象屿集团和子公司分歧：规模与利润谁更重要？

（文/解红娟 编辑/马媛媛）象屿集团被评级机构降级所引起的风波仍在发酵。

近日，一则网传的象屿集团内部会议纪要不胫而走，主要涉及象屿集团回应惠誉降级、房地产地产销售目标、银行授信、超短融发和政府支持等九大要点问题。

其中，除回应“惠誉降级因为对国企评级方法论不同”之外，象屿集团还称“房地产公司不搞大胆冒进，要利润不要规模”。

围绕网传纪要的相关内容，观察者网就向此向象屿地产方面确认，对方表示，网传象屿集团内部会议纪要的地产数据都不对，明显不是集团所发布。象屿地产正在按目标有序积极拓展拿地中，做到利润、规模和地产“三道绿线”的有效平衡。

此外，象屿地产方面一再强调，今年是象屿集团“六五战略”规划元年，规模对于象屿地产公司十分重要。

但事实却是，在4月28日召开的业绩说明会暨六五战略发布会上，象屿集团党委书记、董事长张水利主要将“六五战略”集中在供应链、进出口业务、综合物流园区服务、物流能力建设、智慧供应链金融等方面，并未对地产业务有过规划。

这反而和《纪要》中提到的“今年地产销售预算80至100亿，但结转项目比较少，收入和利润贡献不大”更加相符。数据显示，2020年，象屿集团实现总营收3748.35亿元。同年，象屿地产规模刚破百亿，实现122.7亿元。

实际拿地情况和“冲规模”言论相悖

虽然象屿地产方面对网传纪要进行否认，但不可否认的是，象屿的拿地计划和纪要在某种程度上高度重合。

网传数据显示，象屿地产今年在八个城市拿地金额仅有30亿元，提倡5:5合作模式拿地，并强调与大开发商合作周转回款快。合作项目风控方面，项目公司的销售回款要留足未来两年的项目建设所需资金，剩余资金才允许进行分配。

首先是在拿地区域上，据观察者网不完全统计，象屿地产仅在重庆、福州和太仓的招拍挂市场上拿下6宗地块，除联合拿地之外的拿地总价约29.27亿元，新增总建筑面积约31.51万平方米。

换句话说，在全国第一阶段集中供地基本告一段落的基础下，象屿地产仅在已布局城市中补仓重庆、福州和太仓，不仅缺席天津的集中供地，甚至连“家门口”的厦门土拍都没参加，明显和此前所说的增加土储、“冲规模”相悖。

除拿地限于已布局城市之外，在4月29日重庆首场集中土拍中，象屿地产还联合大开发商融创，以15.4亿元竞得高新区一宅地，楼面价12145元/平方米，溢价率高达64.18%。

象屿地产方面也表示，公司一直很重视合作模式，目前公司已与融创、绿城、绿地、阳光城、保利、华发等均建立了良好合作，未来将有和更多品牌房企合作的可能。

提及合作开发项目，就不得不谈到福州登云湖项目。会议纪要中曾提到，“目前存量项目中较大的是福州登云湖项目，与阳光城合作，持股50%，可售面积56万平方米，货值237亿元，分三期开发，第一期今年预售。”

据CRIC数据统计，自2021年4月份开盘至今，登云湖一举夺得福州主战场（五区+闽侯）联排别墅销售金额/面积销冠。

也是在这样的基础上，象屿地产继续补仓福州。5月13日，象屿地产以4.706亿元最高限价，通过摇号竞得福州市马尾济安路南侧地块，楼面价约9773.77元/平，溢价率30%；半个月不到，力压正荣、中梁、禹洲、招商、懋富、大唐、建发、金辉、海伦堡等约24家房企，以最高限价4.01亿元+摇号成功摘得福州闽侯县一宗商住用地，楼面价10066.77元/平米。

此外，网传纪要还写道，“早期在上海拿地，城市人口多、体量大、需求好，后来闽系房企大规模进入上海之后，地价涨幅大，公司就开始转而向上海周边城市拿地，比如昆山、太仓、嘉兴。”

和网传纪要规划一致，5月24日，象屿地产在苏州太仓6宗地块集中出让中摘得两宗宅地。分别以7.37亿元竞得太仓浏河镇一地块，楼面价5914元/平方米，溢价率14.83%；以3.18亿元的上限价竞得太仓一宅地，楼面价5615元/平方米，溢价率14.86%。

换言之，纪要中的地产数据并非全部不对，这同时也意味着“要利润不要规模，今年预销不超百亿”并非空穴来风。

现金流吃紧

在象屿地产携手融创联合拿地之后，象屿地产又独自以10亿元拿下重庆市中央公园地块，楼面价13528元/平方米，溢价率44.8%。

据同花顺iFinD数据显示，象屿虽然独自拿下重庆市中央公园地块，但竞得方分别是重庆象屿置业有限公司、昆山屿赋企业管理咨询有限公司，两者同为上海象屿置业有限公司的子公司。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，拿地上两家不同公司合作甚至多家不同公司合作是比较常见的事，但是归属于同一母公司的现象并不多见。这可能和重庆此次拿地的特殊要求有关，比如溢价达到50%土地价款需要1个半月内全部付清。对于象屿来说，资金压力会比较大，兄弟公司同时拿地有可能是出于这方面的考虑。

“某种程度上，不排除上海象屿认为自己在上海土拍中的优势不大，也不想让资金闲置，转而去支持重庆拿地的可能。”业内人士透露，上海土拍将在18号开始，28幅地块起拍总价近700亿，对比来看，象屿地产的机会并不大，这也从侧面反应出象屿地产现金流吃紧的窘状。

对此，象屿地产方面表示，象屿地产负债情况良好，未踩中“三道红线”。

但由于象屿地产属于未上市公司，只能从母公司象屿集团的负债现状了解一二。截至2020年末，象屿集团总资产为1700.25亿元，同比增长22%；总负债1224.48亿元，同比增长27.8%。

负债方面，象屿集团资产负债率72.02%，增加了3.27个百分点；账上货币资金有194.24亿元，而公司的短期借款则为264.94亿元，同比增长38.91%。

此外，据华福证券发布的公告显示，截至2021年2月末，象屿集团当年累计新增借款已经达到了上年末净资产的30.13%。

换句话说，在母公司象屿集团现金流吃紧的情况下，子公司象屿地产还有可能继续拿地、冲规模吗？