反复折冲后，王健林的轻资产生意能否圆梦“港股”？

（文/张玉 编辑/马媛媛）“按计划稳步推进中。”8月11日，针对最近盛传的赴港上市事宜，万达商管相关负责人向观察者网表示。

事实上，从今年3月撤回A股上市申请，到4月份宣布将重组后的万达轻资产公司落户珠海横琴，再到近期人事调整，万达商管赴港上市的“眉目”正在一步步地变得清晰。

一位接近万达的知情人士向观察者网表示，此次万达商管的上市主体是珠海万达商管。而这正是万达商管旗下的轻资产商管公司。

从2015年提出“轻资产”转型战略，到去年宣布2021年开始不再发展重资产，王健林正在极力抹掉万达商管“地产”和“重资产”的标签。而彻底的轻资产化，也让这家公司的上市进展“再下一城”。

轻资产“组装”上市

万达商管最新的上市动态可以从公司8月初的人事变化窥得端倪。8月2日，万达商管发布公告称，肖广瑞辞去公司总裁职务，经公司董事会研究决定，聘任齐界为公司总裁。

公告显示，齐界于1966年出生，2000年4月加入万达集团，曾担任万达商管集团执行总裁、副总裁及南方项目管理中心总经理、总裁助理及成本控制部总经理等多个职务。其现任万达商管集团董事长、万达集团董事兼总裁、万达地产集团董事长等。

另据了解，2020年1月，原万达集团总裁丁本锡退休，其职位由原万达商管集团总裁齐界接任。2020年4月，肖广瑞任万达商管集团总裁。

一位接近万达的知情人士向观察者网表示，肖广瑞辞职是为了合规，“肖总是珠海万达商管的总裁，他不能同时担任母公司万达商管的总裁。”

上述知情人士向观察者网确认，肖广瑞担任总裁的珠海万达商管，正是此次上市的主体。

万达商管官网显示，今年3月29日，万达商管集团与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司。

落户珠海横琴的万达轻资产商管公司，是万达商管集团重组后的轻资产运营管理公司，万达商管集团持有该公司的全部股权。

万达商管方面表示：“万达轻资产商管公司不持有物业，全面负责已开业的368个万达广场、在建的155个万达广场以及今后发展的所有万达广场的运营管理。”

天眼查数据显示，珠海万达商业管理集团股份有限公司（以下简称“珠海万达商管”）成立于2021年3月23日，公司所属行业为商务服务业，登记机关为珠海横琴新区市场监督管理局，核准日期为2021年7月5日。公司主要经营范围包括商业综合体管理服务、企业管理咨询、企业咨询、物业管理、大数据服务等。

而结合公司此前发布的新闻，不难看出，珠海万达商管就是重组后的万达轻资产商管公司。

也就是说，此次赴港上市的珠海万达商管，事实上并不涉及万达商管旗下的重资产业务，而仅仅是负责轻资产板块的运营管理。万达商管已开业及在建的一系列万达广场并不在上市公司主体的资产范围之内。

同时值得一提的是，近期有消息传出，万达轻资产商管公司正在完成一轮金额达200亿元人民币的Pre-IPO轮融资，此轮融资或将使其估值达300亿美元。不过，上述知情人士透露，目前不方便对上述问题进行透露。

靠什么讲好故事？

人事换防、政府“站台”、业务调整，万达商管赴港上市的“眉目”也变得越来越清晰。

根据万达商管方面此前透露，万达轻资产商管公司除了向不同的万达广场业主收取管理和服务费外，将着重研究万达广场巨额线下流量变现的盈利模式。

“万达轻资产商管公司今年将开展国内金融机构针对万达广场中小微企业的金融服务，提供数据支持，创新开展万达广场、酒店、影城、文旅等生态系统的大数据服务、新能源服务、广告经营服务等业务。”

在IPG中国首席经济学家柏文喜看来，拟上市的珠海万达商管将成为一个纯粹的商业管理服务的轻资产公司。“轻资产的商业管理公司ROE比较高，发展速度更快，又有万达集团和珠海国资的加持，应该比较受市场的欢迎与追捧。”

不过，也有业内人士直言，轻资产说白了就是服务行业，属于“空麻袋背米”。没有资产或者资产太少会对公司的实力产生影响。类似轻资产运营主要靠租金收入，简而言之，管理好，租金收入多；管理不好，租金收入就少。“人家有资产，可以抵押贷款，用于扩张，你没有资产，借款方很慌。万一翻车，拿什么还钱？”

此外，疫情对整个商业环境造成的冲击也对商业运营带来挑战。仲量联行数据显示，截至二季度末，中国20个主要城市优质零售物业市场平均空置率录得9.4%，按同口径算环比下跌0.2个百分点。尽管显示出市场回暖的良好迹象。然而，整体空置率仍高于疫情前水平。

在此基础上，商业运营者也需要“八仙过海，各显神通。”仲量联行中国区研究部零售地产负责人朱建辉指出，今年开业的优质零售物业都在场景营造方面尝试创新。香港置地重庆光环购物公园引入垂直绿植场景“沐光森林”，成为新晋网红打卡点。作为宁波首个“城市综合体+摩天轮”项目，宁波万象城的开业引来全城瞩目。上海北外滩来福士开业后，以完美复刻八九十年代市井场景为特色的城市市集，同样被人流挤爆。

不难看出，在消费3.0时代，单纯的运营管理已经向消费场景的打造转变，而后者逐渐成为引爆消费流量的关键点。转向轻资产运营的万达商管，依然面临拥挤的赛道和亟待创新的营运模式挑战。

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