多城调控升级，学区房“不香了”？

（文/张玉 编辑/马媛媛）从全面禁止校外辅导机构，到积极推行素质教育，近段时间以来，频繁的教育相关调控对行业产生了巨大影响。

体现在房地产市场，则是学区房相关政策的频繁发布。打击学区房炒作，已经被提到了史无前例的高度。

8月10日，杭州市住保房管局在房地产中介市场秩序整治阶段性工作推进会中，向各房地产中介机构下发了《关于规范房地产中介机构及从业人员信息发布的通知》。《通知》明确，房地产中介机构及从业人员不得发布包括炒作学区房及以个别成交案例、局部区域价格波动炒作市场行情等6类信息。

而在此之前，包括深圳、北京、上海、广州等多个城市均发布了学区房相关政策。

杭州“喊话”：中介机构不得炒作学区房

在中指研究院浙江分院常务副总高院生看来，杭州此次在政策规范中点名“不得炒作学区房”，主要原因是7月23日，八部门联合出台进一步对房地产市场进行规范秩序的通知。其中提到，中介机构以及城市房地产相关的机构，要坚持房住不炒的大的方向，不能恶意进行市场炒作。

“因为学区房在二手房里面确实是一个比较典型的样本，其市场需求还是比较旺盛的。很多二手房的房东也会借助学区房的概念进行炒作。这势必会对二手房的价格带来一定的影响，而这跟目前整个房价的初衷是相悖的。”

事实上，这不是杭州调控首次“点名学区房”。今年7月，杭州市发展和改革委员会《关于构建共建共享公共服务体系的专项计划（征求意见稿）》，其中提到，鼓励乡镇（街道）、村（社）、国有企事业单位、高等学校等举办优质普惠性幼儿园。

意见稿提出，全面推进新时代城乡义务教育共同体建设，推进跨区域跨层级的名校集团化办学，鼓励市属优质高中与桐庐、淳安、建德三县（市）高中组建紧密型教育集团，创新市、区合作共建优质高中办学机制，继续推进市直属优质普通高中到萧山、余杭、临平、富阳、临安五区建设分校，建成后市和区按 1:1 比例招生，确保每个“星城”都有名校资源覆盖。

除了在学校方面下功夫，在教师的排布方面，意见稿还建议引导优秀教师赴“九大星城”任职任教。对符合条件的教师，会给予其在支教时间、教育教学专业理论考核和课堂教学能力测评以及工资福利待遇、评优评先等方面予以倾斜。

此外，政策还建议逐步扩大市属优质普通高中与萧山、余杭、临平、富阳、临安等五区优质普通高中双向等额招生规模，稳步推进十区高中招生一体化。

深圳“放招”：推行“大学区”招生

学区房改制刻不容缓。而身为改革开放前沿的深圳，也率先推出关于学区、教育相关举措。

7月30日，《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》重磅推出。本次《草案征求意见稿》也针对入学政策进行了完善。

在公共教育方面，政策规定，深圳市、区教育部门应当优化义务教育积分入学政策，综合考量户籍、居住时长、社保年限等因素，确保公平合理。

此外，政策明确，深圳市、区教育部门应当推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。

通俗地来说，大学区是指教育局实行的教育申请办法，即：住房在大学区内，家长可以不受地限制申请大学区内的任一一所或者多所学校。

举例来讲，A学校对应甲片区，B学校对应乙片区，C学校对应丙片区。那么当A、B、C实行大学区制，在甲乙丙片区的家长第一志愿可在ABC三所学校中选择，选择原对应学校有额外加分。简单说可以理解为，一套房产多个学校可选。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，未来的大学区制，一定要弱化学位房的作用。首先，加分项不再以买房的时间为计分依据。而是以入户时间，居住时间，社保缴纳时间为主要计分依据。

其次，基础分一样的情况下，如果在这个片区租房的时间比较长，就能够获得更长的居住积分加分项；如果在这个区域缴纳社保的时间比较长，就能够获得更多的社保缴纳时间加分项。这样，就可能会出现租房的分数，比买房的分数高的情况。所以，现在入手学位房的风险在加大。

当然，如果“先单片区、后大学区”的模式不改，也就是先录取片区内的学生，再录取大学区内其他报名的学生，那么，房子的作用还是很大。

行业“震动”：二手房市场“凉凉”？

事实上，杭州和深圳并非特例，今年以来，已有多个城市出台学区房调控措施。据不完全统计，北京、上海、广州、重庆、西安、厦门、成都、大连、南京、合肥等城市都曾出台遏制学区房炒作的相关措施。

学区房调控政策的密集发布也肉眼可见地对当地二手房市场尤其是学区房市场带来了不小的震动。

李宇嘉告诉观察者网，深圳的学位房价格原来是远低于北京、上海的，现在远远比北京、上海的要高。“未来，任何关于学区房的政策，对深圳的学区房都是利空，特别是打击过去单校划片下超高学区房价格。”

根据深圳本地媒体报道，8月2日，位于百花片区的长城大厦法拍房因无人报价，流拍了。有意思的是，该项目整接着二拍挂牌867万，总价相比一拍（1084.1万）便宜了200多万，将于8月19日再次拍卖。

此次拍卖对象为广东省深圳市福田区百花路四路2号长城大厦1栋A405号房产；拍卖物建筑面积为104.7平方米（具体以相关主管部门最后核定为准）。一拍起拍价为1084万，单价约10.4万/平方米。

需要说明的是，深圳福田的百花片区，坐拥深圳实验小学和实验中学，网络传言该区域曾有二手房超40万/平方米成交。

无独有偶，7 月 27 日，杭州对口学军小学求智巷校区的一套顶级学区房源法拍，仅以7.85万元/平方米的单价成交，接近底价，相当于在房源评估价的基础上打了个七五折。而贝壳上面该小区的房源均价超过11万元/平方米。

最新数据显示7月，杭州市区二手房共计成交6314套，环比下跌22.2%，这也是近五年来二手房月成交量的同比新低。

整个市场对超高学区房价格存在巨大泡沫现象已经形成共识。

上海中原地产首席分析师卢文曦直言，现在调控基本上都已经进入到了一个深水区，以前对新房市场的还比较好控制，二手房市场控制有一定的难度，不但要控小业主，还要控经纪机构。学区房虽然只是市场上的一个小分支，但是其波动对于市场的走向还是比较有风向标意义的。一旦这种市场冷下来，项目周边的价格也会降下来。所以，对于学区房的管控非常有必要。

高院生向观察者网表示，杭州二手房市场近期一直还是相对比较冷的，因为今年从年初开始杭州政府就一直对二手房市场进行精准调控。尤其是二手房价格其实是需要有一个价格核准机制。但学区房由于比较特殊，需求还是旺盛的，“价格可能会受到挤压，但市场需求还是在的。”

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