上海规范二手房信贷市场，多银行执行“三价就低”标准

（文/张玉 编辑/马媛媛）继实行价格信息核验制度以来，上海二手房市场或再度迎来“政策风暴”。

在刚刚过去的周末，有市场消息称，即日起上海二手房申请房贷将参考“买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价”，执行“三价就低”原则作为贷款申请房价标准。

8月10日，多位银行业内部工作人员向观察者网证实了上述消息。招商银行内部工作人员表示，上述政策是从8月6号开始实施的，“这个都是统一的”。中信银行内部人士则透露，目前还没有正式实施，“在等细则。”

多位业内人士表示，政策的落地将对二手房市场产生较大的影响，全面打击“阴阳合同”的生存空间，填补当下上海二手房市场的漏洞。

围堵“交易漏洞”

根据权威媒体报道，8月6日，上海市房管局召开工作通报沟通会。会议要求各银行审核贷款金额以“三价就低”原则，房地产经纪机构要对客户做好告知。

一般来说，新房和二手房的交易都要经过“网签”这个步骤。所谓“网签”，是指买卖双方签订合同后，开发商或中介将合同上传至房管部门的房屋备案系统并公示。一套房子网签后，将生成唯一的合同编号（又称合同备案号），这样就可以有效避免“一房两卖”现象。而买卖双方网签时约定的房屋价格就是“网签价”。

其中，交易中心核验价是确定税基的标准，银行评估价是确定房贷的基准，而合同价则是依据双方的交易意愿达成。

在58安居客房产研究院分院院长张波看来，金融机构一般是按评估价来放贷，如果采用“三价取低”的方式，则是更为谨慎的金融政策，由于交易中心的检验价体现的是政府侧对房产价格的判断，也更有利于政府对二手房落实价格管控。

“这一政策一旦全面落地，结合上海此前的二手房价核验制度，将对二手房市场产生较大影响，可有助于抑制二手房价格过快上涨，防止资金违规流向房地产，并提高税赋公平性。同时，政策的全面实施有效打击‘阴阳合同’生存空间，更大限度降低投资投机购房的杠杆，推动二手房市场有序回归平稳。”张波表示。

如其所言，在二手房交易市场上，“阴阳合同”现象并不为奇。有房产中介向观察者网表示，部分买家为了避税，往往和买家口头约定一个房款价格，而在合同上呈现的却是另一个合同价格。

一位房产中介向观察者网表示，如果以合同中约定的较低的价格作为贷款基础，购房者所需要付出的现金就多了。

二手房调控加码

种种调控政策之下，二手房信贷调控日益严格。

田青（化名）刚刚在长宁区中山公园板块购入了一套自己心仪的二手房。6月28日，田青顺利地拿到了房本。不过，两个多月过去，田青的贷款仍没有放下来。“目前贷款已经批下来了，但是要排队等待放款。银行的人说，目前还要两个多月才能放款。”

至于具体按照什么标准作为贷款申请房价标准，他表示并不清楚，“就是跟房东谈拢了，然后就去交易中心交易了。”

二手房交易贷款审核趋严并不是个例。一位房产中介向观察者网表示，自己公司做了一些二手房，“到银行审批通过后一直不放款”。在其看来，上海这个“三价就低”政策一旦实施，前期对房价肯定是有很大的影响。

事实上，今年以来，关于二手房的调控政策可谓频频加码。

今年7月9日，市房管局召开上海规范二手住房房源挂牌管理会议。会议明确，在实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验。上海市相关交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。对诱导虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为，上海市房管局将会同相关部门采取暂停网签等措施予以严肃查处。

政策的调整也带来二手房市场的波动。一位房产中介坦言，当前市场不适合房东卖房子。“比如，一些房东做生意，需要资金周转。再加上最近银行利率上调，买房子的客户比较少，房东着急卖的话就只能降价出售。”

一位长期关注房地产行业的业内人士向观察者网坦言，“三者取低”作为贷款申请的房价标准，符合“信贷两集中”的精神，防止资金大量流入二手房市场，催热市场，推高房价，对市场有降温作用。其次，这改变了过去购房顶格贷款的想法，在满足居民购房需求的同时，合理给予贷款额度，在银行贷款额度收紧的背景下，防止贷款资金资源的挤兑。

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