控资金、战“马甲”，多城二次土拍密集上线

（文/张玉 编辑/马媛媛）在经历一段时间的延期后，第二批集中供地正式拉开帷幕。日前，各大城市陆续公布了土拍新规则。而在经历过略显疯狂的第一轮集中土拍后，不管是房企还是地方土地部门都显得更加理性。

统计显示，截至目前，厦门、长春、无锡、福州、青岛、济南等城市二轮集中供地“收官”；北京、广州、深圳、杭州、合肥、南京、成都、苏州等已公布二次供地最新公告；上海、郑州等多城市目前仍处于延期公告状态。

从多地最新出台的土拍新政来看，“最高溢价率不得超过15%”的规定给房企预留了一定的盈利空间；“严控资金来源”用金融手段遏制了风险潜存的“高周转”；“同一企业及其控股的各个公司不得参加同一宗地的竞买”则剑指各种名目的“马甲”公司。

规则调整的效果也立竿见影。9月7日~8日，为期两天的福州土拍最终成交14宗地块，成交额76.06亿元，另有2宗地块流拍，5宗地块终止出让。9月8日，青岛第二轮集中供地首日，32宗地块均以底价出让。9月9日青岛共计成交9宗地块，而原定于该日出让的高新区8宗地块全部终止出让。

一场由土地市场波动而掀起的“蝴蝶效应”正在蔓延。

溢价率持续走低

9月10日，济南第二轮集中供地收官，76宗地块最终以151.88亿元的价格成交。据了解，所有用地均为底价成交。

溢价率变低，正成为多地二次土拍的一个明显特征。9月8日~10日，在青岛的集中供地中，前两日成交地块的溢价率均为“零”。而在9月7日~8日的福州土拍中，中骏和金地均以底价3.94亿元和2.79亿元竞得1宗纯住宅地块。

溢价率的持续走低与首批集中供地后房企对利润的考量和各地随后政策的调整不无关系。

首批集中供地中，由于未明确设置严格的溢价空间，火热土拍行情之下房企纷纷感慨“算不过来帐”。

先是滨江集团董事长戚金兴在接受媒体采访时的一句话引发热议。他说，滨江将努力实现该批土地1%~2%的利润。随后，有品牌房企宁愿亏钱也要退地。甚至因为“算不过帐”，原定联合拿地的几家房企相互扯皮的现象也见诸报端。而更受热议的，是彼时对于部分城市的二次集中供地中，“拟报名房企严重低于预期”的传闻。甚至有人统计，在第一轮集中供地中，有接近60%的项目是不赚钱的。

类似现象也迅速引发了相关部门的关注。福州市自然资源和规划局此前出台的土地出让公示明确，参拍地块的最高溢价率均不超过15%。而与此前竞地价的方式不同，此次拍地采用“限地价、摇号”的方式出让。

济南也开始执行溢价率15%的规定，如果两家及以上竞买企业最终报价均达到最高限价，则采用现场抽签方式确定竞得人。

而在被众多房企吐槽没有利润的杭州，二批次集中供地溢价率上限由30%调整为20%，“竞品质”试点地块的溢价率上限为10%，出让地块达到上限价格后，由原来的“竞自持房屋”改为“竞无偿移交政策性租赁住房”。

在同策研究院研究总监宋红卫看来，控制土地溢价率是稳定土地市场的必要手段，今年首轮土拍中又出现了高溢价率的地王现象，地价的持续上涨不仅给稳定房价带来困难，也进一步挤压了房企的利润。另外，从房价地价联动机制上来讲，只限制房价不限制地价也不是联动的体现。

融资降杠杆

除了通过控制溢价率给房企预留一定的利润空间，当下，房地产企业所面临的另一道生命线就是现金流。近年来，由于资金状况导致项目烂尾的案例并不少见。所以，需要从土地端就对可能发生的金融风险进行把控。

福州市自然资源和规划局规定，竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金。购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款。购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款。购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等。

除了福州，包括苏州、济南、青岛、沈阳、成都等都在出让公告中明确限制了土地资金来源。

与限制资金资源来源相伴，此次二次供地金融调控的另一手段是严控“马甲公司”。近年来，为了提高拍地的成功率，不少开发商纷纷通过“马甲公司”抢地。

根据此前媒体报道，在苏州首批集中供地中，多家千亿房企迅速成立数十家“马甲”公司。其中，最“壕”的一家房企两天内在江苏太仓新成立了15家房地产咨询公司，均由该房企100%持股，注册资本都为50万元，法定代表人也都是同一个人。工人日报曾在评论中批评：“这么做构成了不正当、不公平的竞争”。

由是，打击“马甲公司”成为二次集中供地的一大重点。福州市自然资源和规划局规定，参与竞买的企业需要具有房地产开发资质的企业。同一申请人不得与其所属集团参加同一宗地块的竞买，也不得与申请人或其所属集团的控股企业参加同一宗地块的竞买。

武汉规定，集中供地将严格竞买准入机制，同一企业及其控股的各个公司，不得参加同一宗地的竞买。青岛的规则更为严格：竞买人提交的资质证明文件不符合要求，或同一企业及其控股的各个公司参加同一宗地的竞买，取消竞得人（暂定）资格，扣除5%竞买保证金作为违约金不予退还，竞买人3 年内不得在青岛参与土地竞买。

宋红卫直言，严控资金来源和限制马甲，是从房企减杠杆的角度进行调控，尽管房企融资愈加困难，但是在拿地方面房企仍然通过各种渠道进行融资，并且越是限制融资，实际融资的成本会更高。从目前陆续出问题的房企来看，基本都是拿地导致的负债与企业自身的现金流不匹配所致，这个调控就是针对这个问题，限制马甲也是同样的道理，“多一个马甲企业就增加一道成本，风险就上升一个层次”。

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