牺牲了权益和利润，房企的去路在何方

（文/张志峰 编辑/马媛媛）截至目前，内房企2021年半年度业绩全部发布完成，从营收、利润等经营数据上看，已有不少房企出现下跌甚至亏损的情况。

有机构统计2021年上半年位于头部的50家房企经营数据，在同比去年上半年疫情肆虐的背景下，其中仍有13家归母净利润出现下滑，除了为摆脱现金流危机而大幅“降价促销”的恒大之外，还包括行业“优等生”万科，以至于企业总裁祝九胜旧事重提：“如今，‘活下去’依然很重要。”

而50强房企中，利润率下滑的房企数量则超过40家，即便素有“利润王”之称的中海也未能幸免，只能寄希望于“高周转”，欲以数量和速度来弥补利润率下降带来的风险；与中海不同，更多“缺钱”的房企则将目标转向物业、商业、科技等多元化业务，俨然要在下一波“管理红利”中抢占先机。

从这一角度来看，在“三道红线”“两集中供地”“房贷集中度管理”等愈加严格的多维度政策监管下，曾经“疯狂扩张”的房地产行业风光不再。

降低权益冲规模

但令人疑惑的是，在强监管及行业利润被压缩的前提下，几乎所有房企的销售规模都在保持较高速度的增长，行业销售规模反而不断创下新高。

中国指数研究院统计数据显示，上半年TOP100房企合约销售额均值693.0亿元，同比增长40.0%；销售额破千亿房企由去年同期的13家增长近一半，达到19家；销售额破百亿房企132家，较去年同期107家增加25家。

而对于接下来的新房市场走势，房企看法不一。

在8月底集中发布的中期业绩会上，阳光城、金地、融信、正荣、荣盛发展等多家房企高管表示，对房地产开发行业长期看好。

亦有如保利、中海、世茂、新城、旭辉等房企持相反态度，认为下半年新房销售将阶段性承压，行业增速将回落。

一位上市房企高管向观察者网解释称，行业整体销售额的增长很大程度上是由于企业为提升现金流而主动加速去化带来的，与行业利润下行并不矛盾。在这方面最为突出的就是恒大，上半年销售额位居行业首位，然而过度降价促销也为地产销售业务带来了巨额亏损。

“相反，很多房企都在高喊，欲以更高的规模增速来覆盖单个项目利润下滑，但事实上受资金压力限制，真正能够做到的很少，行业高利润时代不可能回归。”上述高管表示，大部分房企销售数据增长的最大“动力”是权益，合作模式下房企都在降低自身权益占比，既分摊了风险，又增加了规模。

克而瑞统计数据显示，2021年1-8月TOP100房企实现总权益销售54380.8亿元，同比仅增长1.0%；平均权益比例为73.2%，比去年同期下降1.6个百分点。

其中，按销售面积计算，TOP40房企占总额的63%，平均权益比例却仅有67%。

具体而言，权益占比最低的绿城中国权益占比仅4成，其合约销售面积超过1000万平方米，权益数字却仅有415.9万平方米，权益比例41.5%；另外，旭辉、阳光城、新力、建业等房企的权益比例也不足6成，均处于行业低位。

相反，40强中权益占比较高的寥寥无几，仅有恒大、中海、金科、绿地、荣盛发展等寥寥数家居于头部的房企超过90%的。

土拍市场火热的背后

除了销售端之外，集中供地政策之下，看似火热的土拍市场上同样如此。

统计数据显示，上半年22城首批集中供地共成交土地1.07万亿元，成交建面1.11亿平米，成交楼面价9591元/平米，较2020年增长38%，平均溢价率15%，较2020年增长2个百分点，整体呈现较高热度。

有资深投行人士向观察者网指出，尽管集中供地对房企现金流提出更高要求，获地企业以规模房企、国企为主，但由于众多民营房企期待以高周转跑赢利润，对于土地储备需求量更大。

此外，上述人士表示，合作拿地成为行业应对资金要求、分散风险的普遍方式，部分房企在“解决”了资金问题后甚至为寻求规模突破而失去理性。结果首批土拍热度超出预期，与中央“稳地价、稳房价、稳预期”政策初衷存在偏差，以至于监管先后发声优化土地竞拍规则、建立房地联动机制，多地叫停第二批土拍以调整规则。

其中最为典型的代表当属杭州首轮供地，本土龙头房企滨江集团斩获的5宗宅地里，4宗为合作拿地，掌门人戚金兴拿地不久就表示出焦虑：“在公司融资能力强、融资成本低、品牌影响大的状况下，将努力达到1%-2%的净利润水平。”

同时，另一家平时名声不显的杭州老牌房企宋都股份，在杭州土拍中同样大放异彩连拿5宗地块，但最受市场关注的却是其中一宗选择“退地”，预缴的5000万保证金自然有去无回。

为此，宋都股份专门发公告解释称，是拿地前就谈好的“合作方”毁约造成的，并欲通过法律途径向其索赔。

事实上，两家房企的情况只是一个缩影，在8月底的中报业绩会上，不少房企高管都表示上半年土拍市场“看似激烈，实则不赚钱，甚至亏钱”。

中指院统计数据显示，2021年1-8月，50家代表房企招拍挂权益金额占比均值为79.5%，同比下降2.4个百分点，达到历史新低，合作拿地力度进一步提升。其中，权益占比降幅最大的是TOP10阵营企业，同比下降4.0个百分点。

而除了招拍挂之外，房企在其他多元化拿地方式上展开的合作更多。

根据克而瑞统计的1-8月房企新增货值排行榜，位列前10的房企中仅碧桂园一家权益占比在90%以上；全口径新增货值2433亿元的融创中国，权益占比最低，尚不足一半；其次为保利、招商、绿城三家，权益占比在6-7成之间。

因此，真实的土拍市场并不像想象中那样激烈，真正有实力且有意图扩张的房企也并不多。

值得一提的是，在新增货值榜单中，国企的优势显而易见。TOP10中民营房企仅碧桂园、融创、新城3家，万科、绿城、金地3家具有较强国资背景，其余4家则均为大型央企。

除了房地产开发领域中的传统大型国企之外，中国铁建一跃跻身10强行列，厦门国企建发房产与广东国企越秀地产双双晋升20强，其余如中国中铁、浦发集团、中交房地产、中国中冶等原本规模较小的国企也均大幅加大拿地投资力度。

不难猜测，在资金与利润的双重压力之下，国企未来将迅速占据房地产领域主场地位。

过度合作“后遗症”

观察者网查看过往数据发现，房企销售权益比自2018年已经初见端倪。TOP100房企当年平均销售权益比为86.54%，销售权益比中位数为86.74%；2019年这两项数字分别下降为76.54%和74.64%；至2020年进一步降至74.52%和73.33%。

而2018年正是本轮调控升级的开端，“房住不炒”的定位就是在2018年3月的全国两会中被首次正式提出，随后展开的针对房地产行业融资、销售、供给等各端政策均由此展开。

当2018年9月，在万科秋季例会上会场上写满了“活下去”三个字时，很多人还不清楚这意味着什么，但地产行业的布局已然悄然发生改变。

时隔3年，不仅万科重提“活下去”，事实上许多房企都在为此而焦虑。而“合作开发”正是被绝大多数房企所认可的主要手段，也是今年的中期业绩会上，被管理层屡屡提及的高频词汇之一。

但谁都知道，光鲜亮丽的数据背后，缺少了高杠杆作为支撑，能够继续保持实际权益金额正向增长的少之又少，更遑论以规模上的数量和速度来弥补利润率下滑带来的损失。

需要指出的是，近年来房企普遍出现的增收不增利现象正是由“过度合作”造成。

随着权益占比的下降，各个上市房企少数股东权益不断提升，不少企业甚至超过了归属于上市公司股东权益，分润了企业大部分利润。

有机构统计数据显示，2021年中期85家内房股少数股东权益占比均值为33.5%，相较去年底大幅提升5.6个百分点。

其中，少数股东权益占比超过50%的房企有22家之多，较去年底增加5家，排在榜首的福晟国际少数股东权益占比高达71.1%；相比之下，占比低于10%的房企仅有中海、万科海外、中渝置地等18家，较去年底减少5家。

此外，部分房企少数股东权益与少数股东损益比例还存在严重“失调”现象。

业内普遍认为，其间极可能存在“明股实债”情况，这也是“三道红线”压力之下，企业强行“转绿”的极端做法。

而在行业利润与前景不断下行的当下，房企的普遍做法是积极布局多元化，期望在布局完成之后，通过不断加强管理以及降低三项基本费用来弥补。

平安证券、华西证券等多家机构都在研报中明确表示，相比开发类房企，更看好行业空间广阔的物管板块、商管板块以及占据购物中心优质赛道、轻资产输出实力强劲的商业运营商。

“管理红利时代，对行业来说最大的变化是房屋回归居住属性，房地产回归实业属性。行业出路只有一条，踏踏实实向制造业学习，通过劳动挣加工制造和服务的钱。”万科董事长郁亮如是说。