黑石与SOHO中国“残缘再续”，价钱从40亿美元降至30亿

（文/张志峰 编辑/马媛媛）潘石屹的SOHO中国终归还是要卖掉。

据彭博社6月16日报道，黑石集团接近达成以30亿美元估值收购SOHO中国的交易，该交易最早将于本周宣布。

就在前一日，SOHO中国公告停牌，却没有公布停牌具体原因。彼时业内纷纷猜测，SOHO中国停牌大概率与资产买卖有关。

停牌之前，SOHO中国股价已连续上涨9个交易日，从2.38港元涨至3.8港元，涨幅达60%，创下企业2007年上市以来的最大涨幅。

恐怕潘石屹自己也想不到，一手创办的SOHO中国最高光时刻，居然来自于其即将易手的消息。

而对收购方——美国私募巨头黑石集团而言，如果交易完成，这也将是黑石在亚洲最大经济体的最大一笔房地产投资。

不过是"价钱问题"

需要指出的是，潘石屹欲将SOHO中国私有化，套现离场的想法早已有之。

上一个“绯闻对象”同样是黑石集团，从去年3月开始，关于黑石集团对SOHO中国的私有化并购一直传得沸沸扬扬。

不过彼时的交易对价还是40亿美元，每股收购价格为6港元，较SOHO中国当时股价2.98元/股高出一倍多，相当于溢价超100％收购。

但最终在5个月后， 8月13日晚间，SOHO中国公告称，公司与投资者就2020年3月11日公告中提及的潜在交易所进行的讨论已终止，并未就潜在交易的条款达成共识。期待了5个月的私有化宣告破产。

值得一提的是，彭博社于5月4日援引知情人士消息报道，由于新冠疫情导致公司前景充满不确定性，黑石集团关于SOHO中国私有化的洽谈彼时已陷入停滞状态。

该知情人士透露，当时债券市场的动荡引发了人们对融资的担忧，也是黑石集团与SOHO中国谈判的阻碍之一。

不过如今看来，所谓的“担忧”不过是价钱问题。

事实上，黑石集团与SOHO中国早有交集。

公开资料显示，黑石集团创办于1985年，是一家全球领先的另类资产管理公司及金融咨询服务提供商，总部位于美国纽约，业务领域涉及私募股权基金、房地产基金、夹层基金等，被视为市场最受欢迎的基金公司之一。

2018年4月，黑石集团宣布，前SOHO中国总裁阎岩加入公司亚洲房地产部，并出任董事总经理一职。

2019年10月，根据财新网报道，SOHO中国有意分批打包出售旗下8个核心资产，估值超过500亿-600亿元，计划未来2年内完成交易。

彼时黑石集团联合新加坡一家国有控股公司成立买方团，有意收购SOHO中国在北京的光华路SOHO、望京SOHO塔3，以及在上海的SOHO复兴广场。

也正是由于这次结缘，为此后黑石集团私有化SOHO中国打下了合作基础。

去年黑石私有化SOHO中国宣告失败时，同策研究院分析师肖云祥就向观察者网表示，SOHO中国近年来一直是“卖卖卖”，而黑石在中国市场也一直是“扫货”的节奏，两家公司在基本诉求上是一致的，所以两家都是诚意十足，关键还是在于价格。

因此，肖云祥猜测，在两家都是“诚买诚卖”的基础上，当资本市场趋于稳定之后，双方重新定价、重启谈判的可能性依然存在。

如今，黑石拟30亿美元收购SOHO中国的消息传来，想必这桩“残缘”也确实到了该了却的时刻。

5年已套现300亿

公开资料显示，SOHO中国成立于1995年，由SOHO中国董事长潘石屹和其妻子张欣（首席执行官）联手创建，主要在北京和上海城市中心开发和持有高档商业地产。目前，SOHO中国已成为北京、上海最大的办公楼开发商，开发总量达500万平方米。

业内普遍认为，此次私有化之所以能引起轩然大波，与SOHO中国近年来频频“卖卖卖”不无关系。

2014年，SOHO中国82.8亿元出售上海的SOHO海伦广场、SOHO静安广场及凌空SOHO近一半物业面积。潘石屹解释，地产已经不是刚需，SOHO中国有大量优质资产，做包租公是前景优质的买卖。

然而，在事实面前所有的解释都是无力的。自此之后，潘石屹变卖资产的脚步加快。

2015年，SOHO中国外滩8-1项目作价84.93亿元，被复星国际收入囊中；2016年，潘石屹将SOHO世纪广场摆上货架，被国华人寿以32.97亿元收购；2017年又相继出让上海虹口SOHO项目、凌空SOHO50%股权，交易额合计近85亿元。

2018年3月的业绩发布会上，潘石屹曾明确表示未来不再出售资产，但曾经以持有型物业著称的SOHO中国，这个时候剩余的核心资产已然不多，更何况，这句“誓言”并未维持多久。

到了2019年6月，潘石屹再次一口气拿出望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO、SOHO东海广场等9个交易标的，预估总价值78亿元；9月，SOHO中国就旗下部分商业项目售予慧泊停车场投资有限责任公司，作价7.61亿元；10月，SOHO中国旗下共享办公业务SOHO3Q，传出有11个项目打包卖给筑梦之星。

据不完全统计，短短五年时间，SOHO中国累计出售资产套现约300亿元，由此可见潘石屹“套现离场”的态度之坚决。

此后2年中，潘石屹夫妇即开始筹划将SOHO中国私有化相关事宜，其实不过是将剩余资产最后一次打包销售。

值得注意的是，套现离场的背后，是SOHO中国转型后连续下滑的业绩压力。

转型“自持”物业前，SOHO中国的散售模式曾给潘石屹夫妇带来丰厚回报。然而在楼市调控持续、商业地产热度衰退后，SOHO中国于2012年宣布从“销售”转向“自持”物业，潘石屹彻底做起包租公生意。当时，潘石屹预测，5年后SOHO中国租金年收入将超过40亿元。

不曾想，随着优质资产不断减少，SOHO中国此后的经营数据一片惨淡。2012年-2018年，SOHO中国营业收入由161.43亿元缩水至17.21亿元，2019-2020年略有回升，分别为18.5亿元和21.9亿元；然而企业利润却始终难挽下滑趋势，归母净利润由2012年的105.85亿元减至2020年的5.36亿元。

数据来源于企业年报，由观察者网整理

也就是说，如果按照SOHO中国2020年盈利标准计算，黑石集团的30亿美元（约合人民币191.943亿元）想要回本大约需要将近36年时间，想要将这一时间线大幅缩短，恐怕也不是件轻松的事。

与黑石对应，作为老一代地产人的潘石屹，眼看“后辈”地产商们纷纷徘徊在转型还是坚守的十字路口，手握30亿美元却不知将何去何从。

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