多地新房“限跌令”频出，打击“恶意降价”能否救市？

（文/张玉 编辑/马媛媛）从“遏制投机炒房”到“打压恶意降价”居然只需要几个月的时间。”谈及近期各地出现的“限价令”规定，一位深耕房产行业长达十几年的业内人士如此感慨。

近日，南通楼市南通海门区发展和改革委员会发布《关于上德花园商品房价格备案的答复》。答复明确表示，为稳定商品房价格，不得超过备案价销售。降幅超过8%时必须重新备案。

另中原地产研究中心统计数据：截至目前，全国已经有株洲、江阴、菏泽、岳阳、昆明、沈阳、唐山等超过7个城市发布或者约谈了针对开发商降价的政策与会议。

  9月18日，南通市海门区发展和改革委员会相关工作人员向观察者网表示：“我们长期一直都是这个规定，为的就是保持房地产价格市场的平稳。”

房地产出现“双向”调控

据悉，上德花园是海门城南板块超级豪宅。项目户型面积275㎡起步，最大770㎡。其中别墅760㎡，叠墅250~297㎡，大平层300~400㎡。

上述海门区发改委工作人员表示，“降价幅度不超过8%”是一直以来的规定，跟近期多城掀起的“限价令”风波没有关系。这一标准适用于当地所有的项目。

早在南通被爆出“限制降价”之前，江阴市就已经明确发布了相关规定。

8月31日，江阴市住房和城乡建设局正式发布《关于进一步促进房地产市场健康稳定发展若干事项的通知》。通知规定，销售价格备案后，商品住房实际成交价格不得高于备案价格，严禁低价（如低于成本价、变相降价等）倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争、降标降质、逾期交付等违规违法行为。

这被认为是江苏省打响“限跌令”的第一枪。而在江苏之前，全国已经有多地城市发布“限跌”相关政策。

比如，今年8月初，岳阳市住房和城乡建设局规定，新房销售价格不得低于备案价的85%，否则商品房网上签约备案系统提示无法签订买卖合同。新建商品住房销售价格备案后，开发企业要在6个月后才能申请重新调整备案价格。

“现在房价比较高、涨幅下降的情况下，即便15%的下跌，也是很大的跌幅，是很多地方承受不了的。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。

沈阳则约谈了8家房企，要求其遵循房地产市场的发展规律，尽量避免价格优势来吸引客人达到销售的目的。

此外，由于近段时间以来昆明楼市多盘出现“大跳水”，昆明市房协紧急组织TOP30房企及大型经纪公司召开“稳房价、稳地价、稳预期”工作要求座谈会，严格控制恶意降价行为，严重者将被停止网签。

另据媒体报道，今年8月中旬，唐山市政府约谈了10家房地产企业负责人，希望他们“不要再降价了”。

事实上，打击恶意降价并不是今年兴起的新鲜事物，据统计，早在2019年，就有邳州、恩施、合肥、桂林、东莞、马鞍山、赣州、砀山、惠州等多家城市住建局给出“约束降价”指导的行动。有的规定降幅10%，有的规定只允许在5%以内。

在中原地产首席分析师张大伟看来，目前看，房地产出现双向调控，防止上涨和防止下调并存。约谈房价上涨过快城市已经成为2021年房地产调控的一个最重要特征。这体现了在房地产调控一城一策的基础上，住建部的督导作用在加强。

市场分化日益明显

“从出台的速度和措辞来看，‘限跌令’有如‘急急如律令’。”海燕说房创始人荆海燕表示，这些出台“限跌令”的城市都有一个共性：都属于三四线城市。这也意味着，国内市场的分化进一步加剧。

一端是北京、上海、杭州等热点城市，要防止房价大涨。一端是像昆明、惠州、江阴这样市场低迷的三四线城市，要防止房价出现大的回落。

那么，为什么今年三四线城市降价如此明显？多位业内人士向观察者网表示，今年以来，由于房企融资端持续承压，而在偿债拿地等多方面均需要稳定的现金流支撑。

Wind数据显示，今年房企到期的债务规模达到了1.2万亿，月均超过1000亿。二季度房地产行业平均负债率为77.85%，较一季度下降1.34%，较2020年下降1.23%。

在此基础上，销售回款成为房企运营的生命线。而降价促销成为房企首选的营销手段之一。

据《株洲日报》报道，近日，有市民反映，多家企业采取大幅降低销售价格并明显低于市场正常价格销售或代理销售新建商品房，严重扰乱了市场秩序。市住建局随后对上述企业进行了约谈，并计入企业信用不良记录。

此外，今年7月，一家大型房地产企业在山东省菏泽市降价出售涉嫌违法的消息引发热议。对此，菏泽市住房城乡建设局房地产市场监管部回应媒体采访称，目前正在核实问题的真实性，后续如有结果将会第一时间发布公告。

贝壳研究院高级分析师潘浩向观察者网表示， 9月开始，“金九银十”“双十一”“年末促销”等众多促销节点将逐步到来，为了防止项目间“价格内卷”，部分城市实施限制措施或预防措施，也是为了稳价格、稳预期的操作。

在同策研究院研究总监宋红卫看来，一旦触发降价潮，这将是一场没有底线的价格战，个别房企的行为容易引发整个市场价格混乱，对大多数房企和市场预期造成不良影响。

“上周我遇到了几位之前在房企工作的老同事，他们都很担心自己买的员工房卖不掉。投给公司的钱收不回来，而且目前已经有前车之鉴了。”荆海燕介绍，购房者同样面临贷款难的问题，很多城市的二手房已经有所体现了，三四线城市的新房也有所体现，但热点城市的新房目前还没有影响到成交量。

“不管是对于快速上涨，还是快速下跌，不管是对全市区域，还是部分区域，都得进行适当的干预，包括不允许大幅度的降价营销，这与不允许大幅度的上涨是一样的逻辑。这种干预一定是有效的。”谈及此次“限跌令”的影响和作用，李宇嘉如是说。

潘浩提醒，此类政策也需要避免“一刀切”，项目产品从位置、户型、产品配置、占有资源等多方面天然存在差异，项目阶段性的选择更适合当下市场和营销需要的推售策略是顺应市场规律的选择。

“如果信贷收紧持续足够长的时间，影响范围会以肉眼可见的速度波及下去。作为购房者，现在要开始谨慎起来，别盲目地往里冲。也别什么都不挑。也许房价能稳住，但房企不一定能稳得住。”荆海燕表示。

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