九龙仓置业：“撤回香港”三年后，内地项目却成营收增长主因？

（文/解红娟 编辑/马媛媛）“未来继续将业务核心放在香港市场，并陆续出售中国内地的住宅，酒店，写字楼，以至完全退出内地市场。”在2018年3月的业绩会上，九龙仓置业主席兼常务董事吴天海对外公布“撤退内地计划”。

撤退计划执行三年后，以香港为主要市场的地产商九龙仓置业发展越发艰难。据悉，跨境旅游受限后，九龙仓置业旗下写字楼、商场、酒店等业态受到重创，至今仍未走出疫情阴霾。

8月5日午间，九龙仓置业地产投资有限公司发布2021年半年度中期业绩公告。披露显示，九龙仓置业未经审核集团基础净盈利为32.72亿港元，同比减少15%。若计入投资物业重估亏损净额（扣除非控股股东权益后）2.78亿港元，股东应占集团盈利为29.7亿港元。

这并非九龙仓置业基础净盈利增速第一次出现下滑。事实上，自新冠疫情爆发后，其业绩屡屡受挫，2020年上半年未经审核集团基础净盈利38.44亿港元，同比减少26%；2020年，九龙仓置业基础净盈利为74.77亿港元，同比减少24%。

尽管九龙仓置业盈利下滑速度不断减缓，但投资者对其未来发展前景并不看好。截至8月5日收盘，九龙仓置业跌逾3.6%，暂录六连跌，区间跌幅超10%，现报38.8港元创七个月新低，总市值1178.06亿港元。

酒店亏损2.08亿港元

2017年11月，九龙仓集团分拆出九龙仓置业单独在港上市，前者是香港十大地产商之一，以经营港口转口业务为主，并拥有九龙仓码头等货运码头。

拆分后的九龙仓置业主要从事于物业投资和运营，主要收入来自投资物业的租金，主营项目有海港城、时代广场，前者是香港最大的购物商场之一，吸引购物顾客及游客光顾；后者是直通铜锣湾港铁站兼有商场及写字楼物业的混合式发展项目。

“新冠疫情让公司持续承受巨大压力，尤其是投资物业及酒店两个分部。”九龙仓置业表示，香港零售销售恢复，但租金收入依然受压；经济不明朗及新的工作文化削弱对写字楼的需求；严格的跨境管制仍在实施，酒店依然亏损。

报告显示，2021年前六月，九龙仓置业实现营业收入74.85亿港元，同比增加10%；营业盈利44.28亿港元，同比减少11%，增收不增利。

具体来看，九龙仓置业投资物业收入54.83亿港元，同比减少10%；营业盈利43.1亿港元，同比减少17%。酒店收入3.43亿港元，同比增加34%；营业亏损2.08亿港元。

以香港西九龙区最大面积购物中心海港城为例。整体收入（包括酒店）同比减少11%，营业盈利同比减少17%。其中，商场收入同比减少11%，营业盈利同比减少19%；写字楼收入同比减少13%，营业盈利同比减少15%。

九龙仓置业在香港的业务困境引起了金融机构的注意。近期，瑞银发布将九龙仓置业由“中性”降至“沽售”的评级报告，将目标价从46港元减13%至40港元。

瑞银预计中国香港零售在2025年才会恢复至疫情前水平，但旅客复苏需要时间，同时内地奢侈品零售转型也会蚕食旅游消费。在奢侈品租户缩减租用规模下，预计公司由于租金高于市场水平，将会面对更高竞争。

此外，瑞银7月初参观旗下海港城及时代广场，发现两个商场仍有16%及18%商铺空置，空铺已转换为优惠券兑换中心和短期展览空间，因此实际收入出租率可能低于去年底。

瑞银表示，相信目前高出租成本是不可持续，并将可以由零售温和复苏抵销。同时，现时更多奢侈品牌进入大湾区，预计相关品牌或会缩减在港规模，海港城将面对更大来自同区K11MUSEA竞争，时代广场也有降级至民生商场风险。

无法实现的“撤离内地计划”

“主要受上市附属公司海港企业有限公司的发展物业销售额确认入账所带动。”九龙仓置业在2021年半年报中解释集团收入出现增加的原因。

观察者网了解到，2021年上半年，海港企业营业收入18.13亿港元，同比增长177.22%；营业盈利也增加至1.42亿港元，2020年同期仅为0.11亿港元。

对此，海港企业表示，营收增长同样是因为旗下发展物业销售额确认入账。

而据海港企业披露，公司主营业务分别为酒店、投资物业和发展物业，其中，发展物业主要布局在内地。截至2021年6月30日，海港企业在内地应占土地储备（扣除已确认入账销售额）约为三十万平方米，尚未确认入账的销售额为11亿元，涉及面积三万四千平方米；期内已签约销售额合共为2.96亿元，同比增长147%。

海港企业在半年报中写道，“2021年上半年，苏州国际金融中心（集团占 80%权益）部分期数落成并交付买家，有助发展物业收入增加至14.02亿港元及营业盈利增加1.46亿港元。”

换句话说，无论是九龙仓置业的营收增长，还是海港企业的营收增长，主要都是受内地苏州国际金融中心销售额带动。

可以参考的是，2020年，九龙仓置业的营收为155.15亿元，同比下滑3.29%，股东应占净利亏损78.54亿港元，同比下滑299.95%；利润总额为亏损58.35亿元，在2020年度223家H股房企中利润总额最低。

除去和内地市场的隐形羁绊，九龙仓置业在半年报的资本承担中也表示，计划承担内地发展物业的数十亿开支。

而仅看到海港城、时代广场、荷里活、中环组合等6大商场收入带动了公司现金流，就在2018年计划“清仓”内地项目的九龙仓置业，现在是否还想完全退出内地市场？

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