旭辉控股林中：强烈控制各种买地念头，谨慎投资

8月26日，旭辉控股（00884.HK）发布2021年中期业绩发布会。上半年旭辉实现合约销售额1362亿元，同比增长69%，已完成全年2650亿元销售目标的近60%。

此外，公司营业收入363.7亿元，涨幅为58%；净利润53.6亿元，同比增长13%。

旭辉控股董事局主席林中在业绩会上表示：“旭辉坚持看好中国城市化，看多房地产行业，旭辉在市场好的时候谨慎，在市场不好的时候积极乐观。”

把土储周期提快到2年

对于房地产企业来讲，要想保证业绩的可持续性，首当其冲地就是保证土地储备地充足供应。土储的数量和布局决定了企业未来几年的利润规模。

半年报数据显示，旭辉控股上半年新增货值1279亿元。旭辉控股CEO林峰坦言，公司在投资方面严格遵守纪律，第一次集中供地地价偏高的情况下冷静看市场，“强烈控制住各种想买地的念头，坚决不拿贵的地，谨慎投资。因为投资一个会影响我们的周转效率，其次是公司的定位。”

针对业内比较关注的“拿地销售比不超过40%”的规定，林中指出，过去地产商一般比较粗放，其实在内地还是有比较多的潜力可挖。首先是盘活资产，由于要买地的钱不能来自于负债，所以一定要盘活已有资产，实现快速销售、快速回款，减少库存。

第二，要盘活土储，未来要加快土储的滚动开发，减少土储对资金的占有量，减少土储的年份。“因为未来稳地价稳房价，所以土储时间过长是不利的，我们计划将土储的周期未来能提快到两年。”

数据显示，上半年旭辉获取的土储中，一二线城市占比达82%，总土储一二线占比85%。林峰坦言，公司的经营提效体现在深耕一二线上，未来希望有30个百亿城市的规模。“上半年我们基本上没有进入新城市，而是聚焦在有品牌效应、管理团队能力比较强、市场厚度比较深的城市做一些深耕，这些地方的土地储备效率更高。”

从推货节奏来看，下半年旭辉可售货值2600亿元，全新项目53个，其中货值超过25亿元的大盘超过10个。林峰表示，下半年对完成全年目标很有信心。今年以来，旭辉在精细化运营方面也做了铺排，从经营导向、规模导向转向质量导向。比如，旭辉开始加快周转，包括资金周转率，土储周转率，存货周转率，从前端还是控制稳定毛利率和净利率，千方百计提升回款率，聚焦关注库存。“虽然占比不高，但是每一个库存销售都可以带来结转和现金流。库存特别是滞重库存是一家公司的肿瘤，我们希望做到零滞重。”

利润率降低是行业必然

尽管营收和净利润都呈现比较好的增长趋势，行业整体下行的趋势之下，旭辉控股的利润表现也呈现一定的波动。

截至2021年6月30日，旭辉集团的毛利率为20.7%，去年同期则为25.6%。上半年公司核心净利润率为9.2%，去年同期则为13.9%，均呈现出一定的下滑趋势。不过，在当前的行业环境下，尽管利润率有所下滑，依然处于行业中等偏上水平。

就此，林峰表示，优秀企业的净利率应该在8%~10%，旭辉未来会努力做到行业中等偏上比较优秀的净利率。在当前的政策环境下，利润率的回升周期是非常缓慢而长期的过程，不会剧烈下滑也不会快速上涨。

林中进一步补充称，利润率降低是行业发展的必然趋势。房地产经历了过去的土地红利和高杠杆红利时代，未来将迈入管理红利和品牌红利时代。所以，房地产不可能再是一个暴利行业，这是行业发展的必然。在国家稳房价、稳地价、稳预期的长效机制引导下，行业一定会平稳发展，行业本身也会进入到一个全方位高强度竞争的竞争，所以带来行业利润率的回落。但这个回落跟很多行业一样，到达一个低点后会逐步回升。

行业利润率低下的情况下，不少房企也会开始开辟新的赛道进行多元突围。根据林中的介绍，除了旭辉永升服务上市以外，公司未来还会有7~8个房地产+的业务，成熟一个就会推动一个公司的IPO，“未来几年我们希望能推动2~3个公司IPO”。

那么，旭辉多元布局房地产+的背后是基于怎样的考虑？林中坦言，旭辉做地产+不是一个分散风险的投资，它是围绕着旭辉的核心能力，旭辉对业务的认知边界以及旭辉拥有的资源来做一个能公司业务发展或者经营上有协同效应的，而且双方能获得增效共赢的产业。

 “比如说旭辉做好旭辉永升服务，永升服务好旭辉一定好，旭辉品牌更好也会促进永升服务更好，因为旭辉会提供不断的优质的小区给到他们。同步来看，旭辉在发展长租公寓、绿色建筑科技、代建、地产科技等领域的道理是一样的。旭辉是把这些产业作为一个独立的业务单元来经营。旭辉希望这些房地产+的企业，每一个都能成为行业的龙头企业，成为行业内数一数二的企业。”林中表示。

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