赵燕菁：共同富裕之下，房地产问题怎么解决？

【采访/观察者网 周远方】

**观察者网：**中央财经委员会第十次会议近日召开，会议专题研究了共同富裕问题。贫富差距是您长期以来关注的问题，能否先简单谈谈它为何这么难解？

**赵燕菁：**传统的贫富差距，主要是基于个人总财富的比较。个人财富函数主要由私人资本和现金流两部分组成。前者是虚拟财富，包括股票、债券等未来的权益；后者是实体财富，主要是分红和工资等现金流收入。

在传统增长模式下，实物是财富的主要形态；在现代增长模式下，代表未来权益的资本是主要的财富形态。特别是在货币信用化以后，信用财富相对实物财富增长更快。当货币与债务挂钩，每次货币的扩张都成为向资本所有者转移财富的过程，最近的明显例子就是疫情后的所谓“K型复苏”。由于资本进入便利差异的存在，导致不同阶层的资本配置产生了巨大的鸿沟。正是这一鸿沟导致财富增长必然是贫富差距的扩大过程。也就是说，贫富差距程序在资本分配时就已经内置，一次、二次分配，乃至三次分配，都只能在边际上修复些许财富鸿沟。

疫情爆发后，残酷的“K型复苏”（第一财经图）

**观察者网：**如果从国内我们身边正在发生的事来观察，可能比较明显的是自提出“房住不炒”，特别是今年1月1日“三条红线”落地后，国内房企受到压力，对于观察者网小编这样的年轻打工者来说，很多人对于是否要买房、怎么买房确实觉得难以抉择，您能否帮我们分析一下？

**赵燕菁：**在中国，住房在个人财富构成中占有压倒性的份额。根据2019年中国经济趋势研究院《中国家庭财富调查报告》，在城市居民房产净值占家庭财富的比重高达71.35%，农村居民家庭房产净值的占比也有52.28%。

我之前在观察者网说过“住房的主要功能是私人进入社会财富的接入器”这个观点，拥有住房，也就拥有接入城市财富的“插座”，假如你在城市拥有10万元的套房，而你的邻居住的是100万的豪宅，你和邻居私人财富相差10倍，但如果你的孩子和邻居的孩子都在同一所价值上亿的学校，你和邻居的贫富差距就会缩小到接近1：1。

住房就像是一道财富鸿沟，将社会划分为贫富两极。随着城市公共服务的升级，拥有住房的居民的财富不断增加，通过二次分配带来的财富增长（资产升值），远远高于一次分配环节工资性收入的增长。

《中国家庭财富调查报告2019》截图

需要指出的是，“房住不炒”这一政策在实践中却常常被简单化甚至曲解。在中国，资本的主要形态是土地，这是一个事实。其资本价值最终必须通过附着于其上的住房交易实现。如果把住房交易都定义为“炒”也就不会有土地资本市场。商品房-土地市场资本属性，决定了其市场价格不是供需决定的，而是央行的货币政策决定。

缩小贫富差距靠的是一次分配，让更多的人获得住房、拥有资本，而不是让已经获得住房的人资本缩水。这就需要迅速建立强大的保障房供给体系，并择机让保障房资本化（房改）。1998年房改时提出的以经济适用房为主的住房体系没有坚持下来，是中国住房政策上最大的失误。由于现在的房地产市场是“居者有其屋”融资的主要渠道，对房地产二级市场的打击和限制，实际上也使得让更多人拥有住宅这一目标变得更加困难。

同其他国家相比，土地资本是中国增长最主要的资本来源，一旦我们限制住房交易，把所有交易都定义为“炒”，中国这个最大的资本来源就会缩水甚至消失，其后果不会亚于导致美国大萧条的股市崩盘。届时也许贫富差距可以缩小，但却是全民返贫的方式实现的，这是房地产政策制定者必须清醒意识到的。中国的房地产市场不是中国经济的发展带来的装饰品，而是中国增长的发动机。特别是在中美经济大博弈的关键时刻，双方比的就是谁的资本市场更坚挺，对中国核心资本市场——房地产的打击是非常危险的行为。

**观察者网：**能否认为您实际上描述了两种“插座”功能，一种是在中国，住房作为私人接入城市公共资源的接入器，这更多是实体意义上的；另一种，是住房作为一种资本品，本身就成为一种接入信用财富增长的接入器。因为整个楼市在某种程度上也发挥了吸纳输入性通胀的“资金池”的作用，所以在中国，这两种功能是合二为一的。

从美国因疫情MMT后，房地产价格快速上涨（但美国许多地区的城市公共资源并未显著改善，甚至公共服务有所倒退）来看，美国住房更多呈现后一种“接入器”功能。能否这样理解？

我们强调“房住不炒”，是否意味着可以保留前一种“接入器”功能，而解构后一种“接入器”功能？

**赵燕菁：**对，可以这样理解。假设有一天，政府突然宣布所有住房不许交易，就像我们住房制度改革之前一样，所有住房都有价无市，我们一样可以通过住房接入城市的公共服务，但住房的资本价值也会随之消失。信用财富接入器功能被解构。

需要指出的是，楼市不是吸收过剩流动性的资金池，在贷款生成货币的信用机制下，流动性本身就是楼市创造的。在中国尤其如此。不动产信用功能的消失（不炒），必定导致现在银行抵押的不动产全部失去价值。由于中国房地产在中国银行信用中占有非常高的权重，如果找不到等价的抵押品，银行就会出现大面积坏账，中央极力强调要避免的系统性风险就会如期而至，如果中国的房地产市场先于美国股票市场崩盘，中国就会在中美大博弈中不战而败。

因此，正确的“房住不炒”应当是双轨制——在大规模提供保障性住宅的同时，减少商品房入世，利用金融政策维持商品房市场价格稳定，减少对各级不动产市场自由交易的干预。

历史上各国都曾出现房地产市场崩盘，没有哪一个国家因此而解决了居民住房的问题。唯一正确的路径就是双轨制，“市场归市场，保障归保障”。房价管制涉及深层金融问题，对经济具有超出住房供给本身的巨大影响。在中美大博弈的紧要关头，控房价这一局部目标要服从稳定这一更大的全局目标。

近期保障房支持相关政策，图源：Wind

**观察者网：**还有一个问题是腐败，近年来曝出的许多反腐案件，多多少少都会牵涉到房产。您认为“中国的城市化很大程度得益于1982年宪法将城市土地的初始产权界定给了城市这一平台的提供者——地方政府”。但我们也看到，在这个过程中因垄断滋生了权力腐败的问题。现在我们提倡“亲清政商关系”，该如何处理政府和市场的关系，防止腐败呢？

**赵燕菁：**土地初始产权界定给私人之所以没有腐败，只是因为私人土地制度把腐败才能获得的财富合法化了——把公共服务带来的收益直接给了不劳而获的土地所有者。如果界定给政府，政府里的私人就会利用政府的公权力为自己谋私。

反腐败制度是避免财富不公平流向土地所有者必须付出的成本。

**观察者网：**回到住房话题，如今北上广深等中国一二线大城市聚集了广大的年轻劳动力，他们中绝大部分人的工资收入基本不能满足其在当地置业，想买房的时候，往往要掏空自己和双方父母的“六个口袋”，怎么办呢？

**赵燕菁：**中国的城市化进程，就是从以农村为主的社会，向以城市为主的社会转变的过程。在这个过程中，社会的各阶层不断重组、分化：在城市，按照拥有住房和没有住房，形成了“有产”和“无产”两大阶层；在农村，则根据土地区位条件的不同，分为“近郊有产地主”和“远郊无产农民”两大阶层。

其中，“远郊农民”以打工者的身份构成“城市无产者”的主体。两者成为城市过程中城市社会与农村社会的最大交集。城市化的核心进程，就是这一群体从农村向城市的转移。“无产”是这一群体的最大特征。

城市经济的一大特征，就是不动产的价值与公共服务的水平正相关：公共服务越好，基础设施越完善，不动产价格就越高。在中国独特的城市化模式（土地财政）下，政府通过土地出让为基础设施和公共服务融资。购买了城市不动产，就相当于购买了城市的“股票”。

 “有产”和“无产”两种产权状态的存在，使得任何一项城市化政策，都可能产生完全不同甚至相反的利益分配效果。同样是公共服务水平的提高，对于有产者来说，可以通过不动产升值，自动参与社会财富的“分红”；而对无产者，则意味着参与社会财富分配的成本上升，甚至完全无法分享城市财富增长。

正是由于中国缺少遗产税、物业税（property tax）等针对财产的税种，才使得房地产成为中国人财富积累的重要工具。不动产升值就成为社会财富再分配最主要的渠道。

因此，在中国城市，每个家庭都要拼命获得资产——没有不动产，就意味着在城市化进程中出局。即使已经拥有不动产，也还是要争取拥有更多——因为不动产的多寡，直接关系到分享城市财富增长的比例。

**观察者网：**今天有不少年轻人面对这种局面，产生了“躺平”的思维。

**赵燕菁：**城市公共服务水平的提高，必定导致地价就上升；地价上升，政府改善公共服务的资源就越多，房价也就越高。由于城乡存在“有产”和“无产”两大阶层，不动产价格上升导致了两种完全不同的财富分配效果——“有产”的居民，即使不努力，财富也会自动增加；“无产”的居民，即使拼命工作，拥有不动产的机会也会越来越渺茫。

房地产在城市化出了一道巨大的“资产鸿沟”。这条鸿沟锁定了不同社会阶层流动的渠道，造就并不断扩大绝望的社会阶层。

**观察者网：**在上次在观察者网的讲座中，您谈到的“公司”是取“共同管理”之意的广义的“公司”，还谈到，事情的复杂性在于，“社会公司”还是“平台公司”并不是绝对的和静态的，而是一种相对的和动态的概念，以地方政府为例，首先，其相对于域内企业无疑是“平台公司”，但它也面临其他地方政府的竞争，从这个意义上来说，它又成了“社会公司”。

由于不同城市之间存在客观上的发展程度和资源禀赋差异，对于个人来说，我们购买城市“股票”的时候，就必须根据既有资源仔细权衡，有时很难抉择，为什么我们不能买一只“中国股票”，或者“中国城市化基金”呢？

**赵燕菁：**房地产和股票市场最大的差别，就是房地产只能在市场上以实物的方式进行交易，你要买一个城市的升值，就必须买这个城市的住房；后者则成功证券化，大家可以在市场上交易企业的收益权而不必拥有企业本身。“深房理”事件表面上看，是价格管制导致销售价和市场价倒挂导致的集体炒房，但本质上却是住房证券化的一次尝试。这显然是和目前“房住不炒”的政策相冲突的。因此，以住房为标的交易“中国城市股票”或“中国城市化基金”在技术上是行不通的。

深圳炒房大V“深房理”今年4月被查，曾鼓吹“上班无用 房价很低”等（第一财经视频截图）

**观察者网：**刚才谈到阶层和利益分配，那确实不是一个“请客吃饭”的问题，而是一个政治经济学问题？

**赵燕菁：**住房问题有很深层的政治经济学意义。

我在观察者网曾发文分析过，社会财富大部分是由具有“平台”性质的组织提供的，私人提供的社会财富必定是有人格的，“平台”的创始人个体的生命的周期，就决定了私有的社会财富必定缺少持续性和稳定性。社会财富的所有权就会变得非常重要。

由于社会财富的聚敛速度远远大于私人财富的聚敛速度，“平台”是私有还是公有，是一个制度能否将“公平”内置到增长的充分条件；而能否让所有人有同等的接入公共财富的机会，则是一个制度能否将“公平”内置到增长的必要条件。

如果我们把公众拥有“平台”的制度定义为社会主义，把私人拥有“平台”的国家定义为资本主义，前者的财富增长自然会缩小贫富差距，后者的财富增长就一定伴随贫富差距。显然社会主义的增长中，“公平”是内生的；资本主义的增长中，“不公平”是内生的。

皮凯蒂的研究表明，当“不公平”内置于增长机制时，只靠税收等外部工具是不可能矫正贫富差距的。只有通过社会主义：1）不断将“平台”公有，2）建立起让所有人公平接入社会财富的接口（比如住房），才能从根本上避免资本主义下（“平台”私有）必然出现的贫富差距扩大现象。

10%最富有人群收入占国民总收入的比例，皮凯蒂（2019）

**观察者网：**中央财经委员会第十次会议公告中，有一处内容涉及到房地产，即完善“住房供应和保障体系”。这一提法与过去一直强调的完善“两个体系”（市场体系和保障体系）明显不同。您认为什么样的制度设计有助于实现财富分配的公平呢？

**赵燕菁：**前面讲到资本分配不均是财富差异的内置原因，在中国就是住房拥有的差异。实现财富的公平有两个途径，一个是打压房地产市场，缩小资本价格带来的财富；一个是让没有住房的人也拥有产权，一同分享资本财富的增长。第一条路径的代价是全社会财富的缩水，只有第二条路才能在财富差距缩小的同时，实现全社会财富的增长。

首先，是修正我国保障房制度现有的两大问题，第一是覆盖率太低。大部分新增市民（农民工、毕业生、复员军人）被排除在保障对象之外；第二是无法资产化。只要资产不能上市，无产者就不可能循此路径成为有产者，从而也无法借助不动产升值，分享城市财富的增长。

具体的讲，就是“先租后售”。

举例而言：假设50平方米保障房的全成本是20万元（土地成本2000元/平米，建安成本2000元/平米）。一个打工者租房支出大约500元/月，夫妻两人每年就是1.2万元，10年就是12万元，15年就是18万元。届时只需补上差额,就可获得完整产权。

理论上讲，只要还款年限足够长，辅之以公积金和政府/企业的补助（可分别用来贴息和支付物业费），即使从事收入最低的职业，夫妻两人也完全有能力购买一套完整产权的住宅。从而实现新加坡式的广覆盖——只要没有购买商品房，每个家庭都可以享受一次成本价保障房。

而拥有不动产的家庭，都可以通过不动产升值，自动分享财富的增长。其本质上，相当于以兑现期权的方式为每一个家庭注资。15年的时间限定取代了户籍限定，使得保障对象可以拓展到所有无产的居民。

这一制度其实就是复制的1998年的“房改”——将原来只有少数体制内城市居民享受过的福利，扩大到全体国民。1998年房改，涉及的人口不超过8000万。而广覆盖设计的积累人口将会达到数亿。其宏观经济效果将远超1998年房改给其后十余年经济带来的巨大推力。

第二，抑制有产者更多占有。目前围绕打压房价制定的房地产政策，其初衷是希望降低无产者的置业成本。但实际效果，却与当初的设想背道而驰。一个主要原因，就是因为打压房“价”，并没有降低房“值”。假设一个股票值100元，但被强制以50元出售，结果是什么？就是投资者会买双倍的股票！

显然，城市里已经拥有资产的人，依然比新进入城市的无产者有更多的资源。其后果，不过是在帮助现有的有产者，以更低的价格，拥有更多的不动产。打压房价的政策不仅没有达到公平分配社会财富的目的，反而导致社会阶层的分化的加剧。

为此，现在执行的一些政策必须重新考虑。

第一个需要重新考虑的，就是打压房价的政策。打压房价，降低了置业的成本，使得不动产所有者得以以低于市场价值的价格获得不动产。

第二个需要重新考虑的，就是金融政策。不动产的本质，就是政府“企业”发行的股票。银行不能进入股市，却对房地产行业从开发商到购房者提供融资，成倍放大了城市有产者的资产规模。使其杠杆能力大幅增加。

第三个需要重新考虑的政策，就是土地供给政策。现在地方政府的信用和融资能力，几乎完全取决于收储土地的能力。通过城市土地释放出来的流动性，已经超过顺差。人民币已经成为以土地为本位的货币。而土地收储的规模几乎没有任何限制——没有一个可信的“锚”约束地方政府的信用。

要重新分配社会财富，防止新的贫富差距，就必须对上述政策进行调整：一要放开房价管制，对永久物业和70年到期的物业开征物业税，让投资者负担完全的市场成本；二要利用包括利率在内的金融工具（而不是现价之类行政工具），降低房地产市场的杠杆；三要仿效银行准备金制度，为地方政府发行“地票”下一个“锚”。办法之一就是将商品房供地与保障房供地挂钩，而保障房供给则以登记的方式与真实消费挂钩。政府通过调整商品房供地和保障房供地的比例，调节地方政府的信用规模。

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