滨江集团：“三道红线”保持“绿档”，融资利率屡创新低

（文/解红娟 编辑/马媛媛）一贯秉承稳健风格的滨江集团，继续强调在杠杆使用上保持理性。

8月26日晚间，杭州龙头房企滨江集团发布2021年中期报告。期内，滨江集团实现营业收入193.87亿元，同比增长88.1%；归母净利润12.67亿元，同比增长46.5%；归母扣非净利润12.62亿元，同比增长73.90%；净利率为6.54%。

截至2021年6月，滨江集团总资产1887.22亿元，归属于上市公司股东的净资产190.67亿元，分别较上年末增长9.71%和3.80%。

为彰显公司运营信心，今年以来，公司实际控制人戚金兴先生增持公司股份13380800股，增持比例0.43%；控股股东杭州滨江投资控股有限公司增持公司股份114171600股，增持比例3.67%；实际控制人和控股股东共增持股份127552400股，增持比例4.1%。

受业绩消息影响，滨江集团股价上涨，涨幅达2.00%，收盘报4.08元。

近七成土储集中于杭州

滨江集团成立于1996年，从事房地产开发及其延伸业务的经营，商品住宅的开发和建设是其目前最主要的经营业务。

2021年上半年，滨江集团实现销售额879.2亿元，同比增长60.7%，位列克尔瑞行业销售排名第23位，较2020年末上升4位，完成全年1500亿元销售目标的59%；实现权益销售434.3亿元，同比增长63.8%；销售权益比例49.4%，较上年同期上升1个百分点。

持有型物业方面，报告期末，滨江集团持有用于出租的写字楼、商业裙房、社区底商及公寓面积约35万平方米，于期内实现租金收入1.28亿元。若投资性房地产采用成本法计量，期末账面价值70.22亿元。

值得一提的是，截至报告期末，滨江集团尚未结算的预收房款为817.8亿元，覆盖2020年营业收入2.8倍，较年初727.9亿元增长12.35%，随着未来项目逐步交付，预收款也将同步转化为企业收入。

“2021年公司交付项目较多，计划交付项目22个。”滨江集团表示，上半年，公司已按计划交付御江南、平湖万家花城万和苑（二期）、翡翠之星、温州万家花城、上品、上饶公园壹号和锦粼府7个项目，剩余15个项目计划于下半年交付。

为增加企业可持续收入，滨江集团计划于2021年新增30幅以上土地。2021年上半年，滨江集团新增土地储备项目21个，其中通过并购获取9个项目，累计新增土地面积94万平方米，新增土储计容建筑面积234万平方米，新增土储货值权益比例55%。

值得一提的是，随着行业集中度不断提高，行业竞争往往转为强强联合、合作共赢。期内，滨江与越秀地产在广州的存量项目中达成合作，获得黄埔区黄埔化工改造项目居住地块35%的权益比例，权益对价约11.7亿元。

截至2021年上半年末，滨江集团土地储备可售货值约2780亿元，其中杭州内占67%，浙江省内非杭州的城市包括金华、宁波、嘉兴、湖州、温州、台州等经济基础扎实的二三线城市占比16%，浙江省外占比17%。

“融资能力强、成本低”

在杭州集中土地出让中获取5块土地后，滨江集团董事长戚金兴一句“努力做到1%-2%的净利润水平”的话语在业内广为流传。

这句话的原句是，“公司最近在杭州集中土地出让中，共获取了5块土地，在滨江团队精干高效管理下，公司融资能力强、融资成本低、品牌影响大，在这样的状况下，努力做到1%-2%的净利润水平。”

在广大吃瓜群众眼中，1%-2%的净利润水平和躺着就能挣钱的房地产企业气质并不相符。而对房企而言，无论是“三道红线”还是“土地两集中”政策，都足够其伤筋动骨，更何况杭州竞价+竞自持的出让规则再度压缩了房企的利润空间。

换句话说，能在这样的环境下做到不亏本，本身就是一件不简单的事。而能获得净利润的滨江集团，确实和戚金兴所说的“融资能力强、融资成本低、品牌影响大”等因素有关。

2017年至2020年，滨江集团融资成本持续下降，融资利率分别为6%、5.8%、5.6%和5.2%，截至2021年6月末，滨江集团融资利率较2020年末再降0.3个百分点至4.9%，创下历史新低。

与此同时，滨江集团融资成本一直低于行业平均水平。公开信息显示，2019年房企债券融资的平均成本为7%，2020年房企新增债券类融资成本为6.13%。2021年上半年，房企境内债券平均票面利率5.07%，境外债券平均票面利率为6.95%。

拿期内发行的公司债举例。7月7日，滨江集团发行2021年第一期公司债，融资利率达到3.96%，创当时历史新低；一个月不到，滨江集团再次发行第二期公司债，利率低至3.84%，远远低于行业平均水平。

截至报告期末，滨江集团有息负债规模461亿元，其中银行贷款占比73%，直接融资占比27%，债务结构清晰。债务期限构成上，短期债务为111.26亿元，占比仅为24.1%，低于期末货币资金（180.63亿元），可覆盖短期债务。若按照2021年上半年末权益有息负债439亿元计算，滨江集团可以节省约1.3亿元利息。

据此计算，期末，滨江集团现金短债比为1.62倍，扣除预收款后的资产负债率为69.13%，净负债率为91.24%，三项财务监测指标保持“绿档”。

报告期末，滨江集团共获得银行授信总额度791.1亿元，较上年末增加10.2%，授信额度已使用333.5亿元，剩余可用授信额度457.6亿元，占总额度的58%。直接融资可用额度上，截至报告期末已获批尚未发行的公司债额度21亿，注册中的短期融资券额度16.2亿元和超短融18.9亿元，在注册完成后可根据资金需求和市场情况择机发行。

当然，企业发展不可能依靠有息负债的无限制增加，主要依靠的还是成本优势和加速销售回款。2020年，滨江的平均回款率高达90%，处于行业领先水平。

滨江集团表示，2021年乃至未来两到三年甚至更长时间，公司要继续将有息负债水平控制在合理范围内，有息负债总额不超过总资产的30%，且要持续保持“三条绿线”，在行业中保持已有的优势。

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