被“不竞争协议”套牢的招商局置地，踩中了高溢价城市的顶点

（文/解红娟 编辑/马媛媛）即使涨幅翻了几倍，招商局置地多项财务数据依旧未恢复至2019年同期水平。

8月18日晚，招商局置地发布2021年上半年业绩报告。期内，公司营业额为73.05亿元，较去年同期增加约145%；净利润为5.6亿元，较去年同期增加约234%；归属于公司股东净利润为2.97亿元，较去年同期增加约258%。

招商局置地表示，归属于公司股东净利润增加主要是因为数据与2020年同期比较，录得结转收入及毛利显著增加；同时部分位于南京项目的联营公司及合营公司结转收入增加，导致集团分占联营公司及合营公司之溢利同比增加。

可以参考的是，受疫情影响，招商局置地2020年中期归属于公司股东净利润仅0.83亿元，同比下滑83.1%。将时间线稍微拉长来看，2016年至2019年中期，招商局置地归属于公司股东净利润分别为0.51亿元、2.88亿元、4.27亿元和4.91亿元。

也就是说，招商局置地2021年上半年归属于公司股东净利润也就比2017年中期略高一点，还未恢复至2018年、2019年同期水平。

毛利率持续下滑

为了避免同业竞争，2019年，招商局置地与招商蛇口集团重新订立不竞争契据，以地域为限划地为王。

具体来说，招商局置地业务主要集中于佛山、广州、南京及句容，招商蛇口不会与其竞争；就重庆及西安而言，招商局置地考虑停止进行房地产业务并将适时退出该两个城市，但在此之前，招商蛇口集团同样不会于与招商局置地竞争。与此同时，招商局置地不会在其他城市与招商蛇口竞争。

2021年上半年，招商局置地实现合同销售总额288.53亿元，同比增长47%；合同销售总面积为124.87万平方米，同比增长12%；平均售价约为每平方米2.31万元。按区域实现的合同销售金额划分，重庆、西安、佛山、广州、温州、南京及句容的分别占比22.63%、21.1%、8.68%、8.77%、0.04%、38.78%。

业绩增长的背后，招商局置地毛利率却不断下滑。数据显示，招商局置地2021年上半年毛利为14.57亿元，较2020年同期的8.76亿元增加约66%；毛利率不增反减为20%，较去年同期下滑9个百分点。

对此，公告给出的解释是，2021年上半年已确认收益中约60%来自利润率相对低于20%之项目。

事实上，这并非招商局置地第一次以“毛利率较低项目占比高”作为整体毛利率下滑理由。

据2020年度报告显示，招商局置地录得毛利为47.20亿元，同比下降约25%；毛利率约为25%，相比上年下降8个百分点。招商局置地当时表示，毛利下滑主要由于结转收入中毛利率较低项目占比较高及于2020年撇减物业8.5亿元所致。

此前，观点地产网报道称，毛利率降低的主要原因是因为佛山和重庆的项目减值8.5亿元，低毛利的项目在2020年进行了结转。招商局置地执行董事、总经理余志良甚至表示，虽然佛山和重庆项目使毛利率降低，但对重庆市场非常看好。

截至2021年6月30日，招商局置地未售或未预售之物业项目之可售建筑面积为 559.76万平方米，其中，重庆未来可售建筑面积为246.86万平方米，占比高达44%。

值得注意的是，招商局置地所布局的城市，皆是房企拿地必争之地，拿地溢价率也高于“两集中”22城的平均溢价率。其中，土储占比第一的重庆成为第一批集中供地最火爆的城市，以43.78%的平均溢价率遥遥领先；南京、佛山的平均溢价率也分别高达18%、21.47%。

这意味着，在利润空间被压缩的情况下，招商局置地毛利率有进一步下滑的可能。

237.85亿元拿地，投销比高达82.44%

而由于签署了“不竞争协议”，招商局置地无奈之下踩中高溢价城市的顶点。

2021年上半年，招商局置地新增7宗地块，拿地总价237.85亿元，占其同期销售额的82.44%。如若参照拿地金额不得超过销售额40%的标准，花钱大手大脚的招商局置地已经被限制融资。

更何况招商局置地的灵活资金并不充裕。可以参考的是，截至2020年12月31日，招商局置地银行结余及现金仅为97亿元。

虽然招商局置地只拿下7宗地块，但却凭借高溢价、高总价在重庆、南京、西安等城市的集中供地上刷足了存在感。

4月19日，招商局置地力压德信、卓越、绿城、金地、保利等房企，以14.44亿元总价竞得西安市西咸新区秦汉新城 XXQH-WB05-40 地块项目，楼面价9993元/平方米，溢价率156%。

十天后，招商局置地再度出现在重庆集中供地现场，先是以32.5亿元总价、129.98%溢价率、10460元/平方米成交楼面价拿下重庆西永279.83亩地，后再以3.25亿元、40.5%溢价率、12671元/平方米楼面价拿下彩云湖板块19.24亩地。

而在重庆的这场土拍中，招商局置地创下了22城第一批集中供地的最高溢价率，以逼近130%的溢价率登上了本次土拍溢价率的顶峰。

随后，招商局置地奔赴南京集中土拍，与众多房企鏖战近4小时，经158轮竞价后，以总价88.9亿拿下南京新玄武 NO.2021G24地块，溢价率达23.82%，楼面价12520元/平方米。

这意味着，招商局置地将其上半年30%的合同销售总额，全部都砸在南京这一宗地块上。

值得注意的是，重庆、南京、西安等新房市场并未放开限购政策，加上信贷政策持续收紧，房贷利率再次上涨等因素，招商局置地的获利空间极其有限。更何况近期多地推迟第二批集中供地时间，并明确土地溢价率不超过15%。

也就是说，在后续的二轮集中供地中，出让的地块溢价率很难再次超过100%，而在平均溢价率最高的重庆、拿下溢价率最高地块的招商局置地，极有可能踩中了高溢价城市的地价顶点。

如何获利，即将成为招商局置地解题的重中之重。

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