地产+商业双轮驱动，弘阳继续“做透大江苏”

（文/张志峰 编辑/马媛媛）在中国房地产行业“稳”字当头的发展主基调下，“绿档经营”、“区域深耕”“利润先行”等关键词频频出现。

8月26日，起家于南京的弘阳地产公布2021年中期财务报告。从业绩数据来看，企业深耕大江苏的经营策略卓有成效。

报告期内，弘阳地产实现营业收入129.6亿元，同比增34.7%；毛利润同比增12.1%至27.3亿元；净利润9.9亿元，同比增10.6%。

营销方面，截至2021年6月30日，弘阳地产实现合约销售额491.5亿元，同比大增55.7%。其中，得益于本土深耕的优势，企业在江苏以及长三角区域的合约销售占比约72%。

维持绿档，推进融资多元化

业绩向好的同时，弘阳地产的经营安全性进一步提高。

事实上，随着疫情常态化、“三道红线”、供地“两集中”及一系列融资限制措施深度影响房企发展，财务健康在当下显得尤为重要。

在行业关注度最高的“三道红线”方面，弘阳地产继续保持“绿档”，剔除预收款后的资产负债率69.4%，净负债率53.9%，现金短债比为1.7倍，这在同规模房企中显得尤为难得。

同时，弘阳地产回款率一直保持在行业较高水准。

2021年上半年，弘阳地产签约回款率约91%，稳定的回款有助于公司保持充裕的现金流，为维持有质量的销售增长保驾护航。

截至年中，企业现金余额高达175.8亿元，相应地，企业所有债务中短债比例仅占30%，约为104亿元，可以轻松被自有现金覆盖。

此外，弘阳地产债务结构持续优化，其现金余额中来自银行端的比例近50%，美元债和境外银团贷款占36.9%，还有10%左右是结构化信托融资。

稳健的财务状况使得各大评级机构对弘阳地产展望稳定向好。

今年以来，惠誉、穆迪等国际评级机构维持弘阳地产“稳定”展望，联合国际评级提升弘阳地产评级由BB-到BB，展望稳定。

弘阳地产首席财务官申广平在业绩会上指出，今年以来致力于推动进一步战略合作，提升公司融资渠道多元化，希望能够更好地偏重于银行端融资和资本市场融资，降低结构化融资，持续推进。

资料显示，自2018年上市以来，弘阳地产共计获得16家境内外机构给予“推荐买入”评级。

资本市场的认可也促使弘阳地产融资进入“良性循环”，不仅融资渠道通畅，发债利率也进一步降低。

2021年1月，弘阳地产成功发行3.5亿4年期境外美元债，票面利率低至7.3%，融资成本创历史新低。5月，弘阳地产首次发行绿色债券，成为首家获得香港金管局绿色和可持续金融资助计划补贴的房地产企业。

“做透大江苏”成效显现

事实上，早在2019年初，弘阳地产就开始意识到，房地产行业“唯规模论”时代已经不再，在城市战略布局上提出“做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈”，成为最早一批提出区域深耕概念的规模房企之一。

2020年，弘阳地产提前布局商业领域初显成效，遂将战略布局优化为“做透大江苏、深耕都市圈、做强中心城”，首次将商业运营放在与地产开发并列的位置上。

企业的思路很简单，地产开发领域凭借本土优势坚持深耕策略，不做盲目扩张；同时积极推动商业项目有序落地，为未来更加多元化创新和轻资产、精细化运营做准备。

从2021年上半年销售构成来看，企业在江苏以及长三角区域的合约销售占比约72%。今年上半年，弘阳地产在江苏省销售进入双Top10，其中销售金额Top9，销售面积Top4，获评2021中国房地产开发企业江苏省Top2。

按城市划分，在弘阳地产上半年的合约销售中，一线及新一线城市贡献的销售比例达到50%。由于布局的城市能级提升，在上半年持续销售项目中有86个实现销售均价增长，其中48个项目销售均价增长幅度超过5%。因此，弘阳地产平均合约销售单价同比增长15.6%至16920元/平方米。

在拿地方面，企业同样贯彻“做透大江苏”的思路。

上半年弘阳地产共获取21块新增土地，78%分布在一二线城市，其中在大江苏地区新增货值占比达57%。

在多渠道补仓后，截至2021年6月30日，弘阳地产土地储备总面积为2101万平方米，其中67%位于一二线核心城市。上半年获取地块平均楼面价11038元/平方米，预计平均售价22899元/平方米，布局板块较为优质，充足的房地价差保障了未来利润空间，为弘阳地产未来业绩的持续增长提供有力支撑。

江苏大本营范围内，南通、常州、徐州等苏南、苏中、苏北城市均有较高深耕度，开发超过10个项目，其他都市圈优质城市中，长沙、重庆、成都、合肥、佛山等关键城市均已开发超过4个项目。

地产与商业协同发展

除了住宅开发主业之外，“做强中心城”的商业布局也是弘阳“双轮驱动”发展战略的重要一环。据此，企业可以打造出一条“地产为商业引流、商业为地产溢价”的差异化竞争道路。

在弘阳地产集团执行董事兼总裁袁春看来，企业一方面保持克制和审慎的态度继续深耕聚焦城市，另一方面，通过商业和住宅联动，包括收并购丰富土储结构，保持未来盈利是稳定的。

袁春在业绩会上透露，目前在建的安庆弘阳广场、常州名力1936，预计2022年9月开业；弘阳特色的商住联动多元化拿地模式也得到进一步夯实，今年8月，公司新获取山东潍坊市中心近90万平方米优质商住地块。

保持规模的同时，弘阳商业还专注精细化运营。

目前，弘阳商业以年轻中产、成熟中产、亲子家庭为主要目标客群，成功打造了弘阳茂、弘阳广场、弘阳生活+三条主力产品线，打造弘阳商业区别于其他城市综合体运营商的行业竞争力。

以公司打造的明星项目“南京弘阳茂”为例，弘阳商业积极发挥商业地产探索者角色，将其打造成行业内首个将“双Mall+游乐演艺”模式跑通的商业项目，打造出了全业态全链路转化闭环的模式。这一极具行业竞争力的打法，在创下销售佳绩的同时，也获得业内高度评价，获评“2021商业地产标杆项目”。

在激烈的竞争形势下，弘阳地产商业竞争力持续提升，在2021中国商业地产百强企业排行榜上位列第12位，同时获评“年度商业地产卓越企业”等称号。

袁春表示，做商业首先要懂商业，与很多地产企业先做住宅再做商业不同，弘阳正好相反，是先做商业后做住宅，从这点上弘阳是有商业基因的。

因此他认为：“在未来行业住宅毛利率逐渐收缩、竞争日趋激烈的时候，弘阳商业一定能脱颖而出，成为弘阳核心竞争力。”

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