避开集中供地“红海”，中梁控股上半年新增货值1020亿

（文/解红娟 编辑/马媛媛）8月24日，中梁控股发布2021年半年度业绩报告。

2021年上半年，中梁控股实现总收入约329.1亿元，同比增长38.5%；净利润25.81亿元，同比增长16.8%；归属股东净利润13.81亿元，同比增长14.61%。

尽管取得了不错的成绩，中梁控股董事长及执行董事杨剑依旧谨慎，并预计下半年房地产市场仍然充满挑战，中梁控股要跟着既定的战略前行。

“对完成年度目标充满信心”

上半年，中梁控股的合约销售金额按年增长40.3%至950亿元，已完成2021年销售目标的53%；合约销售面积约750万平方米，同比增加39%；合约销售均为每平方米约12600元，首开去化率超过70%，回款率超过85%。

此外，截至2021年7月，中梁控股累计合约销售金额约1070亿元，首7个月年度目标达标约60%。累计合约销售面积约849.4万平方米，均价约12600元/平方米。

对此，中梁控股董事长及执行董事杨剑表示，对完成本年度1800亿的合约销售目标充满信心。

2021年上半年，中梁控股全口径买地金额408亿元，按地货比2.5计算，新增货值约1020亿。共获取67个新项目，总建筑面积约为790万平方米，平均获地溢价率25%。

何剑表示，在上半年买地投资中，中梁控股避开红海竞争，确保合理利润，在非集中供地获取占比高达81%；为了分散投资风险，中梁控股新增项目以中小型规模为主，其中，总地价5亿以下占比58%，总建面20万平方米以下占比88%。

具体来看，二三线投资占比89%，其中，来自集中供地的二线城市占土地投资总额约19%，非集中供地的二线城市占比14%，二线合计占比33%；长三角三四线占比约37%。按经济区而言，长三角占土地投资总额51%；其次为中西部占比18%；海峡西岸占比12%；环渤海占比10%；而珠三角占比9%。

截至2021年上半年，中梁全口径总土地储备约为6600万平方米（含已售的建筑面积），土储平均成本为4400元/平方米，长三角和中西部占比达73%。总可售土储面积4180万平方米，总可售土储货值5000亿元，二三线城市占比89%。

此外，中梁控股已售未结面积达2420万平方米，并表已售未结货值达1600亿元 ，未来确收明确。

谈及拿地金额不超过销售占比的40%一事，中梁控股执行董事、首席财务官及副总裁游思嘉表示，上半年中梁控股拿地销售比低于40%，运营现金流为正值。全年来看，拿地销售比大概在30-35%之间。

减杠杆、稳债务

“虽然公司目前维持在黄档，但三条红线的比率正在改善，”游思嘉表示，受益于现金回笼、负债稳定，中梁控股上半年各项负债指标均有了明显改善。

截至2021年6月，中梁控股剔除预收账款后的资产负债率为79.3%，较2020年底79.9%减少0.6%；净负债比率为56.1%，较2020年底65.8%下降9.8个百分点；非限制现金与即期借贷比率为1.2；如果把所有现金都算上，中梁控股的现金短债比是1.5倍，相对于去年年底的1.4有所优化。

仅踩中剔除预收账款后的资产负债率这一条红线的中梁控股，归为黄档。游思嘉表示，“我们现在是保持黄档的企业，也是少数在一年之内可以降档的企业。未来可以在三条红线下的整体财务管理方面继续优化，保持稳健。”

与此同时，中梁控股的融资成本持续下降，2020年融资成本为8.5%，较去年同期下降了0.9个百分点；2021年上半年融资成本为8.3%，进一步下降0.2个百分点。

从融资渠道来看，中梁控股主要从国内开发贷、国内非银行贷以及境外美元债筹集资金。其中，今年上半年中梁控股非银的比重继续优化降至25%。截至2021年6月底，中梁控股有息债务总额为546亿元，现金及银行结余355.4亿元，较2020年底增长3.8%。

“下半年还有明年，我们会做大量的减债务和稳债务的工作，着重减低境外美元债。”游思嘉表示，中梁控股基本准备好了下半年的还款资金，预期到今年年底，对364债务的依赖度会减少两个亿美元。另外在12个月以内，也会减少境外364票据的存量，从现在到45%左右减低到25%。

与此同时，中梁控股发布购回票据公告，称于2021年8月23日，中梁控股于公开市场购买2021年9月票据累计本金总额达620万美元，占2021年9月票据初始发行本金总额约1.55%。

截至本公告日期及包括上述购回，中梁控股已于公开市场购买2021年9月票据累计本金总额达7600万美元，占2021年9月票据初始发行本金总额约19.0%。

谈及中梁控股商票规模，游思嘉表示，中梁现时商票规模很少，已经从去年年底的6亿元下降为4亿元，且全部依时偿还。暂时没有收到政府通知要纳入，就算计入，对“三条红线”的影响也不大。

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