上海租房市场图鉴：房租普涨，八成毕业生选择合租
（文/解红娟 编辑/马媛媛）“在上海4年，我越来越租不起房了。”
居住在浦东外环的吴羡最近因为持续上涨的房租而头痛不已。2017年7月，在网上浏览房源后，吴羡决定以每月3890的房租入住方便快捷、拎包入住且相对放心的自如，并整租下两室一厅。
由于提前续约服务费折扣，吴羡在2021年6月提出续约，不料受上海房租普涨影响，续租价格较2020年上涨200元/月至4230元/月。而在此之前，自如曾在2020年上调过一次房租，将当时仅3890元的月租金调至4030元/月。
事实上，这还是吴羡以老客户续租和签约之时约定不涨租金等口径商量下才有的结果。“刚开始管家说每月要涨500元，一年下来就要涨6000，真的是太夸张了。”
而对于吴羡的据理力争，管家只回道，“多多少少是要涨点的。”
毕业季留沪“搞事业”
6月19日至20日，上海各大高校门口都停放着自如、货拉拉等运输货车，等待着装车出发，驾驶员王贵就是其中的一员。
最忙的一天，王贵要跑7趟车，大部分预约客单都来自于应届毕业生团队。这周末是大学生搬家的高峰期，大部分学校最晚可以住到26日至27日，但大家都会在此之前找好房子搬出去。
作为驾驶员的王贵明显感觉到，“今年留在上海的应届毕业生明显增多，团队订单都接不过来。”而据王贵接触，不少高学历的毕业生都首选留在上海，并随即开启租房生活。
数据显示，2021年，全中国将有约909万高校毕业生和80万海归求职者。而上海作为我国规模第一、经济总量第一的国际化大都市，为大批毕业生提供了充足的就业选择。
可以参考的是，在2020年毕业季时期，国家统计局上海调查总队对上海3518名高校应届毕业生开展的上海高校应届毕业生就业创业情况调查显示，有79.4%的受访求职毕业生选择留沪“搞事业”。
和大学生留沪人数一起增加的，还有上海的租金水平。居住在松江泗泾金地自在城二期的张媛原本打算续租合租房中的一间独卫套房，房东一开口就报价2300元/月，并声称近期房租上涨，并没有狮子大张嘴。
但相较去年签约的价格2000元/月，租金每月上涨300元，涨幅约15%。“一年就多出3600元，可以换一部新手机了，不过，最近手机好像也涨价到快要换不起了。”张媛笑了笑。
房东还告诉张媛，房屋对门一个面积不到7平的书房，现在在市场上也能租出1350元/月的价格，而之前那任租户的房租不过1050元/月。
张媛对那间房的印象很深刻，因为房屋空置的时候，曾进去看过那间房，“从门口到床边最多走两步，只有一张床、一个衣柜、一个书桌，一个人居住都够呛，让人窒息，这才是真实版的蜗居。”
5月租金同比微涨4.82%
都说上海房租普涨，那到底涨了多少钱？
中原研究院数据显示，2021年5月，上海市在租房源的单位面积租金为82.6元/月*平方米，环比4月下降0.48%，同比2020年5月上涨4.82%。
理论上讲，如果要在上海整租一套面积约为75平的房源，需要月付6195元的租金。但值得一提的是，这个租金是被平均后的结果，一般来说，如果打算租住在市区，预算理应在这个价格之上。
这个数据意味着什么？或许对比自如发布的《2021年10城毕业生租房报告》会更直观：从租房行为上来看，2021 届上海租房毕业生中 8成选择合租，2成选择整租，其中，后者的平均租金临近 5 千元（4953 元）。
也就是说，上海租房市场给囊中羞涩的毕业生的真实选择其实很少。想要在租住面积和交通上获得好的体验，则必需在租金上持续加码。
预期平均租金在2200元左右的合租毕业生，很快就认清了现实，并选择用脚投票。
自如研究院数据显示，上海康城小区成为上海毕业租房最热门Top1，合租平均租金为1857.9元/月；其次为龙湖北城天街，合租平均租金为1834.2元/月；申城佳苑则以2105.7元/月的合租平均租金位列第三。
值得注意的是，上海康城小区位于闵行区莘松路，距离最近的辛庄地铁站约2.1公里，搭乘公交需要20分钟，步行则需要48分钟；申城佳苑距离地铁站的距离比上海康城小区更远，前者位于浦东新区高木桥路，距离最近的广兰路地铁站约3.2公里，无论是步行还是公交通勤时间都要更长。
“丢掉理想、面对现实，是社会教给毕业生的第一课。”在市中心工作的应届生李花花，原本计划和同事潘鑫合租公司附近一套两室一厅，在保证私密性的同时也有人一起分担房租，但附近约8000元/月的总价还是超过了两者的预算，最后只能一拍两散各自去寻找合租房源。
最后，李花花以2300元的月租金在天诚花园租下一个面积仅6平方米的次卧。“优缺点也很明显，虽然房间内只有一张单人床、一个小书桌，基本没有活动空间。”但步行6分钟到达公司的通勤时间给了李花花更多的闲暇时光，不再一回家就只剩下洗漱、睡觉。
而潘鑫也以约2000元/月的租金搬到了浦东三林板块，通勤时间约50分钟。“但好在房屋面积大，铺上地毯来个小小的租房改造，就有了家的感觉。阳光好的日子，还可以在窗边看看书。”
谈及通勤时间，潘鑫表示，虽然上下班花费时间稍长，但人生哪有那么完美的事呢，只要在接受的范围之内就行。
房价影响还是平台竞争？
“我们也不知道房租为什么上涨，收房的时候就发现房租上涨幅度还挺大的。”
今年是潘鑫在上海从事“二房东”的第五年。在这段时间内，他经历过鱼龙混杂的租房市场，也受到自如、wellcee等正规租房平台的冲击，从最开始在网上灌水发布租房消息，到最后租户直接内部推荐客源，他们对上海租房市场已经有了自己的理解方式。
“大家一提到二房东就会说黑中介，但事实上，我们挣的并不多。”潘鑫对于业内说他们是黑心二房东的说法特别无奈，因为要和自如、链家等正规军形成竞争力，舍弃租客租金、只收取房东中介费的同时，二房东还要免费为租客提供维修服务，甚至有租客在疫情冲击下线上退租后，他还要为租客打包行李寄送回老家。
业内人士表示，近期上海链家推出的响叮当租房活动，某种程度上就充满着“二房东”的味道。
据了解，响叮当租房活动就是上海链家对租客免收中介费，仅对房东收取70%和100%的月租金作为中介费。其中，支付100%月租中介费的房东能享受包括免费保洁、VR速拍、维修、管家、快租、赠送家财险等多种服务，支付70%月租中介费的房东只享受前述部分服务。
“以前是下家的隐性成本，现在成为房租的显性成本了。”在这种模式下，上海房租上涨也在业内的预料之中。
谈及涨房租，潘鑫也于近期明显察觉到上海房租的上涨，并认为这个是市场行为，“首先，我们今年收房的时候房租就在上涨，不管是精装还是毛坯都在涨。收房时业主涨我们的价格，我们就只能将成本转嫁到消费者，但其实我们挣得差价一直都是这么多。”
“其次，房租上涨也分区域。”潘鑫口中的热门区域主要集中在浦东和闵行，大户型的整套房租每月能上涨1000元至2000元，冷门的松江区域一套大平层整体也能上涨600元至800元，“平摊到每个房间，每月上涨200元至300元很正常。”
这可能和闵行、浦东的工作机会、配套完善等因素密切相关。自如报告数据显示，汇集了陆家嘴和自贸区的浦东区，以及拥有90多家500强企业聚集的闵行区，成功登顶上海2021年毕业生租住热门城区Top榜单，两个区域租住的毕业生占到上海租房毕业生的4成。
58安居客房产研究院研究总监陆骑麟则认为，租金上涨和今年上海市在租房源的面积增大相关，并且小户型房源成交尤其活跃。
中原地产分析师卢文曦指出，房价或许是促使房租上涨的因素之一。据统计局公布的5月上海市二手房价格指数来看，同比上近10%，全国排名第五。而上海的租售比一直维持在1.7左右，为保持租金回报率的相对稳定，势必要引发房租同步上调。
从需求端的角度来看，上海作为国际化大都市，在毕业生明显增多的情况下，租房也会顺着交易量上扬。作为工作机会比较多的城市，上海一直保持较强吸引力，当前正处于毕业季，租赁需求量也在同步增加。此外，卢文曦还认为，长租企业和整租市场形成的强烈竞争，市场上收房越多、越快，也会在短时间内迅速抬高租金。
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