向死而生：泰禾自救这一年

（文/张志峰 编辑/马媛媛）一年前，曾经一度在整个行业叱咤风云的千亿泰禾骤然遭遇危机。2020年7月30日，黄其森多方引战，最终迎来“白骑士”万科有条件的战略投资协议。

然而来自万科的驰援迟迟未果，黄其森不得不号召大家开启“二次创业”的自救之路。

一年后，随着北京、南京、厦门等多地项目从复工复产到如期交付或者开盘的消息不断传出，大家才逐渐意识到，黑夜中的泰禾似乎距离黎明越来越近。

泰禾集团董事长黄其森。资料图

半年复工数十项目

“日暖上山路，鸟啼知已春。”8月3日，黄其森在泰禾官微主笔《泰禾的形势与任务》，文章以这句唐诗开篇，来表达对泰禾二次创业、走出低谷的欣喜。

在刚刚结束的7月底，北京泰禾昌平拾景园210户顺利完成交付，对泰禾员工甚至整个行业内都是一个极为振奋的消息。

要知道，泰禾倒下的根源虽然与其他爆雷房企一样是巨额债务下的流动性危机，但导火索却来自于去年5月，一则泰禾北京院子停工的消息。紧接着引发了全国范围内的违约交付、业主维权、销售停滞、债券违约等一系列连锁反应。

“衡量一个人成功的标志，不是看他登到顶峰的高度，而是看他跌到谷底的反弹力。”泰禾集团内部刊物《泰客会》首页上如是说。

企业官方发布的消息显示，从1月份复工后首次交付的太仓院子，到7月底交付的昌平拾景园，泰禾已有数十个项目复工。

尽管没有具体公布“数十”是多少，但从过去已公开的信息来统计，10多个是有的。其中包含同样在7月的武汉院子、6月份的厦门蓝山院子、5月份的南京院子等多个“院子系”标杆产品均已交付。

而根据财报披露，企业截至去年底全国范围内的在建项目共有40多个。从这一角度来看，深陷债务危机中的泰禾，半年内取得这样的成绩殊为不易。

此外，截至目前，如北京金府大院、北京西府大院、济南院子、红树湾院子、佛山院子、福州湾、中州院子、南京金尊府等多个项目进度也时有披露，预计都可以在年底前交付。

这无疑对于缓解企业债务困局意义重大，称得上泰禾自救最为关键的一环。

不过需要指出的是，这只是按照计划预期的最优情况。如杭州院子原本预期7月底交付，结果至今小区绿植还未完成；再如厦门汀溪院子、厦门湾、鼓山院子等项目7月才传来复工消息，何时交付尚属未知数。

产品是最大底气

在黄其森看来，泰禾“打赢这场翻身仗”最大的底气来源于其产品。

“说新中式必谈院子 , 谈院子则必提泰禾。”

说实话，在泰禾之前，很少人会去关注开发商的产品，就连开发商自己也是如此。在人们眼中，“房产商的产品不就是房子？房子不就那样？”大家买房首先关注的是地段，好的地段就代表升值空间比较大，至于设计、装修、绿植等等产品细节似乎并不重要，当然也因为各家开发商的区别不大。

“好地段哪怕盖一间厕所都能卖出去，差的地段就算建一座皇宫都卖不出去。”这当然是一种调侃性的说法。事实上，大家对产品的要求并不高，户型过得去、功能性齐全就可以。

这时候忽然有一家开发商说要结合传统建筑文化，打造一种体现中式传统的产品。大到建筑布局与外观，小到园林中的一灯一壁，泰禾确实下了血本，市场也是眼前一亮。

由此，泰禾“院子系”产品大获成功，连其他开发商也开始反思，纷纷推出自己的产品系。

泰禾的产品带给黄其森极大的信心，满心以为可以凭此一统中国房地产界。以至于2017年销售额刚刚冲上1000亿，黄其森立马为企业定下了2000亿目标。

但事与愿违，2018年泰禾上下全力以赴之下，最终只完成1300亿元销售额。这时的黄其森还没意识到问题出在哪里，依然硬着头皮下达指令：2019年目标1500亿。

然而，这时前两年高杠杆弊病已经显现，满打满算最终销售额反而不足1000亿。并且企业当年营业收入、净利润等财报数据开始大幅跳水。

相反，由于前两年销售增速过快，预售期房产生的预收款负债已经接近500亿元，超过当年企业营业收入的2倍。

同时，巨大压力下的泰禾似乎也逐渐忘却了自己赖以崛起的根本，北京丽春湖院子等项目被爆出小区景观、室内装修与约定不符，疑似减配交付等质量问题。

直到2020年，泰禾的债务问题全面爆发，曾经备受期待且享誉业内的数十个“院子”全部成了烂尾楼。

值得一提的是，二次创业的黄其森仍然清楚地知道，自己能否翻身的最大依仗还是其产品。他不止一次强调：“即便在企业经营出现困难的时候，泰禾也要以最高的行业标准来保证产品的品质，不能偷工减料，要对得起业主的信任。”

但毕竟深陷巨额债务危机之中，在利益和品质面前，泰禾各地项目是否能够坚守还是一个问题。

有知情人士向观察者网透露，原定于7月底交付的杭州院子之所以延期，就是因为小区绿植等与原定交付标准不符，遭到业主质疑导致的。

不过亦有观点认为，对于大多数业主来说，相较于项目烂尾、企业破产导致的“人财两空”局面，能够顺利交付已经是不错的结局了。

2000亿债务困局

从项目交付和复工情况来看，泰禾的“二次创业”似乎即将迎来成功，“数十”个项目成功交付所带来的营收恐怕并不是一个小数目。

有机构猜测，企业2021年交付项目按照计划顺利的话可以达到500亿之多，几乎要超过许多正常经营下的中型房企交付量。

不过值得注意的是，有分析人士指出，现有的交付项目几乎都来自前两年预售房源，如期交付只能确认为营收，而不能带来企业最为紧缺的现金流。而企业要想走出困境，还要靠新项目销售。

观察者网注意到，尽管目前企业确有存量房源待售，上半年亦有少量新项目顺利取得预售许可证，但遭遇信用危机的泰禾销售情况并不理想。

根据泰禾一季度财报，企业前3月销售商品、提供劳务收到的现金仅有6.14亿元。

而就在几天前，泰禾发布的一则债券违约公告显示，无法按期完成公司债券“H8泰禾01”本息的兑付。而仅仅这一只债券的应付本息金额就有17.55亿元之多。

要知道，企业同期总债务规模2000亿元、逾期欠款超400亿元。即便企业第二季度销售情况相较一季度有所增长，相较于巨额债务也只能算杯水车薪。

有业内人士向观察者网分析称，泰禾很清楚，不把现有的准业主房屋问题解决，泰禾的房源就没人敢买，这也是黄其森不遗余力强调其产品品质的重要原因。而当现有已售待交付项目全部解决之后，泰禾在购房者中的信用才能逐渐恢复，最终顺利将其手中土储变现，彻底走出目前的债务困局。

黄其森在其撰写的《泰禾的形势与任务》也写道：“不久前，有舆论在质疑泰禾会不会倒下，我想这是因为外界不了解泰禾的优势是什么。可以说，泰禾的底气很大程度上来自我们分布在北京、上海、广州、深圳、福州、南京、苏州、杭州、厦门等一二线城市近 4000亿货值的土地储备。”

事实上也的确如此，正所谓巧妇难为无米之炊，土地作为房企发展的生命线，没有充足的土地储备，房企难有作为。

因此，也有人说，泰禾的危机之所以迟迟难以得到解决，并不是不能，而是黄其森不愿意将手中土储“贱卖”。选择以这种方式贱卖，看似进展缓慢，实则收益最大。而万科驰援泰禾如今一年有余仍旧没有结果，归根结底还是价钱问题。倘若泰禾可以凭借自己理清债务，此后引战便可以占据更加优势地位。

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