云南最大物管企业俊发七彩服务赴港IPO，在管建面约2800万平

（文/解红娟 编辑/马媛媛）连续八年位列云南物业服务百强排行榜第一的俊发七彩服务，于近期向港交所递交了招股书。

招股书显示，俊发七彩服务总部位于云南，是云南省领先的物业管理服务提供商。

截至2020年12月31日，俊发七彩服务在管总建筑面积约为2800万平方米，并已订约向总建筑面积约为3130万平方米的物业提供物业管理服务；由独立第三方物业开发商所开发项目的在管总建筑面积约为290万平方米，占在管总建筑面积约10.5%。

其中，2020年俊发七彩服务管理物业的16个项目的单体建筑面积超过50万平方米，3个项目的单体在管建筑面积超过200万平方米。

此外，截至2020年12月31日，俊发七彩服务未交付项目的已签约总建筑面积约为3.2百万平方米，并尚未开始收取物业管理费。

3年收入复合年增长率为43.5%

得益于在管总建筑面积增加和服务范围的扩大，近年来，俊发七彩服务在业务规模及财务表现方面均实现稳步增长。

2018年至2020年，俊发七彩服务分别有59个、76个及80个在管项目，建筑面积合共分别为约2280万平方米、2610万平方米及2800万平方米，

财务数据方面，2018年至2020年，俊发七彩服务分别产生总收益4.01亿元、5.93亿元及8.25亿元，复合年增长率为43.5%；实现毛利分别为9239.8万元、1.37亿元及2.90亿元；实现纯利分别为4760万元、7630万元及1.84亿元，复合年增长率为96.4%。

俊发七彩服务表示，毛利及纯利获得显著增长，和物业管理服务及向业主增值服务的毛利率上升等因素有关。

数据显示，2018年至2020年，俊发七彩服务的整体毛利率分别约为23.1%、23.1%及35.1%，而社区增值服务的毛利率整体上高于同期的整体毛利率，分别为81.7%、79.9%及60.3%。

事实上，物业管理公司主要从物业管理服务产生收益，但近年来，从咨询服务、工程服务及社区增值服务等其他增值服务中获得收益的占比也在不断提高。

和所有的上市物企一样，俊发七彩服务依旧以物业管理服务、非业主增值服务和社区增值服务为主要业务。2018年至2020年，物业管理的收入依旧在俊发七彩服务物业中占比最大，分别实现3.29亿元、4.75亿元和5.84亿元，占总收入的比例分别为82%、80.1%和70.7%。

但与此同时，俊发七彩服务的非业主增值服务和社区增值服务占比也在不断提升。2018年至2020年，非业主增值服务的收入分别为3823.8万元，7000.6万元和1.28亿元，占总收入的比例分别为9.5%、11.8%及15.5%；社区增值服务的收入分别为3417.5万元、4772.3万元和1.14亿元，占总收入的比例分别为8.5%、8.1%及13.8%。

俊发七彩服务表示，相信强大的运营能力、先进的技术支持及数字化系统，会进一步提升运营效率、促进企业的成功。

在此基础之上，俊发七彩服务在上市前夕选择和精通网络、通信、云计算及大数据等信息通讯技术的小米达成合作。

招股书显示，2021年6月10日，小米通过其全资附属公司及海外投资平台Fast Pace Limited以3000万美元的价格认购俊发七彩服务4.29%股权，并成为俊发七彩服务第三大股东。

业务集中云南

俊发七彩服务的历史最早可追溯至1999年，由俊发集团创始人李俊及另外两名投资者刘建邦及何刚联手创办，取名为俊发物业。

创办之初，俊发物业主要的作用就是为俊发集团开发的项目提供物业管理服务。这很大程度上是因为，俊发集团作为在云南及西南地区处于领先地位的一家大型综合性物业开发商，需要给业主提供相应的物业服务。

一般而言，如果物业管理公司与大型物业开发商存在关联关系，则该物业管理公司更能透过承接该等物业开发商开发的物业合约扩展其业务及市场覆盖范围。

与之匹配的是，2018年至2020年，俊发七彩服务就俊发集团及关联公司所开发项目的在管建筑面积分别约为2020万平方米、2290万平方米及2510万平方米，同期提供物业管理服务所产生的收入分别为3.09亿元、4.35亿元及5.39亿元，分别占当时物业管理服务总收入的94.0%、91.4%及92.4%。

值得一提的是，截至2021年4月30日止四个月的未经审核管理账目，俊发七彩服务于2021年前四个月的总收益与2020年同期相比有所增加。

俊发七彩服务方面表示，主要是由于物业管理服务的在管总建筑面积增加，以及社区增值服务下的财务范围进一步增加及扩大。

可以参考的是，截至2020年6月30日，俊发集团拥有总土地储备预计总可售建筑面积约为4250万平方米。而截至2023年12月31日止三个年度，俊发集团将交付的估计总建筑面积约为1720万平方米。

与此同时，俊发集团深耕的云南也成为俊发七彩服务的主战场。数据显示，2018年至2020年，俊发七彩服务在云南管理总建筑面积分别约为2110万平方米、2440万平方米及2580万平方米的物业，分别占总建筑面积约92.8%、93.3%及92.1%。

值得一提的是，按在管总建筑面积计算，俊发七彩服务的市场份额在2021年物业服务百强企业中排名第一。

俊发七彩服务表示，为了增长业务，未来将专注于云南昆明的核心市场，保持在云南省的领先市场地位，并扩展至其他地区，目前已将服务地理覆盖范围扩展至包括开远、西双版纳、玉溪、大理、贵阳及成都在内的多座城市。

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