港龙中国：三道红线全部“绿档”，上半年收益抵一年

（文/解红娟 编辑/马媛媛）长三角楼市火爆带动了重仓该区域房企半年业绩突飞猛进。

8月26日，港龙中国发布2021年中期业绩。报告期内公司实现总收益约为48.59亿元，相较于2020年同期的17.13亿元增加约184%，甚至还超过2020年全年41.71亿元约6.88亿元。

上半年其他财务指标也和全年数据相差不远。2021年上半年，港龙中国净利润约4.53亿元，同比增加约41%；毛利11.39亿元，同比增长约74%。而2020年全年，港龙中国实现毛利约为15.17亿元，实现净利润约6.42亿元。

换句话说，港龙中国各项财务指标均出现大幅增长。而对于增长的原因，港龙中国认为主要归因于期内交付的物业项目增加，已确认物业销售额出现显著增长。

可以参考的是，截至2020年12月31日，港龙中国已售未结的合约负债约为209.8亿元，相较于2019年同期的84.16亿元增长约149%。

物业销售额的显著增长则和港龙中国重仓长三角有关。港龙中国在报告中指出，长三角具备长期稳定的人口流入和强劲的经济基础，房地产市场仍有很大发展空间，依旧存在土地市场火爆的现象。

受业绩消息影响，港龙中国股价上涨，涨幅达3.74%，收盘报14.98港元。

已售未结的合约负债248.74亿元

港龙中国总部位于上海，是一家全国性房地产开发企业，已先后落子江苏、浙江、上海、河南、贵州、安徽、广东及成都省市。

中报显示，港龙中国收益主要来自物业销售。报告期内，港龙中国实现合同销售金额约178.53亿元，同比增加约58%；总销售面积约148.84万平方米，同期增长65%；平均售价约为11782元/每平方米，同期增加约5%。

在2020年业绩会上，港龙中国管理层表示，整体政策对整个房地产板块发展是正面的，公司一直也保持较稳的增长，因此预期2021年的增长不低于10%，并设定345亿元的合约销售目标。据此计算，港龙中国已完成年度目标的51.75%，达成预期目标。

从城市贡献收益占比来看，期内江苏已确认收益8.77亿元，占总收益的18.05%；浙江已确认收益13.05亿元，占总收益的52.14%；上海已确认收益13.05亿元，占总收益的26.86%。

港龙中国表示，从三道红线到房贷集中度管理再到供地两集中，政策调控从微观各市场参与主体出发，更加精准化、定量化，但长三角地区土地市场依然火爆，房地产市场仍有很大空间。

为满足下半年和2022年业绩可持续发展，港龙中国坚持深耕长三角、深入拓展粤港澳大湾区的战略方向，抓住上半年投资窗口期补充长三角地区优质土储。期内，港龙中国（连同其合营企业及联营公司）于海安、南通、靖江、泰州、仪徵、常州及阜宁收购7幅新优质地块，新增91.85万平方米可供出售的总建筑面积，其加权平均土地成本约为4504元/平方米。

与此同时，港龙中国深度参与粤港澳大湾区的旧改项目。1月12日，港龙中国联合奥园集团、科学城集团，成功摘取黄埔龙湖街旺村旧改项目，改造范围的总用地面积约为34.77公顷（建新范围面积约为34.7公顷）。

截至报告期末，港龙中国总土地储备1075.71万平方米，其中，长三角土地储备为836.54万平方米，约占总土地储备的78%。

值得一提的是，港龙中国已售未结转收入的合约负债也在持续增长。期内，港龙中国已售未结转收入的合约负债约为248.74亿元，同比增加约19%，为港龙中国2021年下半年和后续发展打下基础。

“三道红线”半年内转绿

认为没有什么比流动性更重要的港龙中国，在半年时间内达标三条红线，转为绿档。

事实上，港龙中国的现金流状态一直较为健康，截至2020年年底，也仅踩中扣除合约负债后的资产负债率这一条红线。而改善扣除合约负债后的资产负债率这一指标的同时，港龙中国另外两个指标与年前相比均有所改善。

截至2021年6月30日，港龙中国扣除合约负债后的资产负债率为68%，较2020年末下降14个百分点；净资产负债率为25%，较2020年末下降16个百分点；现金短债比为1.7倍。

对于净资产负债比率和资产负债比率的减少，港龙中国表示，主要由于权益总额增加，增加来源为更多项目交付以及非控股股东的注资。

流动比率也从2020年年底的约1.13倍增加至于2021年6月30日的约1.30倍。港龙中国表示，流动比率的改善主要由于短期借款占来自银行及其他信托融资安排的借款总额的比例自于2020年年底的约70%减少至于2021年6月30日的约45%。

这很大程度上和港龙中国调整债务结构有关。截至2021年6月30日，港龙中国银行及其他借款总额约为87.25亿元，其中，约38.97亿元将于一年内偿还，较2020年年底减少约21.54亿元；约48.28亿元将于一年后偿还。

截至2021年6月30日，港龙中国的现金总额（包括受限制现金、已抵押定期存款以及现金及现金等价物）约为64.89亿元，现金水平相对充足。

港龙中国表示，在行业利润承压的大背景下，将合理有效降低经营成本，奉行审慎的财务政策，开拓健康的融资管道，采取灵活务实的融资策略，优化融资结构，全方位打造抵御市场波动的软硬实力。

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