由于房地产爆雷企业增多，企业信用破产变成一件非常严重的事情，一旦富力因为现金流问题致使企业违约，可能会引发一连串社会问题。

出于此，中梁控股于9月20日发布公告，已将所有必要资金汇入相关债券还款账户，用以偿还于2021年9月26日到期本金及相关应付利息；万科也一直强调现金流稳定，手握现金近2000亿元、净负债率连续20年低于40%。

“目前各家都得提早备好粮草了。”某房企业内人士向观察者网表示，由于房地产大环境变化和恒大事件的发生，房企有时候必须要向外证明企业现金流充足。

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