时代邻里上半年规模增幅超100%，下半年将以自拓为主

（文/张志峰 编辑/马媛媛）8月11日晚间，广东房企时代中国旗下物业平台时代邻里发布2021年物业股半年报第一张成绩单。

从财务数据上来看，这张成绩单显得十分亮眼：上半年时代邻里收入约为11.62亿元，与2020年同期相比增加65.5%；毛利约为3.5亿元，与2020年同期相比增加75.6%；毛利率约为30.1%，同比提升1.7个百分点；归母净利润约为1.53亿元，同比增长约81.8%。

不过资本市场反应似乎并不如意。截至8月12日收盘，时代邻里报5.23港元，下跌2.79%，市盈率13.96倍，总市值51.55亿元。

自拓为主，收购为辅

在资本市场最为看重的规模方面，截至2021年6月30日，时代邻里的物业管理在管项目共814个，总在管建筑面积约9790万平方米，同比2020年同期增幅超过100%。

同时，截至2021年6月30日，时代邻里的物业管理合约项目共968个，总合约建筑面积约1.24亿平方米，较截至2020年同期增长约65.3%，较截至2020年12月31日约8160万平方米增加约52.5%。

尽管增速很快，但从体量上来看企业只能称得上物管企业中游一员。这让公司在物业股估值主要依靠规模的时代邻里相对弱势。

不过值得注意的是，不同于其他同规模物业股规模增长主要依靠关联地产公司输血或收并购，时代邻里扩张策略坚持自主外拓及收并购双管齐下，这也在一定程度上体现了企业在自由市场的核心竞争力。

一方面，2021年上半年，企业在管物业中来自第三方开发项目的合约建筑面积（不含城市公服项目）增加至约8940万平方米，占总合约面积的比例高达72%。

另一方面，2021年上半年时代邻里斥资1.94亿元进一步收购成都合达31%股权，从而达到共计拥有80%的股本权益。这也意味着成都合达成为时代邻里的附属公司且业绩并表。同时，时代邻里团亦在城市公服领域持续深入，与江西鹰潭市、四川成都温江区等达成城市服务战略合作。

目前，时代邻里已从大湾区扩张至贵阳、济南、绵阳、宜宾、雅安、株洲、岳阳、青岛、商丘等城市。

在业绩会上，谈及企业规模时，时代邻里董事会主席锡洪表示，从规模盲目增长和有质量增长方面，企业选择后者。在收并购方面，去购买标的物其实不难，企业在标的物选择方面，会坚持质量和考量未来的可塑性。

此外，时代邻里行政总裁王萌补充道，企业今年的扩张以团队自主拓展为主，收购为辅，今后都会继续坚持这一策略。目标是希望至少一半的规模增长。

增值服务收入大增，毛利率下降

收入方面，时代邻里财报显示，大幅增加主要归因于物业管理服务收入和社区增值服务收入增加。

其中，社区增值服务的收入由5100万元同比暴增250%至1.78亿元。

需要指出的是，社区增值服务由于其高毛利，始终被各大物业公司视作行业未来的主要利润增长点。然而，时代邻里上半年社区增值服务的毛利率却较上年同期的52%进一步下滑至44%。

对此，时代邻里首席财务官郭柏成在业绩会上表示，公司整体的发展快速，发力增值服务从2020年下半年开始，未来的增长空间很大。社区增值服务毛利下滑与收入结构有很大关系，之前有很大部分是公共资源服务收入，表现为2020年上半年毛利率较高；而今年上半年主要是生活服务，毛利率表现不如公共生活服务。

相比之下，物业管理服务收入尽管利润率低于社区增值服务，但仍是企业的主要收入来源。2021年上半年，企业物业管理服务收入为7.3亿元，同比增长71.8%，占集团总收入的62.9%。

值得一提的是，就在不久前，住房和城乡建设部等八部门联合发布《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》，重点整治物业服务行业侵占公区收益、未按规定使用维修资金、未提供合同约定的服务、未按合同约定收费、拒不退出物业服务项目等违规行为。

对此，王萌毫不担心。他认为，物业并不是政府重点打击的对象，有利于行业的发展，不规范的物业将被优化掉，对于上市的合规的物业有利。短期资本市场有一定压力，长期是有利于优胜劣汰的格局形成。

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