资本风口之下，金茂物业欲靠多元业态“闯关”港交所

（文/张玉 编辑/马媛媛）近年来，随着疫情的反复，物业所具备的价值日益凸显。这也带动了一波物业企业赴港上市的热潮。

8月31日，中国金茂发布建议分拆金茂物业至港交所上市的公告。目前，联交所已确认公司可以进行建议分拆。

据了解，此次拟进行分拆的金茂物业是中国金茂的全资附属公司。预计待建议分拆及上市完成后，分拆公司仍是公司的附属公司。

对于此次分拆物业上市，金茂集团表示，分拆集团将主要提供物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。分拆完成后，保留集团及分拆集团将经营不同的业务板块，在不竞争的情况下采用不同的增长路径及不同的业务策略。

“建议分拆可让分拆集团在不依赖本公司的情况下，直接接触资本市场进行股本、债务融资，为其现有业务及未来扩充提供资金，从而提高其运营及财务管理效率，也使集团能够优化其在整个保留业务中的资本分配。”金茂服务方面表示。

非物管服务收入占四成

从公司目前的发展来看，金茂服务主要经营三项业务。其中，物业管理服务主要是为业主及住户提供一系列物业管理服务，包括秩序、保洁、绿化、园艺及公共区域设施运行的维保等服务。物业管理业务主要涵盖住宅物业和各类非住宅物业（如写字楼及购物中心），以及其他物业（如学校、政府设施及其他公共空间）。

非业主增值服务主要包括向开发商提供案场服务，协助其在售楼处及样板间进行销售及营销活动。此外，还可以向物业开发商提供交付前的咨询服务等。

社区增值服务则主要面向业主及住户，解决其日常生活需求，主要包括室内装修平台服务，家政、新零售及餐饮服务的社区生活服务，电梯广告、停车位管理等社区空间运营服务以及房地产经济服务。

从具体的收入明细来看，2018~2020年以及截至今年3月底的3个月，来自物业管理服务所贡献的收入分别为3.35亿元、4.62亿元、5.67亿元及1.85亿元，分别占比58.3%、58.6%、60.1%及57.7%。

非业主增值服务以社区增值服务的营业总收入分别为2.39亿元、3.26亿元、3.76亿元及1.36亿元；分别占比41.7%、41.4%、39.9%及42.3%。

由此可见，近年来，非物业管理服务的收入不断增加，报告期内占据公司总收入的比例在四成左右，增值业务开拓显著。

比如，公司管理包括摩天大厦在内的庞大写字楼组合。近年来，金茂服务提供服务的高端摩天大厦包括楼高421米的上海金茂大厦，楼高313米的兰州亚欧国际大厦，以及楼高250米的长沙梅溪湖双子塔。

同策研究院资深分析师肖云祥表示，今年以来，已经有11家物业企业上市，实际上还有近20多家的物业企业在排队中，侧面说明物业上市潮热度不减，说明资本风口还在。另外，形成鲜明对比的是在内房股股价不断走低的同时，物管企业依然保持着较高的市盈率，更受资本市场备受青睐。

母公司“树大好乘凉”？

今年以来，物企纷纷上市的背后，一个行业普遍存在的问题是，他们的收入很大程度上都是来自母公司的“单子”。而当这一“通病”成为行业普遍存在的问题后，母公司的在管面积以及业态组合都成为物管公司能否实现长远可持续发展的重要基础。

2018~2020年及2021年截至3月31日为止的3个月，金茂服务物管收入中来自金茂集团及中化集团（以及彼此各自的合营企业、联营公司）开发的物业的占比分别为92%、93.3%、92.5%及92.4%。来自独立第三方开发物业的收入占比分别为8%、6.7%、7.5%及7.6%。尽管自2019年以来，金茂服务来自第三方的物业收入占比持续增加，其占比仍未超过10%。

而从在管项目来看，报告期内，金茂服务的在管项目数量（单位：个）分别为51、66、97及101。其中，来自金茂集团及中化集团（以及彼此各自的合营企业、联营公司）开发的物业数量分别为43、56、76及80；分别占比84.31%、84.85%、78.35%及79.21%。从在管面积数量来看，2018年以来，第三方贡献的项目数量占比在不断增加。

一位长期关注房地产行业的业内人士向观察者网表示，依靠母公司是现在绝大多数物管公司的通病，“母公司越大，管理的面积就越大。”

肖云祥直言，其实公司目前的城市布局，与公司地产业务布局密不可分，因为公司项目主要来自于母公司，布局高能级城市，公司业务开展会受到居民收入和消费行为的影响，可获得更大的利润空间和更多的收入渠道。从公司项目严重依赖母公司供给来看，不利于公司规模化的发展，此状况或在上市融资后，加大横向收购来解决。

而金茂服务也意识到了这一问题。公司在招股书中提及，公司自2020年起，已经在积极致力于寻求第三方物业，减少对单一大客户的依赖。截至今年3月底，由独立第三方开发物业的合约建筑面积为270万平方米。

70%合约建面聚焦一二线城市

在绝大多数项目来自母公司的情况下，金茂服务在城市布局上也和母公司有着高度的相似。

招股书显示，截至今年3月底，金茂服务的在管总建筑面积约为1810万平方米。公司合约建筑面积为4130万平方米，涵盖中国22个省、自治区及直辖市的45座城市，其中71.4%位于中国一二线城市。

另据中指院数据，截至2020年12月31日，金茂服务共有1770万平方米在管建筑面积，其中84.2%位于一二线城市，而行业平均水平为63.8%。根据金茂服务方面的介绍，公司的合约建筑面积涵盖主要经济区域的核心城市，包括长三角、京津冀城市群、珠三角、中西部地区及成渝经济区。

截至今年7月底，金茂集团已在全国承揽30个城市运营项目。据了解，上述该项目跨越新城区、城市综合体及特色小镇，涵盖酒店、商业物业、写字楼、学校、医疗保健中心、剧院及智慧能源站等多种物业类型，涵盖城市摩天大楼、复杂地下空间及综合城市管廊等物业类型。

对于布局高能级城市的原因，金茂服务方面表示，公司能够探索更多机会拓展增值服务，以迎合高层级城市居民快速增长的消费能力和日益复杂的消费习惯，从而产生更多收入及取得更高的利润率。

上述业内人士看来，一二线城市肯定是市场最重要的构成部分，而且是最重要的利润来源。“重心放在一二线，这个大的方向策略是没有问题的。如果重心放在三四线，在管面积可能蛮好看，但经济账可能不怎么样。尤其是一些商业管理的东西，肯定是一二线回报来得更高一些。”

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