宋都股份5000万“退地”背后：资不抵债、合作开发隐患重重

（文/解红娟 编辑/马媛媛）房企合作开发的负面典型，大概莫过于牺牲掉2020年净利润14.19%的宋都股份。

日前，宋都股份发布公告称，经协商后，公司决定放弃杭政储出【2021】8号地块的土地使用权，代价5000万。

这个数字是什么概念？如果放在碧桂园、万科、恒大等大房企身上，或许还不会让人感到震惊，可当这个数字放在杭州本土房企身上，颇有点“生命不能承受之轻”。

可以参考的是，2020年度，宋都股份营业收入71.61亿，归属于上市公司股东的净利润3.52亿元，扣除非经常性损益净利润5.40亿元。也就是说，宋都股份前两个月基本白干了。

而深究其退地原因，宋都股份方面向观察者网表示“合作方临时变卦是真。”

“合作开发的优势很多，劣势也不少。”同策研究院研究总监宋红卫表示，有些房企合作拿地后，后期一方退出，给项目增加不确定性；此外，业务并表只能并到控盘方，非控盘方只能分红。

权益占比下滑至50.76%

在房企销售榜单文化盛行的当下，不少房企都将合作开发视为布局、扩张、提高排名的主要手段之一。

宋都股份销售金额排名上升是在2019年开始的。2018年及以前，宋都股份排名一直在150名以下，2018年位于第154位且有突破记录的趋势，随后出现大幅增长，2019年和2020年分别位居125位、126位。

这很大程度上得益于合作开发占比的增加。2018年至2020年，宋都股份销售权益占比持续走低，分别约为100%、63.74%和57.34%。截止目前，这一比例再度下滑至50.76%。

具体来看，2018年，宋都股份操盘和销售金额皆为99亿元；而从2019年开始，宋都股份实际操盘金额和销售金额就出现巨大差距。例如，2019年操盘金额为118.5亿元，销售金额却为185.9亿元；2020年，宋都股份实际操盘113.6亿元，销售金额高达198.1亿元。

宋红卫表示，合作开发资金压力减小、项目风险降低、实现业务并表、优势互补。尤其是房企新进入一个城市一般会选择与当地房企合作，也有一些房企会跟有产业资源的房企合作，进行产业勾地。

尝到了合作开发甜头的宋都股份，在2021年上半年新增约6个土地项目，总计约51.86亿元，其中就包括单个地块成交价高达17.83亿元的的“退地”项目。

值得注意的是，据宋都股份披露的2021年一季度财报显示，截至3月31日，公司货币资金79.79亿元，流动负债合计317.7亿元，一年内到期的非流动负债约19.18亿元。

事实上，宋都股份可用的货币资金并不多。可以参考的是，截至2020年年末，公司货币资金只有72.7亿元，其中39.88亿元受限，可用的仅有32.82亿元。

而宋都股份二季度拿地成本约为45.46亿元，如果不是考虑到合作开发，相信宋都股份没有这个勇气拿高价地块。这也不难理解为什么要合作方临时爽约后，宋都股份选择交罚款退地。

此外，宋都股份也为其余5宗地块找了盟友，分别和天阳控股、嘉兴桢驰投资、杭州正道资产管理、杭州长慧企业管理、宁波阳明房地产开发等企业合作。

值得注意的是，和宁波阳明房地产开发联手拿下的杭州市余杭区崇贤新城沾桥D-2地块，总价6.4亿元，宋都股份的持股比例甚至不到10%；和天阳控股联合获得的常山县赵家坪罗汉山地块，总价8.53亿元，宋都股份持股比例约28.8%。

持股比例最高的，应该是和杭州长慧合作拿下的杭州临安中心城区单元01-ZX-01-140地块，宋都股份股权占比约90%，但地块总价仅3.35亿元。

“钱肯定不是全部因素，但起码占部分原因。”业内人士表示，如果单个项目支出太大、收益风险较高，房企基本上都会找人合作开发。不过，杭州楼市火热，2021年上半年新房、二手房成交量还创了新高，主要原因还是出在房企身上。

对外担保总额超过净资产

宋都股份成立于1984年，2011年借壳上市，是杭州“老十八家”房地产开发企业之一。

7月5日，宋都股份公告称，因资金安排需要，为颂都投资提供信用保证担保，担保的主债权本金金额为1.18亿元。

事实上，这只是宋都股份对外担保的冰山一角。

截至目前，宋都股份及控股子公司对外担保总额156.40 亿元，占本公司最近一期经审计净资产的331.64%，为近六年来最高值。

数据显示，2015年至2020年，宋都股份及控股子公司对外担保总额分别为142.39亿元、98.26亿元、236.70亿元、204.26亿元、223.84亿元和235.07亿元。

不难发现，宋都股份担保额度出现大幅增长的时间是在2017年，从不到百亿的担保额度直接翻了一倍。

值得注意的是，宋都股份称，2019年该集团实现销售额以3年业绩翻5倍的发展速度，成就了行业发展的“超速度”。从这个时间倒推，2017年正是宋都股份提出高周转、提高规模的节点。

这样看来，翻番的担保总额或许是宋都股份实现“超速度”的秘诀之一。

而由于资不抵债的潜在风险，上海证券交易早在2019年就给宋都股份发过问询函，对此，宋都股份控股和实际控制人俞建午在2020年5月27日公开表示，将力争1年内彻底解决为控股股东提供存单质押担保问题，也就是2021年5月27日。

最后期限的前一天，宋都股份发布公告称，为进一步降低潜在公司资金风险，公司控股股东宋都股份控股、实控人俞建午做出承诺，最晚于2023年6月30日前完成资产变现，足见其囊中羞涩。

另值得一提的是，俞建午还因涉嫌内幕交易非宋都股份股票，在2021年1月被中国证券监督管理委员会立案调查。

质押解禁后并未回购，也是宋都股份饱受资本市场争议的焦点之一。

据悉，宋都控股持有宋都股份469144518股，占宋都股份的35.01%。6月30日，宋都控股办理解除股份质押1000万股后，宋都股份控股累计质押股份为43600万股。至此，宋都控股及其一致行动人累计质押股份数为53200万股，占宋都股份控股及其一致行动人持股比例的79.15%，占总股本的39.70%。

不过宋都控股至今未进行股份回购。

无独有偶，由于股价下滑明显，宋都曾在今年1月发布回购计划，计划以集中竞价交易方式回购股份，截至目前，公司未进行股份回购。

“这可能有可能是为了提升当时的市场信心，‘讲故事’的目的更多一些。”业内人士表示，这也从侧面表现出宋都资金紧张，只能将资金优先用在拿地等带来收益的业务上面。

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