佳兆业郭英成：未来更看重利润和资金安全

（文/张志峰 编辑/马媛媛）在调控趋严、监管收紧、行业下行的整体大环境下，房地产市场与企业面临巨大挑战。

8月25日，深耕大湾区、专注于城市更新领域的地产商佳兆业集团发布2021年中期财务报告，业绩数据总体表现优异。

财报显示，报告期内公司实现营收300.65亿元，同比增长35%；毛利润增加23.1%至约92.78亿元；净利润约30.79亿元，同比增加30.5%；核心净利润39.3亿元，同比增加29%。

佳兆业集团董事局主席郭英成指出，如今行业面临挑战，特别是销售端，按揭资金、回笼资金比以往可能会慢。在这样的情况下，佳兆业会更重未来的可持续性发展，特别是在利润提升和资金安全系数方面。

加快城市更新转化，维持高利润率

值得注意的是，得益于庞大的旧改和城市更新土储，以及丰富的运营管理经验，企业盈利能力始终保持行业高位。

根据业绩数据计算，上半年佳兆业毛利率30.9%、核心净利率13%，均保持TOP30房企中较高水平。

有业内人士向观察者网分析称，城市更新具有很强的地域色彩和进入壁垒，大多数项目具有不可复制性，对经验和资金的要求较高。但近年来随着招拍挂市场竞争加剧，特别是集中供地政策的实施，不少房企都将目光投之于城市更新板块，主要原因是城市更新转化供地成本相对较低，且开发周期较长，可以为企业带来长期稳定的利润。

因此，不少房企将之视作未来主要开发方式之一。

而近年来，佳兆业恰好进入城市更新红利收割期，通过城市更新转化供地，已成为佳兆业核心竞争力。

公开资料显示，佳兆业深耕城市更新行业22年，成功打造项目40多个，在经验、理念、团队、模式、规模等方面的综合实力领跑行业，已经连续三年获评“中国房地产城市更新优秀企业”第一名，领先地位持续巩固。

佳兆业首席财务官吴建新在业绩会上表示，利润是体现企业核心竞争力的最有力指标。企业通过全面提升精细化管理水平，加强计划节点的铺排，提升产品品质和质量，实现集团收入、利润稳步提升。

数据显示，企业上半年城市更新项目新增转化可售面积约112.5万平方米，新增货值约727亿元，转化货值已超2020年全年，转化效率明显提升。

管理层预计，下半年还将转化155.2万平方米，对应货值超742.1亿元，预计全年转化货值较2020年将翻倍增长。

截至2021年6月30日，佳兆业拥有213个城市更新项目，占地面积超5370万平方米，按货值计算，深圳、广州两地占比73%。

郭英成指出，城市更新最核心的问题在于转变价值观和理念，这首先体现在企业行业责任和公民责任，包括城市规划前期的拆迁过程、后期的入伙、物业的经营管理等等。除政府批准项目之外，企业每年都会增加5-10亿来支持基础设施建设，包括教育配套、康养设施、节能环保等等，有效提升整个片区、提升整个城市片区的功能更加完善，对可持续发展、共同富裕，作出更大的贡献。

三道红线转绿，财务结构持续优化

值得一提的是，上述业内人士亦指出，城市更新业务除了高利润率的优势之外，最大缺陷就是开发周期较长，对于企业资金压力不容小觑，往往容易拖慢企业开发节奏，甚至出现杠杆虚高、财务不稳的后患。

作为深耕大湾区城市更新22年的佳兆业当然深知其中道理。

对此，吴建新在业绩会上表示，降负债一直是集团的重点工作，未来仍将主动地控制有息负债的规模，调整长短期负债的结构，审慎地稳健投资，必须拿有现金流且有利润的项目，引入战略投资者，优化债务结构，充分利用PMO（项目管理办公室）大运营的管理体系狠抓精细化管理，降本增效，提升产品的溢价能力，加快供货、销售以及回款。

再次背景下，上半年佳兆业财务指标反而进一步优化。

其中，被视为行业“紧箍咒”，也是最受市场关注的“三道红线”方面，企业截至年中净负债率93.7%，实现2017年以来8连降；现金短债比提升至1.53倍；剔除预收账款的资产负债率69.9%，三项关键性数据均达到标准，顺利晋升“绿档”。

在借款余额上，做到了真正的降杠杆，集团有息负债三年增长率仅为3.8%。其中在借款期限上，集团有息负债中一年内到期的债务占比20.2%，相比2020年上半年减少5.8个百分点，债务期限结构优化明显。

在融资渠道上，通过积极拓展境内外融资渠道，目前集团在境内已获银行授信1400亿元，并首次发行了人民币3亿元境内长租公寓专项债；境外除发行优先票据外，也完成了供股，集资约25.9亿港元。

作为企业经营与发展的保障，截至2021年6月30日，集团拥有在手现金487.4亿元，较2020年6月30日增长20.4%，较上年末增长3.4%；速动比例1.94倍，虽较2020年末下降0.05倍，但仍维持较好水平。

此外，在行业内偿债风险不断暴露的前提下，吴建新还表示，企业在财务上一直保持着优良的管控能力，积极主动进行债务管理，平衡债务风险，优化债务结构。集团成立至今，几乎不使用商票融资，反映了集团财务管理长期审慎稳健的思路。

得益于此，截至目前境外评级机构穆迪、惠誉、标普分别维持佳兆业B1、B、B评级，展望稳定；境内中诚信、联合资信、大公国际维持AA+评级，展望稳定。上半年发布首份独立ESG报告，ESG评级处于恒生指数内房股领先水平。

下半年多元化业务或迎来突破

在销售业绩方面，上半年佳兆业实现合约销售额638.5亿元，同比增长77.2%；销售面积380.6万平方米，同比增长79.6%。

根据企业年初制定的1300亿元全年销售目标，佳兆业上半年已经完成49%。

佳兆业联席总裁李海鸣介绍称，下半年佳兆业预估可售货值为1270亿，尤其在深圳、广州等核心城市有多个项目陆续入市，因此有充分的信心确保全年目标顺利完成。

在投资策略上，坚持审慎稳健、量入为出的投资策略。

2021上半年，企业通过招拍挂、收并购、城市更新等多元拿地方式相互补充，新拓项目15个，新增土储权益面积246万平方米，新增项目对应货值1031亿元，按权益代价计50%位于一线城市。

截至年中，佳兆业总土地储备约3114万平方米，总货值约7347亿元，其中城市更新贡献土储货值占比约为47%。

佳兆业在粤港澳大湾区的土储货值约5580亿元，占比76%；深圳、广州可售货值约3455亿元，香港可售货值约301亿元，土地储备规模稳中有增，质量不断提高，为业绩持续增长提供强力支撑。

而除地产主业之外，在多元化布局方面，佳兆业集团董事局副主席、执行董事总裁兼麦帆透露，下半年佳兆业新事业业务将迎来多个重要突破，与地产主业协同发展，并逐渐形成新的收入增长点。

如旅游板块，9月2日，深圳佳兆业国际乐园中的儿童世界、水世界将率先开业，未来还有20多个度假项目陆续面市，将打造成为“深圳旅游名片”。

再如教育板块，旗下首家K12国际学校，深圳华朗学校将于9月正式开学，雄厚的师资力量和先进的教学理念，已获得社会热烈关注

此外，文体科技、商业运营、健康制药等板块，也已在分拆上市的轨道上紧锣密鼓地进行。

郭英成介绍称，在多元领域的发展，佳兆业每年控制在15%以内的投资比例。“因为城市更新很多方面有医疗、教育、科技产业等等，我们自己孵化、自己发展，也能共同跟城市当优秀的公司继续合作。这样更能凸显我们多元的优势，形成互补。”

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