618房企“剁手节”，上海土拍首日9幅宅地民企仅得其三

（文/张志峰 编辑/马媛媛）6月18日，正当电商大战进入收尾阶段时，备受瞩目的上海首批集中供地第一天出让的9宗涉宅地块全部竞拍完毕，共计揽金357亿元。

值得一提的是，根据此前上海市发布的土拍预告，本次集中供地共计将推出32幅涉宅用地，起拍总价742亿元。而首日竞拍的9宗地块中，几乎涵盖了本次土拍的所有热门板块宅地。

最终，9个热门地块中，有6宗被国企分食。

其中，央企巨头保利发展以105.13亿元拿下本轮集中土拍总价最贵，也是最热门板块之一的静安灵石社区地块，溢价率8.39%。

杨浦区国资委旗下杨浦城建集团以6.4万/平方米的最高楼面价拿下了近年来突然崛起的杨浦北外滩地块一宗宅地，同时该地块溢价率9.21%也是此轮最高溢价率。

其次，位于上海自贸区临港新片区的芦潮港农场环境整治配套项目2宗纯住宅地块和顶尖科学家社区2宗科研+住宅地块分别被上海国资委旗下光明地产与央企中国建筑集团以底价摘得。

而另一宗位于黄浦江南延伸段的徐汇卢浦大桥热门板块涉宅用地则被豫园股份以51.71亿元拿下。需要指出的是，豫园股份尽管经历2002年国企混改，大股东变更为郭广昌复星集团，但黄浦区国资委毕竟保留了二股东位置，在企业内同样拥有较大话语权。

最后2宗地块为总价排在第2位的普陀万里地块和位于临港新片区的最后一宗科研+住宅地块，分别由卓越+京东联合体和上海顶科鹏瑞科技开发有限公司以底价获取。

控地价“模范生”

作为一线城市的代表，也是全国平均房价最高的城市，历来被各大房地产商视作“兵家必争之地”的上海土拍自然而言受到全国关注，况且此轮上海推出土地的质量，也是诚意满满。

首先，根据土拍预告，本次公布的32幅涉宅用地中，仅有28幅涉宅用地公布了起始价、中止价、一次性书面报价，可以理解成28幅热点地块，这28幅热地点地块的总起拍价近700亿。

尤其是上文提到的几宗位于市区核心地段宅地，称得上上海“压箱底”存货。

其次，上海独特的竞价规则也为本次土拍增色不少，称得上控地价“模范生”，触顶价远远低于市场预期。

在此次土拍公式前，已经有多个城市进行了集中拍地，多个城市地价狂飙，引发新一轮房价的恐慌。

而此轮上海土拍之所以能够有效控制溢价率，主要体现为落实“举牌竞价+一次书面报价”的制度。

简单来说，最终是以最接近一次书面报价平均价的原则确定竞得人。

有上市房企高管向观察者网指出，对于房企报价来说，过高报价将面临各类问题和压力，这一制度就使得房企的报价更为理性，或者说盲目报高价的意义就削弱了。从各地块的竞价情况看，溢价率较低和房企竞拍次数相对少也有关系，这对于“控地价”效果显著。

据业内人士测算，多个地块的触顶楼板价真的超出意料，有些差不多就是2018年的地价。

如上文提到成交溢价最高的杨浦北外滩地块，楼面价6.4万/平方米，与去年北京国资房企金隅集团在杨浦拿下超8万/平方米相比，降地价效果清晰可见。

再如大宁地块5.17万/平方米和卢浦大桥地块4.13万/平方米的成交楼面价，也远远低于市场预期。

房地产与实体经济协调发展

此外，不少业内人士纷纷关注到，参与此次竞拍的众多实力选手中，中海、华润和万科三家上海楼市常客，同时也是全国房地产界巨头果然如同众人预料一般缺席。

事实上，早在上月土拍预告发布之初，市场就传闻中海、万科以及华润三家房企，由于2020年的一起虹口土拍围标事件，被上海相关主管部门拒收报名参拍资料。

这也意味着这三家将无缘此次集中供地。值得一提的是，如果说中海与万科短期内还能靠此前少量储备勉强支撑一段时间的话，那么作为央企巨头的华润很有可能面临“余粮”告急，在上海无房可售的尴尬境地。

公开资料显示，目前华润在上海储备除了4个或待加推或尾盘的少量房源在售之外，并无其余土储项目，且4个项目分别位于宝山美兰湖、嘉定安亭、奉贤肖塘和浦东航头等偏远郊区，并不能带来多少现金流。

也就是说，在解禁之前，华润恐将彻底丢掉上海楼市阵地，这对于企业兼并愈演愈烈的当下着实不是一个好消息。

同样的道理，共同参与围标的中海与万科在上海的处境也十分不利，且3家房企均以一线城市为主要阵地，进而可能对企业全国处境造成影响。

有房企知情人士向观察者网透露，事实上大房企参与围标等扰乱土拍市场的行为早已有之，且很难禁绝。此次上海独独“重罚”这3家头部企业有“杀猴警鸡”的意味在其中，这也表明了政府对于扰乱土地市场的零容忍态度。

正是因此，参与本轮上海土拍的房企质量普遍较高，同时，政府有意优化土地结构，无论是普通商品住宅、城中村改造还是商业用地、科研用地等相关项目，都能够满足不同层面的需求。

例如3宗涉及科研用地项目，2宗被央企巨头中建二局底价摘得，1宗由从事汽车、信息、航空、机电、能源、电子等科技专业领域内技术开发的鹏瑞科技集团底价获取；再如夹在众多巨头房企中间的卓越集团，选择与互联网巨头京东联合拿下一宗商业+住宅用地。

同策研究院研究总监宋红卫认为，本次地货比基本控制在60%以下，给与开发企业一定的利润空间，同时在拍地前就明确项目预售参考价格，房价也基本锁死，对开发商和购房者都有利。

但同时，政策上也对于房企提出一定的要求，比如引入生物医药、生命健康产业、互联网服务与零售等科技企业、世界顶级科学家冠名的实验室等，真正实现了“以房兴产、以产促城、产城融合”的目标。这样才可以实现房地产业与实体经济协调发展以及房地产业长期健康稳定的目标，这也是构建房地产市场长效调控机制的重要内容。

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