越秀地产林昭远：广州应该还是可以让开发商赚钱的市场

（文/张玉 编辑/马媛媛）8月18日下午，越秀地产发布2021上半年业绩报告。报告期内，公司共实现营业收入242.4亿元，同比上升2.2%；核心净利润21亿元，同比上升 5.6%。

业绩的可持续增长离不开优质的土地储备。今年上半年，越秀地产在土地市场上表现凶猛。在广州举行的第一批集中土拍中，“地头蛇”越秀地产共从42幅地块中抢得7幅地块。

谈及在拿地方面的经验，林昭远表示，选地的策略很重要，首先要选好地。比如，地块是否符合公司的要求、竞争激不激烈。同时，这还关系着投资标准的安排。在这一点上，越秀地产还须加强对前期拿地的产测前置，实现更精准地拿地。

拿地投销比40%~50%

如果将房子比喻成面包，土地就是开发商必不可少的面粉。面粉的质和量，直接关系着一家企业未来的收入情况。

而近段时间以来，多城频繁发布土拍延期的消息以及各种关于土地政策的传闻一度让市场风声鹤唳。比如，近期广受热议的“拿地金额不得超过销售金额40%”的规定。有媒体消息称，被纳入“三道红线”试点的几十重点房企，已被监管部门要求买地金额不得超年度销售额的40%，这一比例限制不仅包括房企在公开市场拿地，还包括通过收并购方式获地的支出。

就此，林昭远回应表示，公司的投资强度总体上是按照以销定投进行铺排，“至于不超过40%的要求，我们没有收到这方面的通知，网上的消息也只是传言，具体的文件也没有看到”。

据林昭远透露，公司每年都有一个投资强度的安排，以目前的杠杆水平来看，会铺排在40%到50%。“市场好、资金充裕的话，我们会达到60%”。

根据管理层介绍，上半年，越秀地产在广州、东莞、杭州、苏州、南京、宁波、武汉、长沙、北京、重庆和毕节新增23幅土地，总建筑面积约500万平方米。

其中，约 51%以非公开市场模式获取。在这其中，TOD、城市运营、国企合作增储模式分别占新增土储的4.2%、29.8%、6.6%。

就TOD项目来说，上半年，越秀地产获取广州星航（广州黄埔庙头）一个TOD物业项目，新增TOD 物业项目土地储备21万平方米。截至今年6月30日，越秀地产共拥有6个TOD物业项目，布局广州黄埔、增城、番禺三大片区，总土地储备达到406万平方米，约占公司大湾区土地储备的26.5%和总土地储备的14.5%。

而针对在广州土地市场的积极表现，林昭远直言，纵观全国来看，广州还是一个非常健康的市场，应该也是可以让开发商赚钱的市场。

“从开发商的角度，我们对调控也已经习惯了。集中供地还是希望能够有效地控制地价，通过集中供应稳住房价。这对于我们区域深耕是有利的。”林昭远表示。

杠杆空间是机会

上半年，越秀地产共实现合同销售金额473.8亿元，同比上升26.1%；合同销售均价约为每平方米2.64万元，同比上升 6.9%。

尽管销售业绩增速显著，一个不容回避的问题是，公司上半年的销售业绩并未完成全年1122亿元合同销售金额的一半。

对此，林昭远坦言，公司上半年总体完成目标的42%，从时间进度上看的确没有达成上半年目标。一方面，因为今年疫情的反弹对销售端有一定影响。

“我们在广州的占比比较大，超过了50%，今年疫情反弹，还有广州的调控，暂停了一些预售证的发放，对销售有阶段性的影响。”尽管如此，林昭远表示，从今年的目标角度，公司有信心完成年初制定的1122亿的目标。

据其透露，公司今年的供货是按照4：6铺排的，大的货量排在下半年，所以计划完成情况和年初铺排的生产节奏也有一定关系，全年可销售货值大概1866亿左右，按60%去化即可达成今年的目标。

事实上，今年以来，随着土地端、市场端以及金融端政策调控不断加强，不少房企由于受制于三道红线的政策要求不得不缩减规模，放缓发展速度。

在林昭远看来，每个企业的情况有所不同，特别是前期相当一批杠杆比较高的企业，在目前金融政策要求下，进行适当降速，也符合他们的特点。而越秀一直以来比较稳健，没有压到三道红线，“从我们的杠杆角度，还有一定的空间，这个空间是我们的机会。”

年报数据显示，截至今年6月底，越秀地产剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为69.4%、49.8%和1.80 倍，实现“三道红线”零踩线，全部指标维持“绿档”水平。

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