重仓长三角和大湾区，“0商票”的禹洲集团有质增长

（文/解红娟 编辑/马媛媛）“合约销售527.14亿元，同比上升23.02%；收入120.08亿元，同比增加494.86%。”禹洲集团董事局主席林龙安在2021年中期业绩会上对投资人表示，公司收入重回正轨，兑现了年初给市场的承诺。

半年前，禹洲虽然实现1050亿元销售额，跻身千亿房企，但始终因为“受疫情影响延迟交付和合联营公司收入未能并表，导致其营收和净利润大幅下滑”一事饱受争议。

如今，禹洲用交付物业面积和销售收入回应了这个问题。期内，禹洲交付物业总建筑面积约90.48万平方米，交付零延误；而由于“物业交付面积增加带动了物业销售收入上升”，禹洲同期实现物业销售收入116.77亿元。

报告期内，禹洲集团收入创下近年来历史新高，核心利润为11.36亿元；母公司拥有人应占核心利润为7.91亿元，同比增长262.28%。

与此同时，禹洲溢利扭亏为盈，由截至2020年6月30日止六个月期间的亏损2.28亿元变为截至2021年6月30日止六个月期间的溢利12.02亿元。

这和汇丰银行、摩根大通等大行此前预判一致，禹洲2021年收入、盈利、毛利率等多项指标恢复正常、稳中有升。

对此，日前汇丰银行发表研报表示，认为禹洲回归正常发展轨道，极大可能实现全年1100亿元的合约销售目标以及270亿元的收入目标。同时，禹洲集团债务结构稳健可控，汇丰银行看好其未来的业务发展，维持“增持”评级。

三条红线有望年内全面达标

或许正是因此，禹洲集团董事局主席林龙安才坚持“要彻底改变和完善自己。”

报告期内，禹洲的收入主要来自物业销售、投资物业租金收入、物业管理收入及酒店运营业务在内的四大业务范畴，分别实现116.77亿元、9692万元、2.27亿元、685万元。虽然物业销售占比高达97.24%，但禹洲也尝试扩大其他业务占比。

拿计划分拆上市的物业、商业业务举例。截至2021年6月30日，禹洲物业的在管项目总建筑面积超过2000万平方米，总合约面积超过2700万平方米，其中来自于第三方在管建筑面积占比超过14%。在管项目中（按建筑面积计）长三角地区占比超过55%，海西经济区占比超过26%。

与此同时，禹洲物业投资项目已进入深圳、上海、杭州、厦门、苏州、南京、合肥、武汉及泉州等地，拥有已开业项目28个及筹备期项目11个，合计共39个项目，打造商业面积超152万平方米。

而禹洲的“完善自己”则更多体现在控负债、降杠杆、保证现金流充裕等方面。

于2021年6月30日，禹洲现金短债比达1.85倍；净负债比率为80.42%，较去年年底的85.80%下降5.38个百分点；剔除预收款后的资产负债率（剔除合约负债后的总负债除以剔除合约负债后的总资产）为73.98%，较2020年12月31日止下降3.94个百分点。

也就是说，仅剔除预收款后的资产负债率处于黄档，禹洲其他指标皆处于绿档。

这很大程度和禹洲严格控制负债水平有关。2021年3月，禹洲按时赎回2021年3月到期的3.2亿美元优先票据，两个月后，再度赎回2021年5月到期的3.52亿美元7.90%优先票据。至此，禹洲已悉数赎回今年内到期的所有境外优先票据。

截至2021年6月30日，禹洲的银行及其他贷款、公司债券以及优先票据余额合共为601.86亿元，较2020年12月31日的639亿元减少5.81%。

值得一提的是，央行等监管部门还将“三道红线”试点房企的商票数据纳入其监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。

“在地产百强企业中，禹洲算是少有的没有发行过一分钱商票的地产企业了。”林龙安在业绩会上对投资人表示，二十多年来，禹洲从未开出过一张商票，而且禹洲的美元债平均年期为3.12年，今年下半年也没有到期的美元债。

不仅如此，禹洲还在着手提前回购总额美元票据。7月9日，禹洲赎回于2025年到期本金总额为5亿美元的部分优先票据；年中业绩会议召开当天，禹洲发布公告称，计划回购分别于2025年和2026年到期的总额300万美元的票据。

这就意味着，禹洲颇具前瞻性，已提前完美优化了债务结构。

此外，在融资成本方面，禹洲上半年的加权平均融资成本为7.13%，较去年同期的7.22%下降0.09个百分点，持续在行业合理的水平内实现稳中有降。

“减负”的同时，禹洲资金流动性非常充裕。于2021年6月30日，本集团在手现金约为280.72亿元，现金短债比达1.85倍，足以覆盖短期债务。

长三角、大湾区货值占比超七成

截至2021年6月30日止六个月，禹洲集团累计合约销售金额527.14亿元，同比上升23.02%，完成全年目标的47.92%；合约销售面积为284万平方米，同比增长9.04%；合约销售均价高达18526元/平方米。

“2021年下半年集团整体可售货值超1300亿元，90%位于一二线或准二线城市。”林龙安表示，禹洲只需45%的去化率就能完成全年1100亿元的销售目标。

此外，销售量价齐升，成为推动了禹洲集团收入增长的源动力。2021年上半年，禹洲集团物业销售收入达116.77亿元，同比上升618.20%，占禹洲总收入的97.24%；交付物业总建筑面积约90.48万平方米，同比上升702.74%。

长三角区域仍为主要贡献区域，合约销售为345.03亿元，占整体合约销售金额65.45%。其中合肥、苏州、上海、南京及杭州作为该区域的核心布局城市，合计贡献合约销售金额达228.96亿元。

特别是在杭州，禹洲多个红盘表现亮眼。其中，杭州• 禹洲望林府2021年上半年合约销售额、合约销售面积及合约销售套数均排名拱墅区当地市场TOP1，合约销售额排名杭州市TOP10；杭州• 禹洲泊朗廷，于期内也荣获萧山区合约销售额、合约销售套数及合约销售面积三冠王。

值得一提的是，禹洲在2018年开始启动双总部模式，并于2020年6月正式落地上海、深圳双总部战略，至今刚满一年，大湾区也随即成为禹洲合约销售金额的贡献重要来源。

数据显示，2020年上半年，禹洲来自大湾区的销售额为6.16亿，整体占比仅0.14%，在6大核心都市圈中排名最低。2021年同期，大湾区销售额同比上涨369.48%至28.92亿元，占比也相应增长至7.53%。

禹洲方面表示，大湾区作为本集团未来的另一重仓布局的热门经济区域，除了于2020年部署了本集团双总部之一的深圳总部外，并在该区域的佛山、中山、珠海、惠州、江门、香港布局了多个优质项目。

同时，这些旧改项目大多已进入获利期。其与招商合作打造的中山禹洲• 朗景花园，自2020年10月面世以来六开六捷，在短短八个月时间销售套数突破1000套，成为合约销售单价、合约销售套数及合约销售面积均为火炬开发区最高的明星楼盘。

新增土储方面，报告期内，禹洲集团新增4幅优质地块，总建筑面积约547871平方米，平均楼面价为7847元/平方米。其中，长三角及大湾区合计拿下3宗地块，占比超六成。不多，但很稳，这里面甚至有0溢价拿地。

截至2021年6月30日，禹洲在北京、上海、深圳、天津、南京、合肥、杭州、苏州、佛山、惠州和香港等179个城市共有39个项目处于不同的发展阶段，在建和持有作未来开发的总建筑面积2200万平方米，总可售货值约4428亿元，长三角区域、粤港澳大湾区占比约70.94%。

考虑到禹洲可售资源丰富、2021年上半年有息负债降低、资金流动性充足，汇丰银行、花旗银行等大行近日已表示看好禹洲未来发展，给予“增持”“买入”评级。

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