收并购加剧行业分化，物企分拆上市再加速

（文/张志峰 编辑/马媛媛）2018年以来，物管上市阵营快速扩充，房企分拆物管公司迎来“上市潮”。

至2021年，随着港交所上市门槛提高，加之受房地产的调控政策影响，物管公司从地产开发板块独立分拆，通过上市来实现资产的升值的速度再次加快。

截至目前，共有52家物管公司成功登陆资本市场，年内成功上市的物管公司达到11家，较去年同期6家上市数量几近翻倍。且排队中物管公司达到28家，预计年底至明年初将迎来上市高峰，届时上市物企达到70家之多。

同时，行业集中度进一步提升，收并购成为各大物企提升在管面积、布局新业态的主流方式，行业已经从“大鱼吃小鱼”走向“大鱼吃大鱼”。

收并购成主要扩张方式

近期，上市物企又有新的收并购动作。

9月15日，龙湖集团旗下物企龙湖智慧服务收购港资开发商九龙仓集团旗下内地部分物业，共涉及已签约管理面积近900万平方米，其中9成分布于上海、苏州、无锡、常州、杭州等长三角区域热点城市。

龙湖集团方面坦言，收并购是龙湖智慧服务市场外拓的重要途径之一。

9月14日，世茂服务收购瑞征物业60%股权。

世茂服务管理层在中期业绩会上更是提出明确的目标：2022年企业计划增加合约面积2亿平方米，其发力重点就是收并购，同年收并购占比增至60%，外拓和内生分别为30%和10%。

若将时间线延长，可以发现今年以来中大型物业并购频发，早已成为行业常态。

据观察者网不完全统计，2021年前8个月行业已完成27宗并购，对价共计122.2亿元，高于2020年全年收并购对价105.7亿元。

其中，单宗并购对价在10亿元以上的就达到4起，分别是合景悠活13.2亿元收购雪松智联、恒大物业15亿元收购宁波亚太酒店物业、碧桂园服务48.5亿元收购蓝光嘉宝服务64.6%股权以及龙湖物业12.7亿元收购亿达服务。

此外，在上个月集中举办的业绩会上，不少上市物企高管均表态，接下来将继续寻找收并购标的，找准时机扩大规模，在接下来的“管理红利”中占据有利地位。

资金实力是底气

频繁地收并购离不开强大的资金支持。与地产开发行业的资金全面收紧局面不同，物业管理行业作为“行业未来”，在融资方面相对宽松。

统计数据显示，2021年至今行业募资额达到217.8亿元，其中单笔最大募资为碧桂园服务，通过配股及发行可换股债券总计募资155亿港元，借以补充收购蓝光嘉宝服务后的流动资金。

同时，2021 年整体行业现金供给高于现金支出，致使大部分物企在手资金大幅增长。

中信建投证券统计了25家重点物企财务数据发现，截至2021年中期，这些上市物企在手现金共计达到1216.9亿元，较2020年末增长14.9%。

中心建设制表，数据来源于企业公告

不过，大量现金都集中在头部公司手中：截至2021年上半年，在手现金超过50亿元的企业仅为8家，分别为：碧桂园服务、恒大物业、华润万象生活、融创服务、雅生活服务、保利物业、金科服务和世茂服务。

“现金在手，天下我有。”其中，碧桂园服务、恒大物业和融创服务均在上半年进行了大规模资金体量的收并购，单笔收购对价超过8亿元。

因此不难预见，收并购市场下半年整体将维持高热度，但也将出现两极分化。高质量并购标的将继续被资本市场追逐，同时中小型标的的估值在二级市场影响下也将回归理性。

规模两极分化加剧

接连不断的收并购也让行业集中度进一步提升，上市物企在管面积大幅增长。

据贝壳研究院统计，截至2021年中期，行业的在管面积突破50亿平方米，达52.9亿平方米，同比增长约39.6%，高于 2020年期末行业在管面积增速（32%）7.6个百分点。

若按照营收额划分，大于50亿元的碧桂园服务、恒大物业、绿城服务、雅生活服务和保利物业5家为第一梯队，招商积余、世茂服务、华润万象生活、中海物业、融创服务等18家营收介于10亿元-50亿元的为第二梯队，越秀服务、中奥到家、新大正等27家营收不足10亿元的为第三梯队。

2021年上半年，第一梯队的在管面积增速为48.84%，明显高于第二与第三梯队的31.20%和42.70%。

就管理规模潜力而言同样如此，第一、第二与第三梯队的合约面积/在管面积覆盖倍数分别为1.72、1.56以及1.60。这意味着第一梯队未来能释放更多拓展潜力，主要受益于母公司的关联业务基础与优异的第三方拓展能力所积累的规模储备资源，未来“强者恒强”的局面恐难轻易打破。

其中，原本在管面积规模就排在首位的碧桂园服务，由于大手笔收购上市公司蓝光嘉宝服务等原因，增速同样最快，较上年实现翻倍增长。截至2021年中期，其在管面积高达6.44亿平方米，以超过第二名约2亿平方米的绝对优势位居行业首位。

相比之下，截至2021年中期，仍有宋都服务、新希望服务等5家上市物企的在管规模尚不足1000万平方米，即碧桂园服务与第二名恒大物业之间相差超过20个新希望服务之类的中小物企。

绿灯加持下加速布局新业态

值得注意的是，随着物管行业概念边界的不断延伸和新蓝海市场的逐渐发掘，已成规模的物管企业在继续横向收购，新拓区域和项目的同时，也将大量资金投拓在物业服务的上下游产业以及相关增值服务业务中。

同时，对于中小物企来说，头部企业的核心在管面积及增长潜力难以撼动，也纷纷在收并购等对外拓展方向上积极布局商业管理、城市服务、增值服务等新业态，以期通过差异化竞争获取优势。

头部物企如雅生活服务，今年3月接连收购北京慧丰清轩环卫、陕西明堂环卫及大连明日环卫3家环卫公司，斥资7.24亿元。

中小物企如宝龙商业0.5亿元收购上海悦商、正荣服务8.91亿元合并集团旗下正荣商业等比比皆是。

而另一方面，疫情背景下，由于物业服务企业展现了其在防疫与社区管理方面的价值，社会关注度显著提升，而后防疫常态化，对应的政策支持力度也持续提高。

据嘉和家业不完全统计，2020年8月-2021年6月，全国人大代表、国家发改委、民政部、住建部等中央政府部门屡发重要政策，中央及地方政府先后发布110余条相关政策、意见、通知等明确支持、规范物业行业健康发展。

特别是，2021年初，住房和城乡建设部等十部委联合印发的《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》，其中鼓励有条件的物业服务企业，向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸。

政策绿灯加持下，各个物业企业也积极调整服务模式、增强创新性投入，以确保政策的精准落地，如物企在智慧服务上的持续投入、在加强社区党建方面的建设、在社区经济方面的投入与业务开展、在社会共建领域的布局等。

在刚刚结束的中期业绩会上，不少企业高管均表态积极拓展新业态，拓宽社区增值服务来源。如龙湖智慧服务跨业态探索“物业+养老”；融创服务入局社区幼托服务；碧桂园开展团膳业务等。

目前，位于头部的不少物管公司在多元化业态方面的布局已初见成效。

如上半年，龙湖智慧服务营收共计40亿元，非住宅业态占比约为30%，几乎做到了住宅、商业、文旅、办公、酒店、医院、学校、医养、案场、产业园、租赁住房、市政配套、智慧城市等全业态的覆盖。

此外，从市场总体数据来看，因物业行业低风险、轻资产等特点，物业股保持着在港股市场的高估值水准，相应估值远高于对应的地产开发商。

这在如今地产行业融资受限的背景下更加刺激了房企的神经，未上市的成长型企业不断加快资本化进程。

不过，值得一提的是，目前港股48只物业股中，仍有17只股价处于破发状态，其中不少成交量低迷，股价长期低位徘徊，与头部企业形成鲜明对比。

因此，包括待上市物企在内，各家未来能否在“万亿蓝海市场”中占据一席之地仍是未知之数。