多城第二轮集中供地规则或迎大调，部分房企：适度乐观
解红娟
（文/解红娟 编辑/马媛媛）第二批集中供地的难产城市又多了一个。
8月11日，青岛日报发布公告称，7月30日公告的青岛第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“终止”，再次实施公开出让时间，以届时公告为准。
而就在此前一周内，深圳、天津两城紧急叫停第二批集中供地，北京、广州、重庆、沈阳、长沙等城市也纷纷推迟出让时间。
这意味着有关第二批集中供地的调整并非个例。某TOP30房企高管告诉观察者网，据说是自然资源部近日召开的闭门会议，明确二批次核心城市土地出让政策调整。其中，限定土地溢价上限15%，不得通过调高底价、竞配建等方式抬升实际房价；到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案决定土地归属。
值得一提的是，在地价成本不断上涨的同时，房企还面临着项目限价问题，两种因素叠加之下，房企利润空间极其有限，以至于一向以成本管控为优势的滨江都坦言，争取做到1%-2%的净利润。
“如若政策调整属实，则利行业，稳住地价。”该高管预估，新政的影响面后期还将进一步扩大到内地更多的二三线城市。
溢价率持续高位
2021年2月26日，自然资源部自然资源开发利用司负责人宣布，包括北上广深在内的22个重点城市要对住宅用地实行“两集中”新政：集中发布出让公告，集中组织出让活动，原则上全年不得超过三次。
“两集中”政策旨在分流房企拍地资金，给地价降温。例如，细则制定较为清晰的上海，市场热度有所下降。
从结果上看，第一轮已经完成土地出让的22个城市合计出让住宅土地高达802宗（不统计商业地产），合计土地出让金达到10530亿，平均土地溢价率为14.7%；平均楼面价为10002元/平方米，相比2020年上涨15.1%。
中原地产首席分析师张大伟分析认为，实际上第一轮双集中卖地没有出现土地市场降温。从平均溢价率看，22个城市里，最高的是重庆，溢价率高达36.23%；其次是厦门和杭州，溢价率都在20%-30%之间。
不仅没有达到降低地价预期，甚至很多城市的溢价率和成交土地价格都创下历史最高纪录。例如，招商蛇口以32.5亿元竞得重庆沙坪坝区西永组团一宗商住地块，溢价率高达129.98%；武汉东西湖区地块全部溢价成交，且连续两次刷新该区楼面价；广州黄埔军校小学地块成“马甲”专场，参与“围猎”房企多达320家。
值得一提的是，这只是2021年的第一轮“双集中”卖地，接下来类似的土地盛宴还有两场。
无锡、厦门、长春在第二批集中供地中率先出货。除长春再度遇冷外，无锡和厦门的土拍热度依旧不减，例如，厦门第二轮11宗地块全部成交，平均溢价率依然高达26%；无锡平均溢价率也仅从第一轮的12.4%下滑至12.1%。
张大伟分析认为，近期房地产调控政策不断加码，打补丁堵漏洞成为最近房地产调控的主要原则，这种情况下，如果第二轮土地再出现高溢价率情况，对于房地产调控不利。因此，大部分城市都在加码第二轮集中土地供应规则，避免再次出现第一轮集中土拍中的高溢价率现象。
房企也要“安全感”
转变最早出现在长沙。
7月29日，长沙市自然资源和规划局发布消息称，第二批住宅（含商住）用地集中出让由7月推迟至8月。
除长沙“官宣”延期第二批供地外，原计划于6至7月份推出第二批集中供地的北京、广州、重庆等城市都已悄悄失约。
随后，多地发布集中供地调整公告。8月6日晚间，深圳交易集团发布公告称，中止出让原定于8月9日挂牌的22宗地的使用权，具体出让时间另行公告；参与房企已交纳的竞买（投标）保证金将原路退回。
8月10日，天津市规划和自然资源局发布补充公告，明确将61宗国有建设用地使用权公开挂牌截止时间统一调整为2021年9月10日，并将之前的最高溢价率不超过50%，统一调整为不超过15%。
此外，有消息称，沈阳8.19至8.30第二次集中供地规则将发生变化，预计拍卖地块不再加附加条件，而是达到限价后，采用公开摇号或竞品质方式。
对多城市暂停第二轮集中供地是为了调整政策一事，该房企高管表示，“可以保持适度乐观。因为降低溢价率的要求，将会使得地价保持稳定，不会再因为热度而快速上涨，政府后期再根据地价对楼盘销售定价审批采用合理限价方式，同步稳定售价。”
“市场价格预期虽然会下降一些，但是位置好的土地市场安全性的保障也会加大。”该房企高管说道。
例如，经历了两次集中供地的无锡，首次推出的经开区具区路地块吸引了66家房企争夺。在第二次集中供地中，这种场面持续升级，多达77家房企争抢清名桥历史街区一宗地，只因为这宗地块给开发商留有足够的利润空间，以至于在竞拍开始前就已经触及最高限价进入摇号。
而对于一次性合理报价或者抽签摇号的方式，该房企高管表示，为了获取更多的土地开发机会，会促进与品牌房企之间的合作，但同时也要精选合作对象，尽量避开有局部风险苗头、金融机构已经收紧和谨慎对待的房企。
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