破发潮下，中骏商管高估值由何而来

（文/张志峰 编辑/马媛媛）一周前，今年第6家成功登陆港股资本市场的物管企业——中骏集团旗下中骏商管敲钟上市，每股发行价为3.7港元，预计筹集净额为17.67亿港元。

令人惊讶的是，在内房企拆分物管公司上市普遍破发的大背景下，中骏商管股价却在一路上扬，上市首日报收4港元，大涨8.11%。

如今一周多过去，中骏商管仍延续上涨态势，报4.2港元，市盈率45.26，总市值达84亿港元，极大提振了物管行业的上市信心。

高增长获资本青睐

事实上，自近年来房地产行业步入存量房时代，叠加强调控和融资收窄等影响，物管行业迎来新一轮发展，规模房企几乎都在走分拆旗下物管业务上市的道路。

其中，2020年全年共有18家物企成功登陆资本市场，创历年之最。但随着行业逐渐成熟，赛道逐渐收窄。自去年下半年开始，多家新上市物企频频破发，投资者更加谨慎。

而在经历了一轮资本市场对于物业股的估值回调之后，物企上市门槛明显提高，一些规模较小且经营动能不强的物企将被拒之门外。

在这样的背景下，企业所要面对的压力可想而知，而中骏商管最终顺利上市且受到资本市场认同，亦从侧面印证了其不凡之处。

公开资料显示，中骏商管为一家综合物业管理服务提供商，同时涵盖商业与住宅物业。其最早于2003年开始提供住宅物业管理服务，继中骏集团开始开发商业物业后，于2009年首次将服务范围扩大至商业物业管理及运营。

2020年，中骏集团控股全年合同销售达1015亿元，兑现千亿级目标；营业收入到326亿元，同比增长52%。而背靠千亿新成员中骏集团，中骏商管的未来增长潜力显而易见，这也是其被资本市场看好的重要因素之一。

根据招股书，截至2020年12月31日，中骏商管拥有104个在管商业及住宅项目，在管总建筑面积约为1620万平方米，总签约建筑面积约为3660万平方米，分别较2019年的规模提升37.3%、62.7%，而后者增速高于前者，进一步为其未来在管规模实现稳健且较快的提升奠定了基础。

借力“百城计划”驶入快车道

除了肉眼可见的高增长潜力之外，中骏获得资本市场加持的另一大因素是其具备因入场门槛高而较为稀缺的商管属性。

其中最具份量的代表是央企背景的华润万象生活和民企宝龙商业，在撇除龙头股效应下，两者今年在资本市场表现明显跑赢其他物业股的状态。

而作为新军，中骏商管在商业服务管理方面的表现和前景同样可圈可点。

根据仲量联行消息，截至2020年12月31日，公司的在管总建筑面积在中国提供商业物业管理及运营服务的物业管理公司中排名已跃升为第15位，远超同规模房企。

招股书显示，中骏商管的商业物业管理及运营服务的收益由2018年的1.5亿元增加至2020年的3.73亿元，分别占各期间总收益的38.4%及46.3%；净利润由2019年的7730万元增加110.2%至2020年的1.6亿元。

而由于中骏商管将战略重点放在发展商业物业管理及运营服务分部上，预计未来商业物业管理及运营服务收益所占百分比将会继续上升。

截至2021年6月，中骏集团旗下核心新零售商业综合体——中骏世界城已全国布局37座，目标到2025年全国布局100座。

同时，依托“全国连锁，区域深耕，核心辐射、重点布局”的战略布局方向，中骏世界城正以长三角经济圈、环渤海经济圈、粤港澳大湾区、中西部核心城市以及海西经济区为重点发展目标，形成“4+1”区域战略布局，铺开全国化连锁发展版图。

中骏商管作为中骏集团开发的所有商业物业管理及运营服务商，随着中骏世界城“百城计划”的快速推进，其发展前景和增长速度得到了有效保障。

一体两翼，智慧先行

值得一提的是，中骏商管的董事长并不是集团创始人黄朝阳本人，也不是职业经理人，而是33岁的“接班人”黄伦。

借着拆分物业公司上市的时机，黄朝阳顺势把黄伦正式推上中骏商管一把手的位置。而在此之前，这条路已经铺了10年有余。

根据招股书，2010年，黄伦在英国华威大学工程学院毕业，获工程学和商学理学士学位之后，就加入到了中骏，担任商业管理公司总经理助理。并于2013年成为上海中骏商管的总经理，主要负责其战略规划和日常营运。自2017年起，开始担任中骏集团助理总裁，主要负责投资者关系和商业管理。

也正是在2017年，中骏集团确定“一体两翼”发展战略，即以地产为主业，同时通过购物中心和长租公寓进行协同扩张。从这一时期开始，中骏商业板块加速发展。

“住宅的竞争太激烈了，所有人竞争力几乎一样，成本、地价、售价透明，纯住宅利润越来越低。”黄伦在接受采访时表示，“去年我们拿的地，2/3都是跟一体两翼战略有关的。”做好一体两翼战略，对中骏集团和中骏商管都有益处。

此外，而新一代管理者与老一辈之间的最大差异就是更加重视科技与智能化服务。

企业认为，加速布局智慧商业将会是商管行业领先者的大势所势。可以预期，数字化将会成为商管行业的兵家必争之地，它除了提升运营效率外，亦能改善服务质量，赋能客户提供更佳的用户体验，助力商户取得更高营业额，可谓是一个共赢项目所必要的投资。

对于未来，黄伦表示：“未来，中骏商管将继续深化智慧先行，加强投资科技，提升服务质量及品牌知名度，引领行业多元化业态发展，为住户创造全新的服务体验，以行业领先的全产业链管理平台获得广大客户的信任和支持。中骏商管亦将努力成为领先的智慧生活提案者和引领者，透过有机增长及战略收购来巩固市场地位，培育更多人才。”

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