毛利率连续下滑，豪宅玩家仁恒代建项目被疑“李逵”变“李鬼”

（文/张玉 编辑/马媛媛）在金融和行业政策日益趋紧的市场环境之下，如何保住利润成为大多数房地产开发商的一道难题。

日前，仁恒置地发布2021年上半年业绩报告。上半年，公司营业收入为131.89亿元，较去年同期增长了44.7%；当期利润也从去年同期的10.13亿元增加至15.67亿元，增幅54.8%。

营收净利双增的背后，不容置疑的是，代建项目已经成为仁恒置地重要的利润来源，以及潜在的未来营收支撑。而另一方面，这些打着“仁恒”旗号进行宣传的项目，也随时受到大众的关注。

8月18日，根据权威媒体报道，仁恒置地代建项目仁恒锦绣世纪被购房者反映，销售过程中曾经作为噱头的铝板幕墙最后却变成了涂料。

8月19日，仁恒置地上海项目相关负责人向观察者网表示，公司关注到了相关媒体的报道，在积极跟进当中，也跟项目合作方上海地产紧急沟通了一下，“同时也预约了已经购买项目的业主方，我们在下周会当面跟他们沟通一下。可能信息上不太完整，给大众造成一些误导”。

代建项目遭维权

半年报数据显示，上半年仁恒置地连同其合营企业和联营公司的住宅、商业单位及停车场的合同预售总额较去年同比减少3.7%，但若计及“仁恒”品牌的其他物业开发项目的合同预售总额，与2020年同期相比增长13.1%至355.24亿元。

计及“仁恒”品牌的其他物业开发项目中，其中就包括代建项目。据了解，目前仁恒置地在上海、海南、苏州、南京等地都在布局代建项目。仁恒置地的代建业务主要分为两种：第一，以仁恒置地作为项目操盘方，进行开发和销售，不需要投入资本金，输出管理和品牌，收取相应的费用，并同时伴有激励机制；第二，接受政府或当地国企的委托，进行项目开发管理，但此类项目并不流入市场销售，会移交给持有方处置。

在此背景下，仁恒置地作为“轻资产”项目运营管理的代建项目也备受关注。

8月18日，有媒体报道称，上海仁恒锦绣世纪楼盘在销售过程中，开发商的销售资料和销售人员均表示，外立面是由石材、铝板幕墙组成，并把铝板幕墙作为卖点进行宣传。可是，购房者实地查看却发现，铝板幕墙的使用面积大大缩减，取而代之的，实际是涂料真石漆。这与当初“二楼以上都是铝刻板”的说法明显不符。

“我们当时绝大多数业主购买仁恒锦绣世纪，就是冲着仁恒的品质去的，现在业主普遍非常失望。”在接受媒体采访时，购房者张先生如是说。

公开资料显示，仁恒锦绣世纪备案名为璟仁公寓，代建方和销售方均为上海仁恒投资管理有限公司。项目开发商为上海地产租赁住房建设发展有限公司。2019年，仁恒锦绣世纪开盘，340套房源顷刻售罄，认筹客户超过1000组，认筹率为317%。

“我们这个项目是代建项目，仁恒本身不占股份，但这个事情跟是不是代建没有关键关系。这可以理解为我们跟上海地产合作开发的项目，大家共同把这个项目去做好。”上述仁恒置地上海项目负责人表示。

上海仁恒地产客户关系部总监韩丽萍在接受媒体采访时坦言：“大家对文字的理解可能会有一些分歧，对我来讲，不管是铝板、石材还是涂料哪个写在前面，可能当时文案脑袋里这样想就这样写。”针对相关销售人员的言论，其表示，购房群并非公司所建，销售人员的话也不能代表公司，一切还是以合同为准。

8月17日，仁恒方面发布公告表示，公司近期收到仁恒锦绣世纪部分业主关于商品房外立面用材的疑问。仁恒锦绣世纪为上海仁恒投资管理有限公司受上海地产租赁住房建设发展有限公司委托，代建开发的项目。对于部分业主反映的外立面用材问题，经公司认真复核，未发现与签约文件不符的情况。

毛利率减少近10个百分点

公开资料显示，仁恒置地是一家专注于高端住宅、商业和综合地产项目的房地产开发商。公司于2006年6月在新加坡主板交易所上市。

如果不考虑代建项目，仅仅从住宅、商业及停车场的合同预售情况来看，仁恒置地上半年的业绩增速并不理想。具体来看，这与公司项目平均销售价格和毛利率的减少不无关系。

与2020年相比，2021年仁恒置地上半年平均销售价格为3.19万/平方米，较去年同期下跌10.9个百分点。此外，上半年公司毛利率为26.7%，较去年同期的35.9%减少了9.2个百分点，而2019年同期该数字为46.5%。

根据观点地产网报道，一位参加了当日投资者会议的分析师透露，毛利率的下降是行业内一个很现实的问题，想要回升会越来越困难。管理层在会上表示，上半年的毛利率只有26%左右，主要是因为结转的项目利润比较低。从全年来看，毛利率还是会保持在30%左右，甚至30%以上一点。”

事实上，这并不是仁恒置地利润率首度呈现下滑趋势。限价政策之下，主打高端市场的仁恒置地无疑面临巨大的考验。

Wind数据显示，2018~2020年，仁恒置地的销售净利率分别为21.65%、27.73%以及15.23%。此外，公司营业利润/营业总收入分别为40.55、32.04及28.74。

从企业发展的整个生命流程来看，利润的减少除了跟售价有关，还和企业的土地成本息息相关。

从仁恒置地的土储分布来看，新一线城市占比52.9%，一线城市占比19.8%，二线城市占比18.1%，三线城市占比6.7%，新加坡仅占比2.5%。由此计算，一二线城市占据了仁恒置地土地储备的九成以上。

而在具体城市的拿地中，仁恒置地也显得“不差钱”。根据中指研究院发布的《2021年7月全国住宅用地成交总价TOP10》，其中，南通R21020地块以楼面均价16852元/平米位居榜首，由仁恒置地竞得，成交总价为35亿元，夺得7月份住宅用地楼面均价“地王”。

此外，在今年4月份无锡首批集中供地中，仁恒置地以上限价32.21亿元竞得经开区一宗宅地，楼面价约19510元/平方米，竞配保障房面积5.64万平方米。

复杂多变的市场环境下，仁恒置地将会如何面对下半场？仁恒置地管理层日前在投资者会议上透露，公司给出的一大对策是“坚持快周转”。

此外，面对如今业内涌现出的并购机会，管理层也表示：“今年下半年，仁恒主要是把能够卖的东西尽量多卖，保持公司有充足的现金。如果有收并购机会，仁恒都会去看的，只要有钱赚公司就会去做。”

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