无锡第二批集中供地揽金262.25亿元，部分激进房企被“限购”

（文/解红娟 编辑/马媛媛）和第一批集中供地“两小时拍一宗”“耗时3天”“横跨五一黄金周”“加班拍地”的狂热不一样，江苏无锡第二批集中供地不到一天就悄悄宣告结束。

8月2日，无锡进行第二批集中供地出让，合计推出23宗地块，总出让面积123.24万平方米，总建筑面积221.63万平方米，总起价253.4亿元。

最终，除去1幅地块流拍，22幅总成交价约262.25亿元。其中，9幅地块因达最高限价将进入摇号程序，将于8月3日进行资格审查，8月4日下午一点半现场摇号。

目前来看，大华36.49亿元竞得2宗地块，仁恒、宝龙、中信泰富、文商旅、中梁、金融街、中海、无锡质承置业、龙湖、中信城开、新发集团分别竞得1宗地块。

77家房企争抢一宗宅地

与第一批集中供地“竞拍配建或自持+摇号”的出让方式不同，江苏无锡第二批集中供地采用“限地价+摇号”。

“这个规定保证了土地价格的平稳，同时也给开发商留了一定的利润空间。”上海中原地产首席分析师卢文曦表示，无锡本次参考22个试点城市首批集中供地情况，对本批23个地块均设置了最高限价，有利于稳地价、稳定未来房价的预期，也希望开发商在保证利润的同时将房屋质量放在首位。

与此同时，出让条件较为宽松、容易变现的宅地自然成为房企竞争的焦点。数据显示，23宗出让地块中有9幅地块因达最高限价将进入摇号，占比近四成。其中，XDG-2021-30号地块共吸引了77家房企报名，参与房企最多；XDG-2021-25号地块次之，参与房企共59家；XDG-2021-49号地块参与房企共28家。

以吸引了77家房企报名的XDG-2021-30号地块举例。该地块位于清名桥历史街区商圈核心位置，距离地铁站约五百米，周边商业、教育等配套齐全，计划打造不低于4层、不高于6层的住宅建筑，大概率将打造成洋房或者叠墅产品。

可以参考的是，蓝城南门小团月庐规划6栋6F住宅，目前在售精装均价约4万元/平方米，而XDG-2021-30号地块出让最高限价18000元/平方米。因为给开发商留有足够的利润空间，该地块在竞拍开始前就已经触及最高限价进入摇号。

“与此同时，无锡市场分化明显，流拍、低价、摇号同时出现。”同策研究院研究总监宋红卫表示，有条件出让的10宗地块热度有所下降，其中7宗地块仅1家房企参与竞拍，XDG-2021-20号地块因无房企报名参拍已被收回。

拿地销售比超40%房企表现一般

“重点房企买地金额被纳入监管，不得超年度销售额40%，包含收购并购支出。”某头部房企业内人士向观察者网表示，此次缺失无锡第二批集中供地，并非不需要补仓，而是和“限购”政策有关。

据了解，截至2021年上半年，超过这个指标的房企有22家，其中就包括越秀地产、保利发展、华润置地、招商蛇口等规模房企，后两家还是无锡土拍市场的“熟客”。

在无锡第一批集中供地中，招商以21.86亿元总价竞得2宗地块，自持代价都不低。其中，以9.59亿元竞得经开区清源路与文教路交叉口东南侧地块，楼面价19500元/平方米，溢价率14.54%，竞租赁住房建筑面积1200平方米；以11.86亿元竞得滨湖区笠泽路与塘绛路交叉口东南侧地块，楼面价18000元/平方米，溢价率19.71%，竞报租赁住房面积4400平。

而在对房企释放善意的无锡第二批集中供地中，招商蛇口并未出现，同时缺席的还有拿地销售比超过40%的华润置地。

2021年至今，华润置地以76.88亿元的总价在无锡拿下3宗地块。其中，包括华润在第一批集中供地以49.95亿元摇中的锡东新城商务区山河路北、新韵北路西地块，成交楼面价17637元/平，溢价率6.89%。

由于该地块占地面积高达15.73万平方米，是近两年无锡市区出让体量最大的地块，此举也被业内解读为华润重仓无锡。

事实上，因2020年“围标”事件影响，华润置地不仅禁止在上海参与土地竞拍，土地储备也将见底，无奈之下将2021年华东拿地重心转向长三角其他城市。除无锡市场外，华润还以封顶价111.6亿、自持4%的代价拿下杭州绿汀路TOD项目。

更值得一提的是，华润置地还被剔除出2021年1-7月房企权益销售TOP10行列。据中指研究院数据显示，华润置地2021年前7月实现权益销售额1158亿元，位列第13位。

宋红卫表示，在第一轮土拍中拿地较为激进的房企，尤其是上半年拿地销售比超过40%的，在无锡土拍中表现一般。这说明两集中政策的效果逐渐显现出来，预计在其余城市的第二轮拍地中，这个趋势仍将持续。

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