钱难借、债难还，TOP50房企过半未达绿档

（文/解红娟 编辑/马媛媛）中报季后，房企债务数据被摊在阳光下。

亿翰智库监测的50家头部上市房企中，绿档房企仅24家，占比不到一半，黄、橙、红档房企分别为19家、5家和1家，降档减负依旧任重道远。

就三个维度而言，“河南王”建业地产剔除预收款后的资产负债率最高，为87.25%；中交地产净负债率虽较年初的296%有所减少，但依旧高达234.80%；富力地产非限制性现金对短债的覆盖则从年初的0.40下降至0.25，手头资金不仅无法覆盖短债，资金缺口也进一步拉大。

有机构表示，随着融资环境收紧、销售下行压力加大，叠加部分房企信用事件的发生，保障财务安全、降低负债率及融资成本将成为各房企工作的重中之重。

降负债试点满一年

2020年8月，碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城在内的12家房企参加了一场主题为“三道红线”的座谈会，会上要求各家房企在9月底上交降档方案。

何为降档？即房企按照“三道红线”相关指标由红转橙、由橙转黄，最后降至绿档。

具体来看，“三道红线”规定剔除预收款后的资产负债率不得大于70%，净负债率不得大于100%，现金短债比不得小于1倍。

三项均超出的为“红档”，有息负债规模不得增加；二项超出的为“橙档”，有息负债规模年增速不得超过5%；一项超出的为“黄档”，有息负债规模年增速不得超过10%；三项均未超出的为“绿档”，有息负债规模年增速不得超过15%。

由于座谈会时间和中期报告相近，“三道红线”也成为当年业绩会的焦点之一。没有触碰任一红线的中海称，未来会继续保持优势；万科虽踩中资产负债率一条红线，但直言手握现金充足，对降档一事充满信心；因2019年“黑天鹅”事件影响导致银行断贷、评级下调，无奈之下提前降杠杆、降负债的新城，可以说是因祸得福的典型代表，总裁王晓松认为三条红线对公司影响不大。

除与会的12家房企外，其余房企也纷纷表态，虽未接到监管文件，但认为“三条红线”对行业发展是好事，并主动加入降档队伍，其中，世茂集团、滨江集团、宝龙地产、融信中国、龙湖集团等房企持续保持绿档。

降负债一年，房企“三道红线”达标情况并不理想。平安证券所研究数据显示，2021上半年，上市房企整体在手现金对一年内到期长短期债务覆盖比例为117.3%，较2020年末下降2.2个百分点，仍高于2014、2015年的历史低位；剔除合同负债后的资产负债率为71.9%，较上年末下降0.5个百分点；净负债率为77.6%，较上年末提升1.1个百分点。整体来看，剔除合同负债后的资产负债率依旧踩中红线。

具体到企业，2020年末踩中一条红线归为黄档的万科成功实现降档。2021年年中，万科剔除预收款项后的资产负债率为45.83%，净负债率为21.04%，现金短债比为2.2，三个指标全部达标。

继续位于红档的是富力地产。截至2021年6月底，公司剔除预收账款后的资产负债率为74.9%，净负债率为123.5%，现金短债比为0.55，“三道红线”全踩，依旧划为红档。

开源节流促销回款

由于三道红线对融资的要求，房企也通过多种方式来改善各项指标，例如在销售端加速回款，提升去化速度；投资端谨慎拿地，减少资金流出。

国信证券经济研究所数据显示，上半年20家大中型房企经营现金流为-34亿元，相对去年同期的-1246 亿元大幅减少，现金净流出创过去十年同期的最低水平。即使剔除掉恒大数据，19家大中型房企期内经营现金流为-894 亿元，相对上年同期-1155 亿元亦有所改善。

而为了能继续改善指标，融创、金科、金茂、龙湖、旭辉等回款率高达90%的房企，都在年中业绩会上强调要抓销售、促回款。金科甚至直言要以现金为王，做有回款的销售。

开源方面，由于土拍两集中和融资限制，房企拿地力度有所减弱。中信建投数据显示，2021上半年，TOP20房企平均的土地投资强度（拿地额/销售额）为 38.1%，小于去年同期的 46.2%及去年全年的 41.3%。

拿上半年土地投资强度排名第一的融创中国举例。纵然回款率常年维持在100%，有充足的现金流入，依旧在年中业绩会上对外放出下半年会降低拿地规模，从而降低负债指标的信号。

金科则以实际行动减少了土地购置金额。2021年上半年，金科新增土地储备39宗，土地购置合同金额达到354亿元，不到去年全年892亿元土地购置金额的4成。谈及下半年投资策略，管理层也表示要遵守监管投销比不超过40%的“投资红线”。

绿地香港则更加保守，董事局主席陈军直言，由于市场变化速度远远超出预期，“今年下半年，我们不会为完成任务而拿地，将根据市场状况随时调整方案，选择合适的投资机会。”

这和世茂许世坛的谨慎拿地策略一致。“世茂今年会采取一个比较谨慎的防守型策略，多销售、多回款，严控公司投资，不拿贵地。”2021年上半年，世茂支付的权益地价为118.15亿元，而同规模房企华润置地权益地价高达742.9亿元。

值得注意的是，房企扩张节奏放缓的同时，板块总资产增速也明显下降。截至2021年6月底，申万房地产板块总资产为14.5万亿元，相对2020年末增长 4.1%，增速大幅下滑，并创下近十年新低。

房企再融资难度加大

现如今，能借新还旧的房企，都成为券商口中的“好房企”，若能在此基础之下，降低再融资成本，则是难得的“绩优股”。

数据显示，截至7月末，房地产融资呈现五个持续下降。其中，房地产贷款增速创8年新低，银行业房地产贷款同比增长8.7%，低于各项贷款增速3个百分点；房地产贷款集中度连续10个月下降，房地产贷款占各项贷款的比重同比下降0.95%；房地产信托规模自2019年6月以来持续下降，房地产信托余额同比下降约15%。

“愿意并且能借钱给房企的渠道和机构不多了。”业内人士表示，投资机构更偏好债务状况良好的房企，例如绿档房企中海、华润置地、中国金茂，相对应2021上半年的加权平均综合融资成本分别为3.60%、3.88%、4.01%。

期内，金茂完成发行30亿元的中期票据，期限三年，票面利率3.74%，低于市场平均水平。而得益于融资规模和平均利率同比下降，截至2021年6月底，金茂利息开支总额约为31.47亿元，同比减少23%，其中，资本化的利息开支约为16.14亿元，较上年同期减少44%。

与之形成鲜明对比的是在近期遭遇股债双杀的富力。为了借新还旧，富力上半年曾通过其间接全资附属公司怡略有限公司订立认购协议，拟发行于2024年到期的3.25亿美元优先票据，年利率高达11.625%。

高息发债并没有让企业债务好转。9月2日，富力地产2022年1月到期的5.75%债券每1美元跌5.3美分，至78.9美分，为该债券2016年12月发行以来的最大单日跌幅。

雪上加霜的是，“三道红线”之外，房企将再迎“三道补丁”。其中，由于不纳入监管、不计入有息负债而备受房企喜爱的商票数据，被央行将纳入其监控范围，并要求房企每月上报商票数据。

这将意味着，越来越多的债务滤镜将破碎。有机构预测，受信贷控制、调控收紧等因素影响，下半年将有更多房企通过加快结转、谨慎投资来实现“三条红线”的降档和优化。

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