3年收益复合年增长率达40.6%，力高集团分拆物业谋上市

（文/解红娟 编辑/马媛媛）房企分拆物业公司上市潮再添一员。

6月10日，力高集团发布公告称，建议分拆旗下物业管理公司力高健康生活有限公司在港交所上市。

招股书显示，力高健康为力高集团全资附属公司，主要业务包括以优居美家为品牌的传统物业管理和以怡邻健康为品牌的康养业务。

截至2020年底，力高健康在管项目总计达86个，在管总建筑面积达1350万平方米；已订约管理项目117个，合同总建筑面积为2010万平方米。

提交上市申请后，力高健康继续扩充物业组合。截至2021年5月31日，力高健康的合约建筑面积总计约2190万平方米，包括力高集团所开发物业的合约建筑面积合共约1460万平方米、力高集团合营企业及联营公司所开发物业的合约建筑面积合共约80万平方米及独立第三方所开发物业的合约建筑面积合共约650万平方米。

地产板块助力物业规模扩张

力高健康的历史最早可追溯到2008年。

当时，力高集团创始人黄若青的表亲黄鹏成立UG Management（优居美家物业服务有限责任公司），为力高集团地产业务在江西省开发的物业提供物业管理服务。

而随着力高集团地产业务走出江西，力高健康同步开拓芜湖、泰州、深圳、佛山、天津、济南、烟台、武汉及长沙等城市的物业业务。

2015年初，因发现物业管理服务对支持力高集团物业开发项目的需求，及考虑到扩展至物业管理业务将导致物业开发业务价值链的覆盖范围更为全面，黄若青透过力高集团收购UG Management及其附属公司组成力高健康。

而得益于地产板块的高速发展，力高健康的规模也有了很大提升。2018年至2020年，力高健康的在管建筑面积分别为590万平方米、740万平方米和1350万平方米。期内，合约建筑面积分别为990万平方米、1340万平方米和2010万平方米。

与此同时，力高健康的收益由2018年的1.24亿元增至2019年的1.81亿万元，并进一步增至2020年的2.22亿元，复合年增长率为40.6%；利润由2018年的1110万元增至2019年的2980万元，并进一步增至2020年的4400万元，复合年增长率为99.1%。

从物业类型上看，力高健康的收益主要来源于物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。其中，物业管理服务占比最大，2018年至2020年，这部分收益分别为8270万元、1.05亿元及1.36亿元，分别占同年总收益的约66.5%、57.9%及61.3%。

毛利方面，2020年，力高健康实现毛利为7680万元。其中，物业管理服务毛利3821万元，毛利率28.1%；非业主增值服务毛利2734万元，毛利率44.7%；社区增值服务毛利1125万元，毛利率46%。

扩大独立第三方业务占比

和其他房企分拆而来的物业公司一样，由于和地产业务高度关联，力高健康目前收益主要来自母公司力高集团。

招股书显示，2018年至2020年，由力高集团所开发物业而来的收益，分别占力高健康物业管理服务所得收益的96.7%、93.4%及90.4%。

不过，从力高集团贡献的收益占比逐年下降不难看出，力高健康正在扩大客户群及管理独立第三方开发的更多物业。而事实上，力高健康正在通过收购物业管理行业本地参与者扩大市场份额，并将其表定位为公司主要业务策略之一。

2020年12月14日，力高集团的间接全资附属公司深圳御高，以255万元的总价从一名独立第三方芜湖市邻距离物业管理有限公司收购芜湖森林51%股权。据悉，芜湖森林拥有25个在管项目，总建筑面积约为450万平方米，圴位于安徽省芜湖市。

得益于收购独立第三方物业管理公司芜湖森林，力高健康2020年的在管建筑面积大幅增加至580万平方米，而2019年同期力高健康独立第三方所开发物业的在管总建筑面积仅120万平方米。

值得一提的是，力高健康管理独立第三方所开发物业产生的收益虽然由2018年的280万元增加至2020年的1180万元，但与此次收购事件关联不大，因为收购芜湖森林事件发生在2020年12月，其收益并未并入力高健康。

随后，力高健康以1元的代价完成收购深圳中天云联科技发展有限公司及其附属公司的100%股权，后者主要从事软件开发服务；同时，完成对伟业国际投资有限公司的收购，后者主要于中国从事社区康养服务。

值得一提的是，力高健康的增值服务包括了公用区域管理服务、停车场销售代理服务、拎包入住服务、家居生活服务和康养业务，是继奥园健康之后，第二家将康养业务纳入增值服务中的物企。

收购计划还在持续进行中。招股书显示，力高健康计划收购南京富都物业管理有限公司的70%股权，代价不少于405万元，截至目前还未正式敲定收购细节。

除了收购机会，力高健康一直试图扩大与独立第三方的业务合作。

2018年3月，力高健康成立业务开发部，用来监督及推动与独立第三方（包括独立第三方物业开发商）的合作。例如，2019年10月，力高健康中标南昌一处由独立第三方开发的住宅物业项目。

截至最后实际可行日期，力高健康拥有由独立第三方物业开发商开发的46个总订约建筑面积约650万平方米的项目，占截至同日订约建筑面积的约29.7%。

力高健康表示，维护与力高集团的关系及扩大与独立第三方物业开发商的合作，将有利于公司进一步发展业务、增加市场份额、丰富物业组合及扩大客户群。

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