不惧破发，康桥悦生活上市融资为哪般？

（文/张志峰 编辑/马媛媛）房企分拆物业公司赴港上市的热潮还在持续，尽管随着去年下半年开始的估值回调，资本市场对于物业股的偏爱早已不在，但物业企业的上市执念似乎反而愈加疯狂。

据嘉和家业物业服务研究院（下称“嘉和研究院”）院长唐卓预测，2021年新上市企业将达到30家左右，上市企业数量阶段性见顶。要知道，被称为物企集中上市最高潮的2020年才18家。

据观察者网不完全统计，2021年截至目前已有11家物业公司挂牌交易，其中6家集中于7月份，河南本土房企康桥集团旗下康桥悦生活正是其中之一。

融资净额5.8亿港元

说起康桥集团，由于本身规模不大，除河南本地人之外可能鲜有听闻。但近期却凭借“灾难营销”彻底“火”了一把。

其在7月20日午间发布一张楼盘宣传海报，配文称“入住高低，让风雨只是风景”，遭到全网抨击。

7月21日早间，康桥集团发布致歉声明表示，已第一时间撤下相关广告画面，并将严格审查处理，“对相关责任人给予免职、降薪、降职等问责处理”。

公开资料显示，康桥集团成立于2002年，2020年销售额突破512.1亿元，位列全国房企销售榜第63名，是河南本土仅次于建业、正商的第三大房企。

此前7月16日，其拆分旗下物业公司康桥悦生活在港股成功上市。

不过，就目前来看其上市之路并不顺利：发售价为3.68港元/股，上市当日破发，报收3.64港元，其后连续5个交易日持续下跌，直到7月23日才勉强尾盘拉升，恢复3.64港元，仍处于破发状态，总市值只有25.48亿港元，市盈率24.19倍。

事实上，这样的市值表现并不出人意料。自2019年开始物业企业大批量集中上市以来，就不断面临估值回调。

嘉和研究院统计数据显示，2019年物业企业市盈率大约有2/3处于上升阶段，且彼时PE倍数大都处于80甚至100以上；这一数字自2020年以来不断下调，到2021年中期，44家上市物企中，仅有14家PE略有上升，其余30家都处于回落状态。

“当下物业行业估值高低还是看规模，并没有想象中那么热。”唐卓表示，规模较大者如招商积余，即便估值回调也能保持再40倍左右，而今年新上市的多为规模小、区域性物业企业，则PE常常只有20倍左右。

然而即便明知估值偏低，在地产商受“三道红线”压力影响下，依然选择将康桥悦生活分拆上市。

以开盘定价计算，康桥悦生活收取的全球发售所得款项净额约为5.83亿港元。

企业表示，此次募集资金的约65%或约3.79亿港元，将用于寻求选择性投资及收购机会以进一步发展战略合作及扩大本集团的业务规模；约10%或约5830万港元，将用于投资智能化运营及内部管理系统以提升服务质量及客户体验；约15%或约8740万港元，将用于丰富及拓展本集团的服务及产品种类以发展本集团的多元化业务线；及约10%或约5830万港元，将用于营运资金及其他一般公司目的。

为房企输血？

招股书数据显示，截至2020年末，康桥悦生活拥有112个在管物业，总在管建筑面积约为1570万平方米，覆盖三个省的17个城市。公司同期的签约管理物业项目238个，总合同建筑面积为3900万平方米，覆盖8个省的28个城市。

而事实上，作为土生土长的区域性公司，其绝大部分项目都集中在河南，2019年开始逐步有了省外项目。

数据显示，截至2020年底，康桥悦生活位于河南省的在管总建筑面积占比95.6%，河南省项目提供的收入占总收入99.5%。

负债方面，虽然近3年公司的资产负债率虽有降低趋势，但始终维持在80%以上。2018年至2020年，公司负债总额为2.19亿元、3.69亿元、7.34亿元，资产负债率分别为87.4%、85.3%、81.5%。

要知道，作为以品牌运营为主的轻资产企业，80%的负债率已经远远超过行业均值。即便重资产运营的房地产开发企业，最新的“三道红线”规定的剔除预收账款后的资产负债率上限也才70%。

在借款方面，2020年公司的银行借款大幅增加了约2.92亿元，同比上年暴增430%。其中，短期借款增加约0.8亿元，同比增长162%；长期借款增加约2.1亿，同比增长3057%。

正式由于这笔借款，导致2020年在作为衡量企业财务稳定性最重要最核心的一项指标—资本负债比率方面，康桥悦生活从上年的86.6%暴增至207.8%。

更加蹊跷的是这笔借款去向。

据澎湃新闻报道，其中大笔增加的借款并非用作企业扩大规模或自身管理，而是向关联方郑州康桥房地产开发有限责任公司及郑州唯臻康养服务有限公司提供了3.45亿元的贷款，期限约为6个月至3年，年利率为8.16%至12.17%。其中包括在2020年6月授出的贷款，本金额为3亿元，年限为3年，年利率为8.16%。

同时，有熟知河南楼市的分析人士向观察者网指出，物业企业不像开发商，本身没有生产资料，估值高低除了体现规模的一纸合同之外全靠品牌与服务。但其作为开发企业的下游行业，往往很难转变开发商的经营思路。例如这次河南暴雨，康桥作为本地企业，如果不在营销海报上“抖机灵”，而是踏踏实实组织自己物业人员帮助防洪救灾，在暴雨中保证自己房子不漏水、把小区防洪工作到位，不比什么广告的品牌效应来的好？

因此他认为，房企要想将物业公司做大做强，除了资金实力之外，转变思路、做好服务、经得起检验才是根本，而非将之作为房企附庸或者融资工具。

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