长春房管局发文禁止返本销售，网友：不让降价？专家：风险很大

（文/张志峰 编辑/马媛媛）6月8日，吉林省长春市住房保障和房屋管理局发布《通知》，请长春市房地产企业依法依规诚信经营，并将严肃处理违法违规销售行为。

《通知》称，近期，有房地产开发企业按商品房申报备案价格与购房者签订购房合同，收取购房款后在一定期限内予以部分返款。该行为涉嫌返本销售或变相返本销售，严重扰乱正常市场秩序，违背房地产调控政策精神。

为此，长春市住房保障和房屋管理局对涉事企业予以惩处：按相关法规规定予以立案调查，继而进行行政处罚；停止涉事项目剩余房源商品房合同网签备案；在长春市销售商品房按最高比例实行预售资金监管。

谨防违约风险

本是一次违法销售监管的常规操作，却因“阻拦降价”受到广泛关注。有网友调侃：“当年房价上涨那么快不站出来，现在房价要跌了反而管着不让？”

对此，熟知当地市场的克而瑞长春机构高级分析师姜峰向观察者网表示，首先，返本销售情况的出现的确可以视作开发商在去化压力下的降价促销行为。但问题是降价促销的方式有很多，为何管理部门只针对“返本销售”进行处罚，其间深意值得深究。

姜峰解释称，所谓返本销售，即开发商按照备案价格与购房者签订购房合同，收取购房款后在一定期限内予以部分返款，这个期限可以是数月之内，也可以是一年、两年甚至更久，这在重资产行业是一种风险很大的“投资”。

假如约定的返款期限到来前，开发商遭遇现金流危机而无力偿还，甚至部分开发商故意通过一些资本上的辗转腾挪掏空了项目公司导致违约，届时势必引发大批购房者不满以及维权行动，结果还是来找政府主管部门兜底。

事实上，类似案例过去常常发生在各地的商铺及商住公寓项目上，开发商通过承诺售后包租、售后返利等方式来吸引投资者，部分包租及返利期限可以长达10年、20年，结果项目烂尾、交付后违约、毁约的案例比比皆是，导致众多投资者血本无归。

相比之下，住宅的返本销售性质更为恶劣，因为购买商铺、公寓通常被认定为投资行为，而住宅则涉及“住”的根本问题，一旦危机爆发，势必引发更大规模民众维权。

因此，姜峰认为，政府部门并非不允许房价下降，而是返本销售的本质使开发商为消费者平添了重大风险，进而也将风险转嫁给了政府部门，自然是不能容忍的。

楼市遇冷滋生乱象

亦有网友指出，长春对于返本销售的处罚方式是按最高比例实行预售资金监管，那企业将所有房源都转为现房销售，是不是就可以继续返本销售等行为？

对此，有长春本土房企人士向观察者网指出，开发商之所以返本销售，必然是由于销售受阻、去化困难，急需现金流回血用于扩张或者还债，假如将期房转化为现房，一方面平白增加时间成本，另一方面现房销售对于水电煤、管道接入、绿化等等都要提出更高的要求，需要开发商补交许多支出，所以少有房企愿意将期房变更为存量房销售。

况且，现房销售时房屋质量、小区设计、周边配套等都变得一目了然，对于开发商来说不一定有期房好卖。

相比之下，假如采用折扣销售、购房送车、送车位等正常的营销行为，虽然有的也可以视作未严格执行备案价格，但少有被监管的情况；甚至首付分期等明显违规行为，许多热度较低的二三线城市都很普遍，但由于风险在于开发商一方，相关部门也时常睁一只眼闭一只眼。

但对于极度缺钱的开发商而言，不到万不得已是不可能做出巨大让利的，也正因此，绝大多数项目宣传的折扣力度，落到实处并没有想象中那么大。

此外，上述房企人士也表现除了对长春为代表的部分二三线地区楼市现状的担忧。

“事实上，长春楼市这波上涨从2016年的6000元/平方米到现在普遍9000元/平方米，有的单价1万出头，涨幅已经很高，如今遇到调整期、适当回落是很正常的情况。”他表示，但相比热点二线城市如杭州、苏州、郑州、西安等地就远远不如，究其原因还是没有产业支撑导致人口净流入不足。

因此，无论本土房企还是外来房企，面对资金压力很容易滋生一些类似返本销售的乱象，如哈尔滨、长春、沈阳、大连4个主要城市的情况还算撑得住，而北方其他四五线城市的压力会更大，此前鹤岗等地惊现“白菜房”就是证明。

从土地市场来看，22个首批集中供地试点城市“两极分化”十分明显。

热闹如杭州、重庆、深圳等城市，土地平均溢价率均超过30%，高的超过100%，地王价格被不断刷新；冷清如长春、沈阳、青岛，大半土地以底价成交，甚至出现多幅因无人竞标而流拍地块。

其中，长春作为第一个集中拍地的城市，共推出51宗宅地却有11宗终止挂牌，2宗流拍，剩余38宗土地中32宗以底价成交，只能用惨淡收场来形容。

有机构人士向观察者网指出，目前来看，楼市热度与经济情况大体一致，总体表现为南热北冷。但随着国家中西部崛起、城镇化进程、乡村振兴等重大战略不断推进，未来城市间差距不断缩小，三四线城市人口净流入回正之后，全国房价才会真正趋于稳定。当然，这不是一朝一夕可以完成的，更需要社会各界和政府各部门之间协作推进。

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