毛利率高达31%、重仓长三角和粤港澳，绿地香港下半年谨慎拿地

（文/解红娟 编辑/马媛媛）“能把毛利率水平维持在30%左右是很难能可贵的，当然我们也会努力把毛利率做得更优。”绿地香港董事局主席陈军表示，目前的行业共识是，毛利率在20%至25%之间的房企在当前都是非常优秀的。

2021年8月27日上午，绿地香港控股有限公司（股份代号：337.HK）在上海举行2021年中业绩线上发布会，绿地集团执行总裁、绿地香港董事局主席兼行政总裁陈军，副总裁陈增立及董事会秘书雷雨共同出席。

期内，绿地香港实现营业收入134.49亿元，同比增加33%；毛利润41.28亿元，同比增加22%；归属本公司拥有人净利润达14.27亿元，同比增加46%；毛利率达31%，持续保持行业较高水平。

谈及如何保持较高的毛利率，陈军表示，从土地出让再到政府限价，给地产商、投资商的空间越来越窄，但在此现实情况下，绿地香港会在产品打造、经营管理、项目现金流及资本合作者有效引入这三面着力优化毛利率。

“不会为了完成任务而拿地”

2021年上半年，绿地香港实现合约销售额约188.11亿元，同比增长约42%；已售合约建筑面积约140.87万平方米，合约平均售价约为13354元/平方米。

得益于期内物业销售及建筑管理服务收益增加，绿地香港营业收入有了明显增长。报告期内，绿地香港物业销售及建筑管理服务产生收益约130.61亿元，占总收益约97%，同比增长约33%。

从销售区域来看，绿地香港合约销售额的主要来源于长三角及大湾区的项目，分别占比约52%及32%，云南、广西等西南区域共占比约13%。

和销售额贡献区域占比保持一致，期内绿地香港新增土储基本分布于长三角和大湾区的中心城市。2021年上半年，绿地香港于8个城市收购10幅，新增土地储备约182万平方米，新增项目住宅比达88%。

“由于做了较长周期的拿地准备，这些土地的获取质量还是非常高的。”陈增立表示，绿地香港上半年整体经营动作十分均衡，考虑现金流的排布后，支付土地地价约110亿。

截至目前，绿地香港已进入37个城市，布局项目约113个，总土地储备达2600万平方米，权益比84%，深耕经济发达的长三角及大湾区核心区域。

谈及全年拿地投资计划， 陈军表示，“今年下半年，我们不会为完成任务而拿地，将根据市场状况随时调整方案，选择合适的投资机会。”

这很大程度上是因为，市场变化速度远远超出绿地香港的预期。“我们现在对投资的考量，需要量化到监管资金、预售条件、信贷额度的投放空间等50个子项，综合评估这个项目的投资与否，而不再是简单地以市场价格、盈利空间、项目运营体系上做投资策略。”

值得一提的是，截至2021年6月，绿地香港已售未结量是930亿，对应面积740万方，下半年预计结转190亿。

陈增立表示，2020年绿地香港已售未结量结转约300亿元，预计今年结转320亿元，节奏和当前的已售未结量匹配。“此外，随着绿地香港已售未结量在这样的规模上不断结转，会带动财务报表资产负债结构进一步优化。”

“不排除分拆物业上市的可能”

是否分拆物业上市，成为绿地香港业绩会上关注的一个焦点话题。

事实上，早在2018年，房企分拆物业上市就已经成为潮流，2020年约20家物企上市创下当时的数量峰值，截至2020年年底，累计已有超40家上市物企。

房企之所以对分拆物业上市情有独钟，和市场对其未来前景看好有很大关系。中指物业事业部副总经理牛晓娟向观察者网表示，截至2021年6月8日收盘，港股物业板块平均市盈率达到33.3倍，远高于港股主板的市盈率（12倍），充分体现了资本市场对物业服务企业的高度认可。

“绿地香港的物业版图管理面积1000多万平方米，另外有900万方已签约面积在未来会转化成管理面积。” 陈增立表示，对照整个物企市场来看，其中有一些典型的非前30强的房企物业公司，对应管理面积约2500万方，市值约35亿。

“我们有想法在未来引进战略投资者，不排除分拆物业上市的可能。”陈军表示，因此绿地香港在物业起步初期就做了一些股权架构和激励机制的设计，以建立更好的市场化的股权架构，便于未来组织和团队能够更好地把这个产业做完整。

另外一个焦点自然是所有房企业绩会上都必须要提及的负债和现金流水平。

陈增立介绍，截至2021年6月底，绿地香港总有息负债为251亿，其中，外币的有息负债是47亿，占19%；人民币有息负债204亿，占81%。

截至报告期末，绿地香港现金存量131.91亿，现金短债比超1.2倍，公司净负债率为52%，有效利息成本5.6%，连续多年保持行业低位水平。

谈及绿地香港今年的现金流排布，陈增立分析，预计今年全年流入的销售营收约520亿，融资流入是105亿；会根据下半年市场情况再决策，当前预计支付土地款约203亿、税费是53亿、销售以及管理费用22亿、建造费用187亿、利息15亿。据此计算，绿地香港全年现金净流入约13亿，整体收支健康良性、健康稳健。

“当前房地产行业的发展已进入了新阶段，商业模式正发生深刻变革，外部的形势依然严峻复杂。但是我们相信，雨后的彩虹更加精彩。”陈军说道。

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