“并表”伯恩物业在管面积后，万物云能坐稳物企头把交椅吗？

（文/解红娟 编辑/马媛媛）通过“换股”协议变相收购阳光智博不久，万物云再次将伯恩物业揽入怀中。

近日，万物云在福州召开与伯恩物业的战略合作启动会，称伯恩物业正式加盟万物云生态家族。未来，伯恩物业将保留品牌，继续为客户提供住宅物业服务。

虽然双方并未解释伯恩物业如何加盟万物云，但或许能从股权变更上找到答案。天眼查信息显示，9月15日，伯恩物业出现股权变更，除嘉柏匯继续持有2.8%股份外，平潭泰瑞丰投资、福建家门口投资、厦门市伯盛投资、上海第丰投资、漳州科百汇5位持股股东选择退出。

与此同时，新增万物云全资子公司深圳市誉鹰物业服务有限公司，持股比例高达97.2%。

“不管是加盟还是换股，万物云都得到了绝对的控股权，本质上来说就是收购。”上海中原地产首席分析师卢文曦表示，之所以不收购企业全部股份，可能是万物云需要顺利交接、平稳过渡，也可能是想维持伯恩物业原有工作机制。

在此基础上，伯恩物业原团队并入万物云组织体系，成为万物云员工。伯恩物业总经理何祥文先生继续履职原职位外，正式出任万物云福州城市公司总经理一职。

从上市到“卖身”

伯恩物业成立于2005年，是三盛系旗下物业公司，涉足酒管、食品、商管、科技四大领域，曾于2017年3月挂牌新三板，自2018年8月从新三板摘牌后一直传出赴港上市的计划。

2020年10月，时任三盛地产集团总裁冯劲义曾正面回应旗下物业的上市计划，“券商已经全部进场，差不多应该是在25倍到30倍市盈率。不出意外的话，预计明年6月30日能够上市”。

可临近约定日期，伯恩物业却被爆叫停IPO，寻找意向买家。

对此，同策研究院研究总监宋红卫表示，不同于前几年物企赴港上市获得高估值、认购理想，随着物业上市公司数量增加、物业管理水平良莠不齐，上市即破发、认筹不足等情况时有发生，直接表明中小物企直接IPO的融资优势已经消失。

“与其破发上市，倒不如捆绑一艘大的‘航空母舰’，等待后续上市机会。”卢文曦认为，现在并不是物企上市的好时机。

而在接触过碧桂园服务、融创服务、万物云、龙湖智慧服务等物企后，伯恩物业最后选择了“暂时没有上市计划”的万物云。

嘉和家业物业服务研究院执行院长唐卓认为，伯恩物业之所以投入万物云的怀抱，主要是看中万物云背后强大的整合能力，及作为未上市企业中发展潜力较强的企业之一，未来若能够搭乘万物云的列车上市，所获得的估值大概率要比当前港股市场给其估值要高。

同样放弃上市计划，搭上万物云这艘大船的还有阳光城旗下物业公司阳光智博。不一样的是，阳光智博通过自身100%股份换取了万物云4.8%股份，且换股过程中并不涉及现金交易，这也代表着阳光城分拆物业上市融资的需求一直存在。

58安居客房产研究院分院院长张波指出，关于万物云上市的讨论非常多，目前来看，其有着自身的考量，不排除其对自身规模有着一定预期，但万物云应该更看重整体发展，应该会更注重软硬件能力和线上平台能力，因为基础物业服务本身的估值模型已相对成熟，缺乏想象空间。

“万物云CEO朱保全也说，万物云在等待一个时机。”唐卓预计，朱保全口中的这个时机不远了。

在管面积的规模之争

“阳光城和三盛物业板块并入后，万物云的在管面积将会达到7亿平方米左右，基本可以说是坐稳了头把交椅。”宋红卫表示。

之所以这么说，是因为2021年上半年收购蓝光嘉宝、银河物业后，碧桂园服务在管面积有了量的增长，甚至有可能已经超过万物云上半年在管面积。截至2021年6月，并表蓝光嘉宝1.3亿平方米在管面积后，碧桂园服务收费在管面积约6.45亿平方米，合同管理总面积约12.05亿平方米。

由于万物云并未公布中期数据，可以通过去年底企业在管面积和同规模物企上半年新增在管面积进行估算。可以参考的是，截至2020年年底，万物云在管面积约5.66亿平方米，同规模的雅生活上半年新增在管面积约4900万平方米。

据此估算，2021年上半年，万物云的在管面积在6.15亿平方米左右，低于完成收并购的碧桂园服务。

不过，进入下半年，万物云就着手扩大规模，完成两项收并购后新增在管面积超1亿平方米。其中，伯恩物业管理面积超7000万平方米，是福建地区管理规模最大的物业企业之一；阳光智博共有164个在管物业管理项目，分布在51个城市，在管物业总建筑面积3020平方米。

也就是说，仅算上年内两项收并购案例，万物云目前在管面积高达6.66亿平方米，再次超过碧桂园服务，而算上正常增长面积，万物云才算是“坐稳了头把交椅”。

唐卓表示，随着伯恩物业及阳光智博的并入，万科物业的头部低位将会更加稳固，且万物云的平台式合作模式，预计将会吸引更多的企业并入。

行业中的规模之争还在继续。此前，万物云和碧桂园服务都曾接触过恒大物业，万科总裁祝九胜表示，“最近几个月万科与恒大有接触，也有一些探讨，但目前没有实质性的更多合作。”碧桂园服务总经理李长江则表示，“恒大物业我们以前接触过，但价格没谈拢，现在没有接触。”

“目前来看，物管发展路径和房企高度相似，追求规模和体量的不断增长，市场占有率大，生存状态就会好一点。”卢文曦预计，物企发展的大趋势和开发企业一样，市场高度集中，前十或者前五的物企能占据到市场60%以上的份额。

“最后结局，和开发商的情况一样，大的一统。”卢文曦说道。

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