61亿囤入六幅地块，阳光城“曲线拿地”背后的思虑

（文/张玉 编辑/马媛媛）地产行业前20强阳光城正在调整自己的拿地策略。

7月22日，阳光城发布公告表示，公司全资子公司杭州高光置业拟以61.45亿元收购永康市智信持有的金华虹光100%股权以及对标的公司的应收债权，溢价率1.37%。

这一价格，比远洋集团收购红星地产70%股权的40亿元还要多。

尽管通过收并购拿地“豪气”，今年以来，阳光城拿地尤其是在公开市场集中拿地成绩并不亮眼。亿翰智库数据显示，2021年1~6月，阳光城新增货值362.1亿元，位列排行榜第36位。这一数字较2020年同期的800.3亿元相比大幅减少了54.75%，可谓腰斩。

曲线拿地的背后，摆在阳光城面前的，是无法回避的“低净利率魔咒”。与行业2020年11.5%的净利率相比，阳光城近年来始终徘徊在6%~7%的净利率委实令人担忧。

在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，目前土地市场竞争日益激烈，就算抢到了成本也比较高。而收购的话可以自己算好价格，“不接受可以议价，总之有回旋的余地。拍地就没有这种可能了。”

政府背书“过桥收购”

层层穿透之下，永康市智信是永康市政府控制的企业。永康市人民政府国有资产监督管理办公室持股97.25%，浙江省财政厅持股2.75%。

上述交易完成后，金华虹光将由阳光城集团100%控股。

有意思的是，金华虹光是今年1月下旬刚刚成立的一家企业。公司2021年以来的营业收入为0，营业利润和净利润均为-460.88万元。而公司存货高达61.5亿元，其中，其他应收款为61.45亿元。

那么，到底是一家什么样的公司，让阳光城愿意花费60多亿将其收入囊中？

一切都要从已经进入破产重整程序的卓诚公司说起。根据公告，该公司将以通过出售所属众泰小镇项目资产的方式进行重整。卓诚公司管理人就用土地及在建工程作价增资入股方式过户至新设立的标的公司金华虹光名下。

观察者网注意到，此次标的公司共拥有7幅地块，土地用途均为商住，使用权期限为70年。其中，地块一已开发建设，约300套商品住宅已经全部销售完毕。其余地块均已具备直接开发资质。正式协议签署后，阳光城浙江置业将承接地块一的代建义务。

随后，永康市政府控制的永康市智信参与标的公司的竞买，竞买成功后将金华虹光100%股权转让给杭州高光置业。

更有意思的是，根据公告，永康市智信在卓诚管理人发布投资人招募公告后，及时参与报名，所需支付的2亿元重整投资人报名保证金由杭州高光置业以借款形式提供。

此外，永康市智信在成功竞得金华虹光股权后，根据实际获取价格及重整计划要求，以银行转账或开具不可撤销的银行保函形式支付完毕重整对价，所需款项部分由杭州高光置业以借款形式向甲方提供。

也就是说，永康市政府收购上述项目的资金，全是阳光城给的。那么，阳光城为什么不一开始就直接参与竞买？

一位长期关注房地产行业的业内人士向观察者网表示，这种倒了几道手的收购在行业内并不多见，“政府收购可能是当为了防止公司破产后出现更大的社会性或者经济问题，估计里面有很多问题是阳光城搞不定的，需要一个人做背书”。

阳光城的土储“算盘”

对于此次收购，阳光城方面表示，本次交易完成后，公司将补充公司浙江大区房地产项目储备资源，并可以快速实现销售，助力公司进一步实现发展。

据了解，永康，古称丽州，属于浙江省金华市代管县级市。相传，三国期间，孙权之母因病到此进香，祈求“永保安康”，太夫人病愈，孙权大喜，遂赐名为“永康”。1992年经国务院批准，撤县设市。

而此次被打包出售的众泰汽车小镇，也曾被看作扛起了永康建设“优雅城市”的大旗。据悉，2016年，众泰小镇列入浙江省级特色小镇培育名单；2017年，列入金华市特色小镇创建名单。截止2017年底，小镇已完成固定资产投资超50亿元。

而随着卓诚公司破产重整，众泰汽车小镇也被摆上货架。

上海中原地产市场分析师卢文曦坦言，金华这段时间房价涨得比较快，对于房企而言，收购的速度快，并且有的资产已经是在建项目了，加快进度可以快点上市。“从拿地，到开发，到销售，没个5~6个月搞不定。说白了，今年6月前不拿地，这个收入就是明年的事情了。但是现在收购的话，马上就是今年的收入了。”此外，收并购形式在某种程度上也可以保证企业利润的实现。

如其所言，利润是目前阳光城需要关注的问题。同花顺iFinD数据显示，2017~2020年，阳光城销售净利率分别为6.72%、6.92%、7.08%及6.68%。公开数据显示，2020年，地产行业净利率在11.5%左右。不难看出，阳光城的销售净利率在行业处于较低水平。

今年4 月 15 日，阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌在2020年度业绩说明会表示：“我们的利润率有可能还会下降，但在利润率低的情况下，也可以实现利润总额的增长。未来将在确保利润安全的基础上，扩大经营规模。”

在此基础上，阳光城也在不断调整自己的拿地策略。亿翰智库数据显示，2021年1~6月，阳光城新增货值362.1亿元，位列排行榜第36位。这一数字较2020年同期的800.3亿元相比大幅减少了54.75%，可谓腰斩。

而深交所互动易平台上，也每每充斥着阳光城上半年获取土地剧减的消息。对于拿地策略，朱荣斌曾在日前表示，“我们的财务实力还不是很强，会按照自己的研判集中有限的资源，在我们一些感兴趣的城市会重点进行集中。”

一言以蔽之，阳光城需要尽快提升自己的净利润率，增强盈利能力。而收并购，或许至少可以保证其“算得过来账”。

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