“红档”房企业绩承压，富力再度上演股债双杀？

（文/解红娟 编辑/马媛媛）继一个月前遭遇“股债双杀”后，富力美元债跌幅再创新纪录。

9月2日，富力地产2022年1月到期美元债跌幅势创纪录。据彭博，该公司5.75%债券每1美元跌5.3美分，至78.9美分，为该债券2016年12月发行以来的最大单日跌幅。

此外，当日该公司2023年8月到期的11.75%债券每1美元跌7.5美分，至65.4美分；2023年2月到期的8.125%债券每1美元跌6.2美分，至65.5美分。

“说明大家对富力的还债能力没有信心。”业内人士向观察者网表示，理论上，债是最安全的投资品，因为企业破产清算需要先还债。而之所以出现美元债跌幅势创纪录，可能和近期富力发布中期业绩报告和8月销售报告有关。

数据显示，截至2021年6月底，富力地产总负债约为3317.8亿元，较去年底减少约184亿元；其中有息借款约为1433.5亿元，较去年底减少约164亿元；短期借款约为519亿元。

虽然富力地产的负债指标均有下降，但其手头资金仍无法覆盖短债，非限制性现金对短债的覆盖甚至从年初的40%下降至25%。截至2021年6月底，富力地产持有现金及现金等价物（不包含受限制现金）仅为127.6亿元，资金缺口巨大。

受市场消息影响，9月3日富力地产股价低开低走，创下近期股价低点，截至发稿，报6.45港元/股，下跌2.12%，总市值242.03亿港元。

“三道红线”全踩

“未来12个月以三道红线做目标，着重就现金流、持续减债两方面进行精细化管理。”在2021年中期业绩会上，富力地产管理层表示，降负债仍是公司今年的主要目标。

为了保证充足的流动资金，富力地产审慎投资土地，2021年上半年仅新增4个项目，新增权益建筑面积55.5万平方米，权益投资金额19.5亿元，新增总货值约80亿，投销比也随即低至4%。

事实上，自2017年富力地产董事长李思廉以177亿元“骨折”价接盘王健林万达酒店资产现金流不足后，其投销比就一直处于下滑趋势。

从总土地储备来看，富力土地储备总建筑面积为6917.3万平方米，总可售面积为5552万平米，似乎不会影响企业未来几年销售。但从土储类型来看，富力拥有城市更新项目多达 58个，建筑面积达3700万平方米，在总土储中占比过半。

城市更新项目投入资金多、开发难度大、周期长，对于现金流受困的富力而言并不是一块好啃的骨头。拿期内旧改项目举例，3月8日，富力成为广州番禺区钟村街胜石村的旧改合作企业，改造面积47.14万平方米，总投资额高达60.6亿，几乎为其现金流的一半。

与此同时，富力还在“卖子”还债。期内，富力地产将旗下富力兴盛置业的部分股权出质予广州市城投，出质股权数额162.5万元；把旗下物业摆上“货架”，即使资不抵债也要赴港IPO。

一系列操作之下，富力地产“三道红线”中两个指标有了改善。其中，净负债率较2020年底下降了6.7个百分点至123.5%，剔除预收款的资产负债率下降了1.8个百分点至74.9%。

尽管有了改善，距离达标仍有很大的距离。截至2021年6月底，富力地产剔除预收账款后的资产负债率为74.9%，净负债率为123.5%，现金短债比为0.55，“三道红线”全踩，依旧划为“红档”房企。

此外，截至2021年6月底，富力地产平均融资成本为7.67%，较2020年底的6.89%上升了0.78个百分点。

“2021年一条，2022年一条，2023年一条。”管理层表示，富力计划一年达标一条“红线”，预测今年年底净负债率有望达标。

前8月仅完成年度目标的55.1%

2021年1-6月，富力地产实现全口径销售金额650.8亿元，同比增加18%；销售面积485.2万平方米，同比增加6%；销售均价13413元/平方米，同比增加11.9%。

具体来看，销售金额超过40亿的有三个城市，其中最高的为广州，达到82.45亿元，同比上升548%，占总销售金额的11%；其次为海南，达成销售金额56.71亿元，同比下降9%，占总销售金额的8%；最后是天津，实现销售金额40.74亿元，同比上升73%，占总销售金额的6%。

但和2020年同期相比，富力地产在海南的销售额和销售面积皆出现大幅度下滑。2021年上半年，富力海南实现销售额50.33亿元，同比减少10%；已售出面积约22.91万平方米，同比减少40%。

主要城市销售额贡献减少，直接影响了富力地产业绩完成度，上半年仅完成全年1500亿销售目标的43.4%。

进入下半年，富力地产的销售情况仍不太理想。截至2021年8月31日，富力地产集团总销售收入约826.9亿元，销售面积约611.9万平方米。也就是说，2021年前8月，富力地产仅完成年度销售目标的55.1%。

对此，富力地产李思廉在中报指出，公司目前可售资源超过2700 亿元，管理层将继续执行年初制定的销售计划，根据经营环境的变化、潜在政策的变动及未能预计的市场动荡不断进行调整。

业绩承压的同时，富力地产毛利率大幅度下降。中报显示，2021年上半年富力地产毛利率为22.3%，较2020年同期下降了11.2个百分点。

由于持续结转低利润率项目，导致富力地产净利润同步下滑。期内，富力地产实现营收394.9亿元，同比增长18%；纯利31.81亿元，同比大幅减少18.8%；当期纯利率为8.1%，同比减少3.6个百分点。

“考虑到其可预见的利润率较低项目的持续结转（由于 2020 年起公司已启动新一轮低价促销），我们对其核心净利润恢复进度感到担忧。”华泰研究报告表示，由于持续结转低利润率项目，预计富力2021-2023 年核心净利润增长将进一步放缓。

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