海南楼事：房企淘金者的“自贸港生意”

**编者按：**建省33年的海南，房地产的发展史几乎可以追溯到30年前。海南从建成到房地产火热发展，只用了短短四年。高歌猛进过后，泡沫一地。从全域限购到现房销售，再到限制土地供应，引进人才、产业转型，海南在为去地产化做准备。自贸港建设总体方案落地后，在严格的调控政策束缚下，利好释放已被抑制。海南房地产市场未来的走势会如何？

（文/张玉 编辑/马媛媛）碧海、蓝天、椰林、沙滩、暖阳……从飞机下来甫一踏入海南，翻滚的热浪就扑面而来，像极了海南人民的热情，也像极了在这里“排兵布阵”的房企们。

“抢自贸港旺铺，做全世界生意”。只要是叫得上名字的房企，基本上都觊觎着这块制度创新的“试验田”。他们有的凭借资深的旅游资源打造综合体项目，有的盯上了这块热土的金融功能打造高端商业项目，有的奉行“农村包围城市”策略从偏远的小城市试点，有的通过收并购抱团收割红利。

不过，随着近年来海南楼市政策以及供地结构的变化，一些房企此前在此囤积的大量住宅用地被变更为旅游文化用地，不能再对外销售。种种困境之下，部分房企也开始逐步收缩海南的房地产战线，调整区域布局战略。

一路走访下来，海南的房地产企业正在经历着新一轮的涅槃和蝶变，有人生猛，有人落幕，更多的房企在进行“博弈”，博得是海南资产的溢价和海南未来的发展空间。

曾经的辉煌者落幕

在海南，业界公认的房地产企业三强是：雅居乐、恒大和碧桂园。而早在2018年，鲁能集团曾经以26.88亿元的销售金额荣登三亚房企销售业绩的榜首。

一位海南大型房产研究机构负责人告诉观察者网，鲁能集团董事长刘宇具有多年在海南工作的经历，从区域公司总经理一路升任鲁能集团董事长。“鲁能曾经是海南最大的‘地主’之一，但海南多规合一之后，它很多地就变成了旅游文化用地，不能进行销售。所以，鲁能现在的规模不大。”

除了部分已经获取项目的土地使用属性发生变更，对于开发商而言，现在海南每一年会限制房地产项目的报建总量，“住建厅有一个规划框，每年各市县报建的体量都会有所控制，因此，今年如果报不进去，只能等明年了。”

2007年，来自广州的开发商富力集团开始入驻海南。目前，富力在海南拥有9个项目。7月1日，在位于海南省陵水县的富力湾项目，项目销售人员介绍称，目前项目开发已经有13年的时间，超市、商业街、医院等配套已经比较完善。房本面积在158平方米的靠海别墅，价格超过千万。

值得一提的是，在去往富力湾的路上，要经过一条窄窄的小路，周围是大片的农田。随意堆砌的土堆、稀疏的杂草、灰暗色调的椰子树以及中间夹杂的稀稀疏疏的几户人家，让人很难相信这是千万豪宅周边的居住环境。

有的房企在进行战略调整。2019年10月，融创将海南区域裁撤，与广深区域合并，成立华南区域，新的区域总裁由原广深区域总裁黄书平担任，而海南区域总经理钟连胜则被调离。在内外部因素共同作用下，融创在海南新增投资减少，相应的土地储备也逐年下降。

海南省房地产业协会执行秘书长王路向观察者网表示，从供地结构来讲，很多房企在逐步减少住房的开发，参与其他赛道的竞逐。

首当其中的是商用物业，“如果在规划条件限制严格的情况下，政府又对商改住明令禁止，市场主体总量不足、规模偏小，因此海南适合做持有型商用物业区域极少。例如海口的国兴大道、国贸等少数板块较符合条件，存在很多本地办公需求，但是相对偏远的商圈就很难通过运营物业发展。”

其次，是安居型住房。对于开发商来说，第一，它符合政府引导方向，保障“民生”；第二，满足开发商在海南团队基础运维；第三，盈利空间有限但仍有空间。“所以近期很多房企开始往安居型住宅项目投入，而且竞争趋于激烈。”

生猛者开拓进击

与在海南“收缩阵地”的开发商相比，依然有不少生猛的开发商在这里发力。除了自身的综合实力，他们大多看好海南的发展，比如，雅居乐“掌门人”陈卓林和世茂总裁许世坛。

位于海南省陵水县的雅居乐清水湾项目售楼处濒海而建，大大的落地窗望出去就是波光粼粼的海湾，周围隔出来的土堆上摇曳着椰树和热带植物，在海天一色的交映之下宛如一幅画卷。

清水湾销售人员向观察者网表示，与内地看重学区学位的现状不一样，海南的核心卖点是气候环境和自然资源。

北纬18°的热带气候正是这个项目最大的卖点之一。被称为世界上最美维度的北纬18度，依次分布着夏威夷、迈阿密、圣地亚哥、加勒比海岸、海南岛等著名度假胜地。在中国，海南岛依次分布着三亚湾、大小东海、亚龙湾、海棠湾和清水湾等五大海湾。

据介绍，清水湾整个湾区由雅居乐集团统一规划、统一建设、统一管理，总投资500亿元。

“来海南买房的一般是从内地的大城市来到海南，他是不愿意去过过去那种生活，所以，我们有一个理念叫做第二人生，就是换一种生活方式，换一种生活状态。”

除了雅居乐，在三亚深耕15年的金茂在海南最先进入的是酒店行业。在位于三亚市崖州区的金茂南繁会客厅项目，销售人员介绍，金茂在2004年通过丽思卡尔顿和金茂亚龙湾希尔顿两个酒店最先进入，到目前为止已经积累了15年的流量。进入南繁科技城后，金茂做的主要是南繁科技城相关的产业引入和跟政府签订的代建管理工程。

海南迅猛发力的房企不可忽视的还有世茂。在位于三亚市月川板块的世茂·三亚国际金融中心项目售楼处，“距离2025海南全岛封关还有1278天”的标语无形中透露出一种紧迫感。

“我在世茂7年多了，一直盼着三亚拿地，这个是老板亲自盯的项目，老板的一些资源也会往这边带。”世茂上述项目相关负责人如是说。

据介绍，板块定位为城市金融跟行政中心，主打高端金融服务业、综合商务区，以及政府规划的17万平方米的国际滨水商业步行街。目前整个中央商务区已经入驻了1000家企业，其中，世界500强已经达到了14家。从2020年8月31号拿地到10月份销售团队组建，到今年4月分售楼处进场，处处体现了“世茂海峡速度”。

抱团合作抢夺红利

除了资金实力雄厚的大型房企，自贸港“试验田”也成为区域开发商们不愿错过的“热土”。不过，与“财大气粗”者不同，这类房企在小心翼翼地进行试探获取经验，通过收并购方式获取土地，通过合作开发实现共赢。

位于海南省海口市新西海岸城市中轴的海口宝龙城销售中心内部，“抢自贸港旺铺，做全世界生意”的标语，凸显着宝龙对于海南的野心和筹谋。

据介绍，项目北距城市海岸线约7公里，南距城市生态保护带3公里，是由宝龙地产携手长影集团，斥资共同打造的大型旅游综合体，整个项目占地6000多亩。

一层一层呈现回旋状态的楼层让人不禁联想到功夫片中的建筑，几个武功高手从楼底一直打到楼顶，四周看客无数。据介绍，这种类型的房屋设计因为有回流，使得公寓通风效果更好，还可以让房间照射到更多的阳光。

宝龙城上述销售人员表示，因为海南商住不限购不限贷，这满足了很多外地投资客的需求。这些投资客往往来自全国各地，“因为海南自贸港的这个政策，大部分人还是比较看好的。”

多元探索进军海南的还有建业。2015年，结合业主的吃喝玩乐购，建业开启新南海战略转型。2017年，建业正式开始布局海南，分别在定安、澄迈、儋州、东方开发了5个项目。2020年，建业地产位于定安县的建业花园里项目开始开发。

定安被称为海口的后花园。建业集团相关负责人向观察者网介绍，集团的战略是农村包围城市，“老板的意思是先从欠发达地方的基础项目做出一点经验，然后再去比较好的地方。”

2020年，建业从恩威制药手中收购了这一项目，项目占地130亩，共分四期开发。目前一二三期全部售罄。完成收购后，建业从物业到开发商全面接管，而四期项目作为一个新项目，由建业自己开发建设。

建业在海南的另一个项目是位于澄迈的建业·法国维希小镇项目。据悉，该项目是建业集团和一家河南本地的开发商合作的项目，“这个合作方早就拿地了。”

据相关负责人介绍，作为政府规划的重点，项目占地1.2万亩，里面包含了5个风情小镇，除了法国维希小镇项目，还有英国、意大利、西班牙、德国等小镇项目，不同的风情小镇由不同的开发商打造。

“资本是世界上最聪明的东西，他们总是闻着金钱的腥味，去水草最丰盛的地方，言语或许会骗人，但资本不会。”在海南布局的房企们，都在进行着自己的资本筹谋，有人大举旗帜进击，有人调整战略收缩，有人小心翼翼地试探。但不管布局如何调整，可以确定地是，越来越多的房企正在涌入这个走在改革前沿的自贸港。

本文系观察者网独家稿件，未经授权，不得转载。